Thanh Hóa: Nhiều nhà đầu tư bỏ cọc, vấn đề nằm ở đâu?

Nguyễn Ngọc Huyền

Hiện tượng giá tăng bất thường trên thị trường bất động sản Thanh Hóa vài tháng nay đang dần giảm nhiệt. Những nhà đầu tư lỡ dấn thân vào “làn sóng” nay phải chấp nhận bỏ cọc. Các doanh nghiệp địa ốc cho biết, quy hoạch của Thanh Hóa đang thiếu chiều sâu và chưa hình thành các khu công nghiệp quy mô, bài bản,... vì vậy gây nhiều trở ngại cho người muốn đầu tư vào vùng đất này. 

Bất động sản bị “đánh gãy” đà tăng giá

Theo Zingnews, tương tự với chu kỳ sốt đất diễn ra trên thị trường bất động sản Thanh Hóa vào năm 2021, trong vài tháng gần đây, hiện tượng sốt đất lại bùng phát khắp nơi. Tuy nhiên, thị trường đang dần giảm nhiệt nhờ sự can thiệp kịp thời của chính quyền tỉnh Thanh Hóa cùng những cơ chế, chính sách siết chặt tín dụng vào bất động sản của các ngân hàng. 

Trong quý đầu năm 2022, thị trường bất động sản Thanh Hóa được chứng kiến những cơn sốt đất mới chưa từng thấy. Không chỉ giá đất tại các khu vực trung tâm như TP. Thanh Hóa, Sầm Sơn tăng cao, mà giá đất hầu hết khu vực thuộc tỉnh đều ghi nhận mức tăng đột biến, nhất là đất nền tại những vùng ven thành phố. Thậm chí, đến cả những vùng nông thôn hay các vùng hẻo lánh cũng có giá bất động sản tăng đến chóng mặt. 

nhieu-nha-dau-tu-bo-coc-dat-thanh-hoa-1-1652248507.jpg
Đầu năm 2022, Thanh Hóa xuất hiện một đợt sốt đất đột biến

Anh Trần Văn Vinh - Một môi giới bất động sản tại Sầm Sơn chia sẻ: “Ngay từ đầu tháng 2/2022 đến nay, nhiều địa phương trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa đang có giá đất nền tăng thẳng đứng, trung bình tăng từ 50 - 60% so với cuối năm 2021. Ở một số dự án chưa xây dựng đầy đủ hạ tầng, chủ đầu tư chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính hay các lô đất tại vị trí xấu, hạ tầng kém, đất trong ngõ nhỏ cũng được giới đầu tư săn lùng. Chính điều này đã khiến giá đất liên tục bị đẩy lên cao. Đã có một số khu vực có giá tăng đến 200% chỉ trong vòng 1 - 2 tháng. Tình trạng sốt đất đã khiến nhiều người từ bỏ công việc hàng ngày của mình để gom tiền, rút tiết kiệm, vay lãi nóng và lao vào làm môi giới hoặc mua đất đầu tư kiếm lời”. 

Chẳng hạn, ghi nhận tại xã Quảng Đại (TP. Sầm Sơn) hay xã Quảng Hải (Quảng Xương) có nhiều mặt bằng đã tăng giá đột biến trong khoảng một tháng trước. Một số lô đất đã được rao bán trong khoảng 1,5 - 2,5 tỷ đồng (tăng 50 - 60% so với đợt cuối năm 2021), nhưng vẫn được giao dịch, chuyển nhượng một cách nhanh chóng. Nhiều chủ đất cho biết, mới rao bán lúc sáng thì đến trưa hoặc chiều cùng ngày đã có khách đặt cọc, khoản lợi thu về từ 50 - 200 triệu đồng.

Tuy nhiên, những lô đất có giá trị này hoặc các lô đất có giá trị thấp hơn cho đến thời điểm hiện tại không thể giao dịch được. Hiện nhiều nhà đầu tư hay các cò đất trước đó vay tiền xuống cọc thì nay đã rơi vào cảnh “dở khóc, dở cười” vì nguy cơ mất cọc rất cao. 

Giai đoạn sốt đất vừa qua tại Thanh Hóa có một phần nguyên nhân do sự làm giá của cò đất, môi giới đã đẩy giá đất nền, đất đấu giá, đất dự án đầu tư nhỏ lẻ tăng cao. Nắm bắt tình trạng nhiễu loạn về giá trên thị trường bất động sản Thanh Hóa trong những tháng gần đây, UBND tỉnh Thanh Hóa đã kịp thời đưa ra những chính sách, công tác quản lý tình hình thị trường bất động sản và kiểm soát tình trạng giá bán tăng đột biến, sốt ảo. Nhìn chung, ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Thanh Hóa đã ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt và nhiều điểm nóng trong thời gian qua bước đầu đã “cắt sốt”. 

nhieu-nha-dau-tu-bo-coc-dat-thanh-hoa-2-1652248522.jpg
Chính quyền kịp thời vào cuộc hạ nhiệt thị trường

Thị trường hiện nay đã không còn cảnh buôn bán tấp nập, đầu cơ, sang cọc, lướt sóng như cách đây gần một tháng trước. Thị trường bất động sản địa phương này đã hạ nhiệt một cách tích cực. Một số sản phẩm đất nền đấu giá cũng được giảm sức nóng so với trước đó. 

Ông Trần Tuấn - Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại TP. Thanh Hóa nhận định: “Nhìn chung, thị trường bất động sản tỉnh Thanh Hóa vài tuần nay đã hạ nhiệt tích cực. Tại những điểm nổi trội, sốt đất “hầm hập” như TP. Thanh Hóa, TP. Sầm Sơn, Đông Sơn, Triệu Sơn, Quảng Xương đã không còn cảnh dòng người tấp nập mua bán bất động sản như trước. Hiện nay các nhà đầu tư hầu như đã rút khỏi thị trường, giờ chủ yếu là cò đất, môi giới hoặc người “lướt sóng” đã trót cọc từ trước đó nay không thể ra hàng. Tuy nhiên, giá đất trên thị trường vẫn chưa thể xuống giá”. 

Khoảng giữa tháng 4, giá đất tại các khu vực như Hồ Sen (TP. Thanh Hóa) hay tại xã Đông Tân, Đông Khê (Đông Sơn),... đã được rao bán rầm rộ, cò đất đẩy giá lên cao gấp 2 - 3 lần so với năm 2021. Trên thị trường, người mua kẻ bán giao dịch các mặt bằng tại đây rất tấp nập. Thực tế, đã có những lô đất bị mua đi bán lại hàng chục lần nên giá bị đẩy lên rất cao nhưng vẫn có khách tìm mua. Hiện tại, thị trường đã chứng lại, nhiều nhà đầu tư muốn thoát hàng nhưng không thể vì đã không tìm được khách mua. 

Số tiền bỏ cọc lên đến 720 tỷ đồng

Theo nhận xét của ông Đỗ Quý Duy - Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát, xu thế trong giai đoạn 2022 - 2023 với chính sách siết tín dụng bất động sản sẽ giúp các dòng tiền đầu tư ở các tỉnh lẻ trở lại với các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. 

“Bên cạnh đó, việc các ngân hàng siết chặt tín dụng đã khiến các thị trường mới nổi tạo ra hiện tượng bong bóng bất động sản. Đơn cử như Thanh Hóa đã xuất hiện tình trạng này khi một số nơi ghi nhận mức giá đất nền tăng đến 200%/ năm, gây ra nhiều hệ lự xấu cho sự phát triển dự án của những chủ đầu tư lớn” - ông Duy chia sẻ. 

nhieu-nha-dau-tu-bo-coc-dat-thanh-hoa-3-1652248547.jpg
Quy hoạch chưa đồng bộ nên thị trường không giữ được nhà đầu tư tiềm năng

Ông Duy cũng đánh giá hoạt động quy hoạch của tỉnh Thanh Hóa khá đa dạng nhưng lại thiếu chiều sâu. Chẳng hạn, bất động sản công nghiệp trên địa bàn tỉnh có khoảng 5.000ha nhưng các khu công nghiệp lại xây dựng rời rạc, không có tính kết nối và không tạo được một hệ sinh thái như ở Bắc Ninh, Bắc Giang. 

Xét trên góc độ của nhà đầu tư cá nhân, khi mới bắt đầu bước vào thị trường bất động sản Thanh Hóa, ông Duy cho rằng các khu công nghiệp lớn tại đây chưa được hình thành một cách bài bản, cụ thể. Vì vậy, Thanh Hóa từ trước tới nay vẫn không thể thu hút nhiều chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước vào phân khúc này. 

“Giao dịch BĐS tại Thanh Hóa chủ yếu vẫn là gữa người dân trong tỉnh. Họ lướt sóng, đầu cơ rồi bỏ cọc dẫn đến hệ lụy xấu trên thị trường nên các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm sẽ không mặn mà với bất động sản đô thị tại địa phương này” - ông nói. 

Ông Nguyễn Văn Ngọc - Tổng giám đốc RB Land cho rằng, từ năm 2021 đến 2022, thị trường bất động sản Thanh Hóa đang gặp nhiều vấn đề như: Người dân bản địa tranh nhau đấu giá đất; Hệ thống hạ tầng chưa hoàn chỉnh; Người dân đấu giá đất cao đến 2 - 3 lần sau đó bỏ cọc,... “Đầu năm 2021, số tiền bỏ cọc của những nhà đầu tư tham gia đấu giá ở Thanh Hóa đã lên tới 720 tỷ đồng”, ông Ngọc cho rằng thị trường địa ốc tại địa phương này đang có nhiều tiềm năng phát triển nhưng cũng có nhiều hạn chế ở ngắn hạn, đặc biệt là các nhà đầu tư có ý định “lướt sóng”. 

Thanh Hóa cần phát triển thị trường minh bạch hơn

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản tỉnh Thanh Hóa thực tế đang phát triển khá mạnh mẽ, trở thành địa phương thuộc top đầu thị trường bất động sản mới nổi tại Việt Nam. “Có 3 phân khúc đang được đầu tư quan tâm tại địa phương là đô thị, du lịch và công nghiệp. Các hoạt động giao dịch bất động sản hiện nay được tỉnh đẩy mạnh phát triển tại TP. Thanh Hóa, Sầm Sơn nên có mức giá tăng khoảng 20 - 25%” , mức tăng như vậy là phù hợp”. 

nhieu-nha-dau-tu-bo-coc-dat-thanh-hoa-4-1652248573.jpg
Đất ven biển Thanh Hóa vẫn được săn đón 

Theo ông Đính, các dự án đất nền tại Thanh Hóa vẫn chưa được quan tâm theo hướng đầu tư xây dựng, chủ yếu đều là những giao dịch mua đi bán lại. “Các hoạt động này mang hướng tiêu cực đã khiến thị trường địa phương phát triển không lành mạnh, giá đất bị đẩy lên cao tạo ra rào cản kìm hãm sức hấp dẫn giới đầu tư” - ông Đính nhìn nhận. Vì vậy, chính quyền Thanh Hóa cần thắt chặt kiểm tra, quản lý các hoạt động mua bán, phân lô, tách thửa các dự án chưa đấu giá; Ngay sau đấu giá phải yêu cầu nhà đầu tư tiến hành xây dựng dự án,... 

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, giá đất nền ở nhiều nơi trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa đợt đầu năm 2021 đã tăng 40 - 60% so với cuối năm 2020. Giá đất mặt bằng đô thị, ven biển tại địa phương đang rao bán khoảng 12 - 15 triệu đồng/m2, có nơi đã trên 20 triệu đồng/m2, tăng lên 2 - 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Thậm chí, có những lô đất ven biển Sầm Sơn đã tăng khoảng 4 - 5 lần so với thời điểm 5 năm trước.