Siết tín dụng: Còn không mau mua nhà

Nguyễn Quỳnh Anh

Đã hơn 6 tháng trôi qua, kể từ ngày cụm từ “cạn room” bắt đầu xuất hiện trong năm 2022. Tới thời điểm hiện tại, dù Ngân hàng Nhà nước đã tăng thêm “room” tín dụng cho một số ngân hàng, việc cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản vẫn còn rất hạn chế. 

Thông báo tăng chỉnh room tín dụng mới nhất chỉ dao động trong khoảng 1-4%, tương đương hạn mức chỉ thêm từ vài nghìn tỷ cho đến vài chục nghìn tỷ đồng phần bổ cho những tháng cuối năm. trong khi nhu cầu vay vốn của thị trường là rất lớn. Phía nhà băng cho rằng việc “room” tăng thêm là cần thiết và kịp thời nhưng mức tăng không đủ. Thời gian tới, các ngân hàng cũng sẽ tập trung giải ngân cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên của Chính phủ. Như vậy, thị trường bất động sản vẫn sẽ tiếp tục đương đầu với khó khăn về nguồn vốn.

Theo các chuyên gia, việc siết tín dụng vào bất động sản đang góp phần bình ổn lại thị trường bất động sản, vốn đã quá nóng những năm vừa qua, kết quả là hầu hết các phân khúc đều đang trầm lắng dần. Chuyên gia cho rằng đây là tín hiệu tốt cho những nhà đầu tư dài hạn nhưng lại sàng lọc mạnh mẽ những nhà đầu tư không chuyên, vốn thấp hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính. Minh chứng là không ít nhà đầu tư đã phải chào bán cắt lỗ do cần thoát hàng nhanh, “vỡ” kế hoạch tài chính những tháng vừa qua.

Nhiều báo cáo đã chỉ ra thanh khoản thị trường đang ở mức thấp, cùng với những thông tin bất lợi trong vĩ mô khiến tâm lý các nhà đầu tư trở nên hoang mang, ngay cả những người có nguồn vốn nhàn rỗi cũng không dám đưa vào thị trường, khiến thị trường đứng trước nguy cơ tắc thanh khoản trên diện rộng.

siet-01-1663315851.jpg
Thị trường bất động sản vẫn sẽ tiếp tục đương đầu với khó khăn về nguồn vốn trong thời gian tới.

Chủ đầu tư đã làm gì?

Anh Tuấn Minh, một môi giới bất động sản tại sàn V. cho rằng động thái siết tín dụng không chỉ ảnh hưởng rất lớn đến các nhà đầu tư mà còn tác động đến dòng vốn của các chủ đầu tư, theo đó một loạt các động thái đã được tung ra nhằm tăng thanh khoản đã được thực hiện.

“Trong một thời gian dài, rất nhiều nhà đầu tư đã phụ thuộc vào vốn tín dụng khi tham gia vào thị trường bất động sản. Cộng thêm 2 năm nền kinh tế suy yếu do dịch bệnh, cùng với lạm phát cao trong năm 2022 đã đẩy thị trường bất động sản nói chung và các chủ đầu tư nói riêng lâm vào cảnh khó khăn, giờ lại phải chịu thêm rào cản mang tên “siết tín dụng”.

Những bạn đang làm môi giới như mình, cũng sẽ dễ dàng nhận ra những phản ứng từ các chủ đầu tư như lần lượt các dự án mới phải dời lại lịch mở bán, lùi lại thời điểm ký hợp đồng mua bán…., ngay cả đó là những chủ đầu tư lớn, có số má trên thị trường. 

Tất nhiên, ngay cả khi không có những vấn đề về tín dụng thì những điều trên vẫn xảy ra, nhưng là ít thấy với những chủ đầu tư lớn. Nếu có thì cũng rải rác chứ không dồn dập như hiện nay. Điều này dẫn đến hệ quả tất yếu là sự đói vốn của các chủ đầu tư, khi mà dòng tiền từ ngân hàng bị tắc nghẽn, mà vốn dĩ ngành bất động sản là ngành cần nguồn vốn lớn.

Để kích cầu, các chủ đầu tư đã tung ra rất nhiều chính sách hấp dẫn với các dự án sơ cấp như tăng quà tặng khi mua nhà cho khách hàng, tặng nội thất và cam kết thuê lại chẳng hạn… Ngoài ra một số chủ đầu tư thực hiện việc tăng phí hoa hồng cho môi giới, thực ra đây giống một hình thức “bơm máu” cho đội ngũ bán hàng để giảm giá gián tiếp cho người mua thay vì phải trực tiếp hạ giá sàn…”, anh Minh chia sẻ.

Đồng quan điểm, chị Thuỷ, môi giới tại sàn N. cho biết: “Dù chủ đầu tư Vinhomes không tiến hành tăng hoa hồng cho môi giới nhưng có rất nhiều ưu đãi kèm theo để tặng cho khách trong thời gian vừa qua. Ví dụ như căn hộ Sakura - Vinhomes Smart City tặng cho người mua nhà quà tặng giá trị 200 triệu đồng, miễn phí 5 năm dịch vụ, chiết khấu lên tới 19% giá trị căn hộ khi thanh toán sớm, hỗ trợ vay 80% miễn lãi + gốc trong vòng 2 năm… Nhiều sản phẩm khác khi mua cũng được tặng kèm voucher (phiếu giảm giá) mua xe Vinfast hoặc voucher thiết kế nhà….

Thời điểm hiện tại cũng không mấy thuận lợi cho các chủ đầu tư kể cả là các ông lớn trong ngành như Vinhomes và Novaland, hai dự án Marina City và Vinhome Đại An đều đã lần lượt rời lịch mở bán gần đây”.

siet-02-1663315851.jpg
Siết tín dụng ảnh hưởng lớn đến dòng vốn của các chủ đầu tư.

Cơ hội mua nhà giá tốt cho người có nhu cầu thực

Việc nhà băng hạn chế cấp tín dụng vào thị trường bất động sản đương nhiên cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua của người dân, bởi nhiều người có nhu cầu ở thực vẫn cần phải vay ngân hàng khi mua nhà.

Theo anh Tuấn Minh, thời điểm hiện tại sẽ là cơ hội sở hữu nhà ở tốt cho những người có sẵn năng lực tài chính.

“Thật ra, ở thời điểm này muốn mua nhà sẽ không dễ nếu người mua không có tiền mặt, bởi việc vay tiền hiện khó khăn, kể cả khi người mua chấp nhận mua thêm bảo hiểm. Cộng thêm lãi suất tăng cao dù các dự án có cam kết tài trợ vốn giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Tuy nhiên, người mua có thể cân nhắc yếu tố ân hạn gốc và hỗ trợ lãi suất, vì thông thường thời gian hỗ trợ sẽ từ 12-24 tháng, cho đến thời điểm hết hỗ trợ thì lãi suất có thể sẽ thay đổi thấp hơn thời điểm này.

Trước những ưu đãi hấp dẫn, chiết khấu khủng đến từ chủ đầu tư hay những bất động sản bán cắt lỗ từ phía nhà đầu tư, đây rõ ràng là cơ hội lớn để sở hữu được một căn nhà với giá tốt so với những thời điểm khác nhưng lại không phải cơ hội dành cho số đông. Chỉ những người đang có tài chính sẵn, thanh toán được 100% giá trị căn nhà mới có thể bắt được thời cơ này”, anh Minh nói.

Chuyên gia bất động sản, ông Trần Khánh Quang cũng cho rằng, thời điểm này, người mua nhà để ở có thể tham khảo căn hộ tại thị trường thứ cấp, những căn hộ đã được chủ đầu tư bàn giao để được hưởng mức giá tốt hơn từ 30-50% so với các dự án mới. Tốt hơn cả là sử dụng dòng tiền sẵn có, hạn chế vay vốn ngân hàng, chỉ sử dụng đòn bẩy tối đa từ 30-50% do lãi suất cao và có xu hướng tăng cao trong thời gian tới.