Sau một năm mua bán bất động sản, nhà đầu tư chỉ thấy NỢ

Nguyễn Quỳnh Anh
Những biến động liên tục thời gian vừa qua, đã giáng xuống thị trường bất động sản “những đòn chí mạng” mang tên thanh khoản giảm, kiểm soát tín dụng và lãi suất tăng cao. Những cú đánh bất chợt khiến nhiều nhà đầu tư không kịp trở mình, phải loay hoay “chốt số nợ” ngay trong những ngày cận Tết Nguyên Đán.

Đón Tết với những số nợ

Có vẻ quan niệm “tấc đất tấc vàng”, “có đất có tiền” mọi khi lại không dành cho một số nhà đầu tư bất động sản trong năm Nhâm Dần vừa qua. Khi mà chỉ ít thời gian nữa thôi Quý Mão sẽ gõ cửa, nhiều nhà đầu tư ngoảnh lại, chỉ thấy thành quả là những số nợ.

Anh Tuấn, nhà đầu tư đất, đang sinh sống tại Thanh Trì, Hà Nội trải lòng: “Cuối năm 2021, cả thị trường bùng nổ thông tin sốt đất, tôi cũng dốc hết vốn liếng và vay thêm để tham gia đầu tư. Hầu hết các mảnh đất đều tăng giá rất nhanh, có lời từ 100 - 200 triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, đến tháng 4/2022, đứng trước những thông tin bất lợi, thị trường dần dần đi vào trạng thái trầm lắng”.

Hiện, anh Hoàng đang nắm giữ 3 mảnh đất vùng ven Hà Nội, tổng trị giá vốn lên đến 8 tỷ đồng. Tuy nhiên trong 8 tỷ đó, anh cho biết, 40% là tiền đi vay với mức lãi suất ngân hàng hiện là 14%. Tính sơ bộ, hàng tháng anh Hoàng phải thanh toán cho ngân hàng hơn 50 triệu đồng cả gốc và lãi.

Điều đáng nói là, dù đã chấp nhận rao bán cắt lỗ 30% nhưng anh vẫn không tìm được khách mua. Cộng với tình hình kinh doanh không mấy thuận lợi, khiến anh Hoàng thực sự lâm vào khủng hoảng ngày cận Tết. “Mấy ngày trong năm bán đất đã khó, giờ chỉ còn ít thời gian nữa là Tết, xem như đã hết cơ hội bán. Trong khi, tình hình kinh doanh hoạt động không tốt, tôi chỉ có thể trả được tiền thưởng cho nhân viên, còn lương thì phải khất sau Tết trả. Quả thật, chưa bao giờ, với tôi Tết lại khủng hoảng đến thế”, anh Hoàng than thở và chia sẻ thêm mình phải đi vay tiền bạn bè để trang trải, cũng như lo Tết Nguyên Đán cho gia đình.

no03-1674195861.jpg
Nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ 30% nhưng vẫn không bán được đất

Cùng cảnh ngộ đứng ngồi không yên, anh Khang (quận Hà Đông, Hà Nội) cũng mang trên vai gánh nặng tài chính khi 2 mảnh đất tổng giá 4 tỷ tại Hải Phòng anh mua từ thời điểm đầu năm 2022, sau 1 năm không hề không tăng giá.

Anh Khang buồn rầu chia sẻ: “Cuối năm có người tới hỏi mua đất nhưng họ ép giá xuống thấp hơn tới 40% so với giá mua ban đầu. Bây giờ bán thì chỉ đủ trả nợ, coi như tôi mất trắng số tiền vốn bỏ ra, còn không bán thì lại lo lắng diễn biến tiếp theo của thị trường. Chẳng mấy nữa là tới Tết, gia đình tôi vẫn đứng ngồi không yên về 2 mảnh đất đó. Đến ngày 28 vẫn chưa sắm sửa được gì, 29 tháng Chạp ruột cứ như lửa đốt”.

Thống kê về thị trường bất động sản năm 2022 của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận tình trạng cắt lỗ, nhất là tại phân khúc đất nền. Cụ thể, tại các huyện vùng ven Hà Nội, giá đất nền thứ cấp đã giảm 15 - 35% so với đầu năm 2022. Tương tự, đất nền dự án cũng giảm từ 8 - 15%.

no01-1674195865.jfif
Đất nền là phân khúc ghi nhận cất lỗ sâu nhất

Thanh khoản còn tiếp tục đứng yên?

Thị trường bất động sản khép lại năm Nhâm Dần trong không khí ảm đạm, trầm lắng. Thực tế, càng về cuối năm, lại xuất hiện càng nhiều thông tin cắt lỗ, giảm giá,...

Chủ một văn phòng môi giới bất động sản tại Hà Nội, anh Nguyễn Văn Tú, chia sẻ thanh khoản của thị trường thứ cấp cho thấy sự trầm lắng rõ rệt. Những bất động sản tại khu vực trung tâm giảm nhẹ, còn vùng ven ghi nhận sự giảm sâu. Nhất là phân khúc đất nền ven đô và các tỉnh, mức giảm lên tới 30 - 35%. Thậm chí, nhiều chủ đất còn sẵn sàng cắt lỗ sâu hơn những ngày cuối năm để có dòng tiền trang trải.

“So với tháng 12 năm 2022, trong thời điểm cận Tết, lượng nhà đầu tư rao bán bất động sản ngộp tăng lên rất nhiều, đồng thời mức giá cũng giảm xuống sâu rõ rệt. Thế như rất khó để tìm được người mua. Một số nhà đầu tư, thậm chí, sẵn sàng tăng thêm hoa hồng cho môi giới để mau thanh khoản. Nhưng thật sự, trước lượng người muốn bán như hiện nay, môi giới bất động sản cũng sẽ có sự chọn lọc sản phẩm để bán. Nhiều nhà đầu tư “say sóng”, mua đất giá cao, trả lãi ngân hàng cao nên họ muốn bán được giá ngang bằng. Điều đó là không thể, môi giới cũng không dám nhận, bởi bán không được thì cũng không có hoa hồng mà lại tốn thêm chi phí tìm khách hàng”, anh Tú nói.

no02-1674195861.jpg
Bên cạnh đất nền, phân khúc liền kề và biệt thự cũng ghi nhận mức giảm sâu

Chia sẻ thêm, anh Văn Tú cho biết những bất động sản đang giảm mạnh hiện nay là đất nền, liền kề, biệt thự,... Song, trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng cao như hiện nay, bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Chủ văn phòng bất động sản cho rằng: “Chỉ khi nào lãi suất ngân hàng giảm thì thanh khoản của thị trường mới được giải quyết”.

Ra Tết nhà đầu tư nên cắt lỗ hay “gồng” lãi?

Theo giới chuyên gia, năm Quý Mão sẽ là một năm đầy thách thức cho các nhà đầu tư. Họ buộc phải đưa ra quyết định sớm cho chính bài toán kinh doanh của mình, nếu không muốn rơi vào tình thế cận kề phá sản.

Một, nhà đầu tư nên chủ động cắt lỗ trước khi thanh khoản mất, hoặc bất động sản giảm giá sâu. Hai, họ có thể chờ tín hiệu tích cực của thị trường.

Tuy nhiên, ở bất kỳ kịch bản nào, giới đầu tư cũng khó lòng đoán định được diễn biến của thị trường địa ốc. Do đó, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần cân nhắc, theo dõi và đánh giá yếu tố vĩ mô như đầu tư công, các chính sách pháp luật, lãi suất cho vay. Tuy nhiên, quan trọng nhất là nhà đầu tư phải đánh giá được năng tài chính của bản thân.

Ví dụ: Nhà đầu tư có thể gồng gốc lãi đến khi nào, trong vòng bao nhiêu tháng? Hoặc có dòng tiền mới để đảo nợ hay không? Trong trường hợp quá áp lực, do không đủ vốn xoay xở, nhà đầu tư nên nghĩ đến việc bán cắt lỗ để trang trải chi phí sớm vì diễn biến thị trường có thể biến động tệ hơn.

Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Cấn Văn Lực thừa nhận: Không nhà đầu tư nào muốn bị lỗ, thế nên đa số đều cố nằm chờ. “Tuy nhiên, tôi nghĩ có những lúc chúng ta cần chấp nhận thà cắt lỗ còn hơn là mất hết”, Tiến sĩ nhận định.