Sửa đổi luật Đất đai: Khó đưa giá đất sát với thị trường

Nguyễn Ngọc Huyền
"Đi tìm giá đất chẳng khác gì tìm lá diêu bông", một nhận định về giá thị trường đối với bất động sản hiện nay của TS Trần Du Lịch - Thành viên của Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia.

Tìm giá đất thị trường là điều không dễ

Theo Nhịp sống thị trường, tọa đàm "Góp ý dự thảo Luật đất đai (sửa đổi): Gỡ rào cản, phát huy nội lực" vừa diễn ra mới đây, đã có các chuyên gia nêu lên những ý kiến, quan điểm của mình.

Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - TS Trần Du Lịch cho hay: "Ai cũng nói đất là nguồn tài nguyên hữu hạn, tuy nhiên việc sử dụng đất cho hiệu quả đang gặp 2 vấn đề lớn. Đó là tình trạng lãng phí đất hoang trong quá trình đô thị hóa, nông nghiệp hóa đã chuyển từ đất nông nghiệp thành đất hoang, xây dựng các "đô thị ma" không có người ở, chỉ toàn giới đầu cơ, ôm đất".

kho-dua-gia-dat-sat-voi-thi-truong-1-1663905515.jpg
"Đi tìm giá đất thị trường cũng giống như tìm "lá diêu bông" - TS Trần Du Lịch

"Việc đầu cơ này khiến giá đất bị đẩy lên cao, tạo ra cái gọi là giá đất thị trường vượt quá sức chịu đựng của người mua, doanh nghiệp và cả nền kinh tế. Tôi phản đối những ai hay so sánh giá đất TP. Hồ Chí Minh với Tokyo hay New York… Họ đã quên 1 điều là thu nhập quốc dân của những nước này gấp mấy chục lần Việt Nam" - Ông Lịch trình bày.

Nhắc tới vấn đề giá thị trường đối với bất động sản, vị chuyên gia cho rằng việc đi tìm giá đất thị trường cũng giống như tìm "lá diêu bông".

Chẳng hạn, giá đất tại TP. Hồ Chí Minh, có một mảnh đất, mật độ xây dựng và tầng cao bao nhiêu đều có giá khác nhau. Tuy nhiên, Luật Đất đai chưa đề cập tới vấn đề này. Với phương án đền bù cho trường hợp bị thu hồi đất, phải xem xét và lưu ý những bất cập hiện nay khi thị trường phát triển theo kiểu người dân "trúng số" hay "xui xẻo" khi người mất đất thì thiệt còn người sau lưng lại lợi.

Cũng cùng câu chuyện xác định giá đất, ông Nguyễn Văn Bé - Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp Khu công nghiệp TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận: "Về giá đất, chúng tôi luôn e ngại về việc ách tắc. Cần có "phần cứng" là khung giá đất, còn "phần mềm" là hệ số mềm để điều chỉnh (hệ số k). Từ đó, TP. HCM hay các tỉnh, thành khác đều dễ dàng định giá đất".

Về vấn đề làm luật, ông Lịch lại ví von "như đan lưới, muốn bắt hết mọi loại cá". Luật cần được phân cấp, phân quyền cho các địa phương, luật chỉ quy định những vấn đề về quốc gia.

Chẳng hạn như Hà Nội, TP. HCM, Sơn La… làm sao có thể giống nhau hoàn toàn. Hơn hơn, vấn đề thuộc quan hệ dân sự không nên đưa vào luật này mà cần trả về Luật Dân sự.

kho-dua-gia-dat-sat-voi-thi-truong-2-1663905515.jpg
Các bộ luật liên quan tới đất đai cần tránh gây chồng chéo, mâu thuẫn, phải có tính ổn định

Theo nhận định của ông Lịch, Dự thảo luật khá rườm rà, những vấn đề thuộc chức năng của các Bộ bình thường không nên đưa vào luật. Những vấn đề này thể hiện tính quan điểm mà Quốc hội cần chấn chỉnh.

Thêm nữa, muốn làm thì cũng phải đối chiếu với nhiều luật khác, tránh gây chồng chéo, mâu thuẫn, cần có tính ổn định. Không thể để trường hợp đầu nhiệm kỳ Quốc hội ra luật, cuối nhiệm kỳ lại sửa luật.

Phó giám đốc Sở Xây dựng - Ông Huỳnh Thanh Khiết đưa ra quan điểm, Luật đất đai gắn với 7 bộ luật khác nhưng đều có những vướng mắc, nếu sử một luật thì phải sửa thêm những quy định ở luật khác. Vì vậy, ông Khiết đề xuất, hệ thống pháp luật phải được đồng bộ, không thể để có sự chồng chéo.

Tại tọa đàm, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội - Ông Phan Đức Hiếu cho hay, việc xây dựng thông qua dự thảo Luật Đất đai sẽ trình lên Quốc hội vào kỳ họp thứ 4 tới đây; Quốc hội sẽ thảo luận và cho ý kiến lần 2 vào kỳ họp thứ 5; Quốc hội cho ý kiến lần 3 tại kỳ họp thứ 6, nếu dự thảo đạt chất lượng thì được thông qua Luật Đất đai vào năm 2023.

Cũng theo đó, định hướng sửa đổi lần này sẽ khác với những lần trước trong việc đưa các vấn đề thể chế, chính sách quản lý đất đai để tạo thành nội dung quan trọng nhất. Định hướng thể chế sẽ có 8 nội dung Nghị quyết 18 - NQ/TW nhấn mạnh việc hoàn thiện nội dung thể chế.

Trước hết là trường hợp quy hoạch tốt sẽ thúc đẩy phát triển, còn quy hoạch không tốt thì trở thành rào cản, kìm hãm sự phát triển; Phải hướng đến sự phù hợp, thống nhất, gắn kết, đồng bộ giữa các loại quy hoạch. Quy hoạch ở bất kỳ đâu cũng phải thúc đẩy, phát triển lẫn nhau; Sớm giải bài toán quy hoạch treo, chậm trễ gây ảnh hưởng đến đời sống con người…

kho-dua-gia-dat-sat-voi-thi-truong-3-1663905514.jpg
Cần nhấn mạnh việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Chính sách cần hoàn thiện phần tái định cư thu hồi đất vì mục đích lợi ích cộng đồng, quốc gia, phát triển kinh tế. Phải hiểu thông điệp của Trung Ương đưa ra là người tái định cư bằng hoặc tốt hơn, được tái định cư trước bồi thường. Thực tế, nếu tính bằng hoặc thấp hơn thì khá khó, như thay đổi về nơi ở, việc làm… thì phải giải quyết như thế nào?

Tổng kết của Trung Ương là không có khung giá đất. Trong cơ chế hiện hành thì sẽ có công cụ là khung giá đất, bảng giá đất của mỗi địa phương cùng giá đất cụ thể để thực hiện. Nhưng yêu cầu đặt ra là phải đảm bảo nguyên tắc sát nhất giá thị trường.

Việc phân bổ nguồn lực vào bất động sản và dùng nó một cách hiệu quả thì sử dụng tối đa quyền sử dụng đất. Nghĩa là sự can thiệp của Nhà nước sẽ ít hơn, chỉ vào khi cần thiết…

Về đất nông nghiệp, tìm cách nâng cao hiệu quả đất, đây là bài toán hạn ngạch, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp.

"Chẳng hạn nếu tính tới phương án mở rộng hạn ngạch sử dụng đất nông nghiệp, mở rộng đối tượng chuyển nhượng và cơ chế tích tụ đất nông nghiệp hay ngân hàng đất nông nghiệp… thì mong rằng các chuyên gia đóng góp thêm nhiều ý kiến hơn để có cơ chế đạt hiệu quả cao, can thiệp ít…" - Ông Hiếu nói.

Bên cạnh đó, cần nhấn mạnh việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời có khái niệm về đa mục đích sử dụng đất như hoạt động sản xuất nông nghiệp kết hợp du lịch - nghỉ dưỡng; Nông nghiệp kết hợp xây dựng nhà máy sơ chế, nhà hàng, nhà kho…