Thanh khoản tăng không tương xứng với giá bất động sản, thị trường sẽ xuất hiện làn sóng bán cắt lỗ?

Nguyễn Ngọc Huyền

Diễn biến hiện tại trên thị trường bất động sản đang thể hiện sự lệch pha ngày càng lớn giữa việc gia tăng của giá nhà và tính thanh khoản. Các chuyên gia đang phân tích về tình trạng của thị trường bất động sản thời gian tới trong trường hợp giá nhà vẫn tiếp tục tăng còn thanh khoản lại không theo kịp. 

Theo Tổ quốc, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã nhận định rõ ràng trong báo cáo mới đây rằng: “Giá bất động sản tăng bất chấp dịch bệnh”. Tuy nhiên, báo cáo của đơn vị nghiên cứu này cũng thể hiện tính thanh khoản của bất động sản lại tăng không tương xứng với giá nhà ở. 

Giải thích về nguyên nhân của việc giá bất động sản liên tục tăng không ngừng nghỉ, VARs lý giải rằng điều này đến từ quá trình hình thành của các đô thị mới. Mặt khác là do sự thiếu hụt về nguồn cung và các nguồn tiền đang tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn. Không chỉ vậy, việc nhà đầu tư đang kỳ vọng lớn vào những gói kích cầu cũng khiến giá đất tăng cao. 

thi-truong-bds-xuat-hien-lan-song-ban-cat-lo-1-1652066707.jpg
Giá đất tăng cao nhưng thanh khoản lại có dấu hiệu giảm

Theo báo cáo của VARs, mức giá dao động đang khá mạnh tại hầu hết các địa phương khắp cả nước. Điều này thể hiện quá trình đô thị hóa diễn ra khá cân bằng tại nhiều tỉnh thành. Trong đó, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông chính là động lực lành mạnh để thị trường phát triển. Khái quát về thị trường hiện nay, VARs cho rằng bong bóng cục bộ đã xuất hiện. 

Thống kê vừa qua của Bộ Xây dựng cho thấy mức giá bất động sản tại nhiều khu vực đang tăng mạnh, nhất là ở phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền. Vào giai đoạn cuối tháng 3/2022, một số tỉnh vùng ven của Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh như Thái Bình, Đà Nẵng, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đồng Nai,... đang có giá và lượng giao dịch tăng nhanh. Nhiều nơi ghi nhận mức tăng giá từ 15 - 20% so với cuối năm 2021, tương tự như vào thời điểm cuối quý I, đầu quý II/2021, nhưng mức độ lan rộng và biên độ tăng giá đều thấp hơn. 

Xét tại Hà Nội, các khu vực quanh đường Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương ghi nhận mức giá hơn 100 triệu đồng/m2; Khu vực xung quanh dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng có giá gần 150 triệu đồng/m2; Khu vực cầu Nhật Tân phía Đông Anh có giá đắt nhất nay đã lên hơn 200 triệu đồng/m2 cho những lô đẹp ngoài mặt đường lớn. 

thi-truong-bds-xuat-hien-lan-song-ban-cat-lo-2-1652066721.jpg
Khu vực cầu Nhật Tân phía Đông Anh có giá lên đến hơn 200 triệu đồng/m2

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất nền tại dự án Thủ Thiêm Villa đang rao bán khoảng 125,3 triệu đồng/m2; Đất nền tại The EverRich III có giá khoảng 117,5 triệu đồng/m2; Dự án Kim Sơn giá khoảng 136,5 triệu đồng/m2; Dự án Hoàng Anh Minh Tuấn có giá khoảng 91,5 triệu đồng/m2; KDC Kiến Á giá khoảng 70,1 triệu đồng/m2.

Những địa phương khác cũng ghi nhận mức giá tăng cao như dự án tại Khu đô thị Bắc Sông Cấm (huyện Thủy Nguyên, TP. Hải Phòng) rao bán khoảng 82,3 triệu đồng/m2; Dự án tại Halla Jade Residences (quận Hải Châu, Đà Nẵng) có giá khoảng 90 triệu đồng/m2; Dự án Him Lam Hùng Vương (quận Hồng Bàng, TP. Hải Phòng) dao động khoảng 34,8 triệu đồng/m2; Dự án FPT City (quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng) có giá bán khoảng 60 triệu đồng/m2. 

Đặc biệt, đất nền thuộc một số dự án tại Khánh Hòa đang có mức giá lên tới 125 triệu đồng/m2 như: Dự án Green Square (TP. Dĩ An) có giá lên đến 140 triệu đồng/m2; Khu đô thị mới Vĩnh Hòa (TP Nha Trang) có giá khoảng 125 triệu đồng/m2; Dự án VSIP I Bình Dương (TP Thuận An) có giá khoảng 90 triệu đồng/m2.

Nhìn mặt bằng chung về giá của phân khúc đất nền hoặc tài sản gắn liền với đất nền đã xác lập mức giá mới. Thậm chí những lô đất ven Hà Nội hoặc tại các tỉnh, đất nền dự án đã lên đến mức giá vài trăm triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tình trạng đang diễn ra là giá mọi phân khúc bất động sản liên tục tăng cao nhưng tỷ lệ thanh khoản lại chỉ tăng rất ít.

Báo cáo thị trường quý 1/2022 được Batdongsan.com.vn công bố, cho thấy mức độ quan tâm, tìm kiếm bất động sản toàn quốc đang có xu hướng giảm dần. Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận lượt tìm mua nhà đất giảm 3% so với quý cuối năm 2021 và giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, việc thị trường bất động sản trong quý đầu năm kém sôi động hơn so với cùng kỳ là do việc giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao tại nhiều tỉnh thành cả nước, cùng với việc phải trải qua nhiều đợt sốt đất đã làm các nhà đầu tư phải thận trọng và cân nhắc kỹ hơn trước khi ra quyết định đầu tư, mua bán. 

thi-truong-bds-xuat-hien-lan-song-ban-cat-lo-3-1652066738.jpg
Làn sóng bán cắt lỗ sẽ xảy ra khoảng giữa năm 2023

Báo cáo này cũng cho thấy, phân khúc đất nền liên tục xảy ra nhiều cơn sốt cục bộ trong suốt thời gian qua. Đồng thời là phân khúc giảm mạnh số lượng quan tâm trong quý vừa qua. Cụ thể, đất nền các tỉnh miền Bắc đang giảm 11% nhu cầu tìm kiếm; Các tỉnh phía Nam cũng giảm 12% nhu cầu tìm kiếm so với cùng kỳ năm trước. Riêng TP. Hồ Chí Minh, lượt tìm mua bất động sản bị giảm 12% so với cùng kỳ, đặc biệt là phân khúc đất nền nằm ở khu Đông. 

Ông Cao Minh Thành - Tổng giám đốc MLAND Pro nhận định, sẽ đến một giai đoạn bất động sản bị chững lại. Khi thanh khoản liên tục không tăng nhưng giá bất động sản vẫn tăng cao thì sau một khoảng thời gian gồng lãi, chắc chắn nhà đầu tư sẽ khó khăn về tài chính và phải bán cắt lỗ. Theo một số dự đoán, giai đoạn bán cắt lỗ sẽ không xảy ra sớm mà có thể xuất hiện vào giữa năm 2023. 

Giới đầu tư cũng cho rằng, giá bất động sản neo ở mức rất cao trong khi thanh khoản kém đang báo hiệu thị trường sẽ sớm đi tới giai đoạn chững lại. Dựa trên quy luật cân bằng cung cầu, khi giá nguồn cung cao, không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh khoản yếu thì thị trường bắt buộc phải điều tiết trở lại.