Sau khủng hoảng, nhiều công ty địa ốc Trung Quốc đổ xô vào một lĩnh vực mà họ từng “né tránh” suốt cả thập kỷ

Theo Nhịp sống thị trường, đối mặt với hiện trạng cạn kiệt tiền mặt và lợi nhuận, các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc đang chạy xô tham gia vào một lĩnh vực kinh doanh mà họ từng “hắt hủi” cách đây 10 năm.

Hiện nay, ngày càng xuất hiện nhiều công ty địa ốc bắt đầu cung cấp dịch vụ xây dựng với tư cách là nhà thầu, thay vì mua đất và sở hữu các dự án ngay từ đầu. Các doanh nghiệp lớn trong ngành như Shimao Group hay Country Garden đều đang gặp không ít các khó khăn. Dù mảng kinh doanh này mang lại doanh thu thấp hơn nhiều so với các lĩnh vực truyền thông khác, nhưng hàng chục nhà phát triển vẫn đang bứt tốc cạnh tranh với nhau khốc liệt.

Khi nhận thấy thời kỳ bùng nổ của việc phát triển bất động sản nhờ nợ và đầu cơ đã kết thúc sau khi các quan chức mạnh tay điều chỉnh, các doanh nghiệp đều đang chuyển sang hoạt động dịch vụ xây dựng, nhà thầu. Một số công ty nhận thấy được cơ hội với việc sử dụng LGFV thì đang tích trữ nguồn cung đất và thuê hoạt động xây dựng bên ngoài.

Theo Li Jun - CEO của Greentown Management Holdings Co., kể từ nửa cuối năm 2021, khi cuộc khủng hoảng xảy ra khiến Evergrande vỡ nợ, khối lượng công việc đã tăng lên đáng kể. Ông đang điều hành nhà cung cấp dịch vụ quản lý xây dựng lớn nhất tại quốc gia tỷ dân.

Ông cho hay công ty mình luôn đề cao mảng nhà thầu và xem đó như là tương lai của ngành địa ốc. Tuy nhiên, sự thay đổi lại đến quá nhanh và quá bất ngờ. Theo ước tính của ông Li, dịch vụ xây dựng có thể chiếm tối thiểu 30% ngành bất động sản trong 5 năm tới, trong khi hiện nay chỉ là gần 5%.

Thực tế, các nhà phát triển Trung Quốc không phải là những cái tên mới mẻ trong ngành dịch vụ xây dựng, nhà thầu này. Một số đã hỗ trợ chính quyền các địa phương xây dựng nhà ở trợ cấp xã hội hay hỗ trợ các chủ nhà nhỏ trong việc thiết kế và xây dựng trong vài năm qua. Tuy nhiên, doanh thu đến từ khoản phí chiếm 3-5% doanh thu của toàn bộ dự án lại thấp hơn nhiều so với hoạt động phát triển ở giai đoạn hoàng kim.

Dù vậy, đối với mô hình kinh doanh ít tài sản của họ thì dịch vụ xây dựng, nhà thầu có thể đem đến tỉ suất lợi nhuận tương đối tốt. Đối với các nhà phát triển đang gặp vấn đề về tài chính thì việc họ không phải bỏ ra số tiền lớn để mua đất cũng là một điểm hấp dẫn.

Trong 6 tháng kết thúc vào tháng 6 năm ngoái, tỉ suất lợi nhuận ròng tại Greentown đã tăng lên mức kỷ lục là 29%. Con số này cao hơn gần gấp 3 lần so với lợi nhuận trung bình của 33 nhà phát triển lớn của Trung Quốc, niêm yết tại Hong Kong.

Thống kê của China Real Estate Information Corp. cho thấy có hơn 60 nhà phát triển tại quốc gia này bắt đầu cung cấp dịch vụ xây dựng. Khi doanh số bán nhà sụt giảm, sự cạnh tranh ngày càng trở nên gay gắt hơn. Thậm chí, mảng kinh doanh này còn thu hút các nhà phát triển vỡ nợ như Zhongliang Holdings Group Co. và China Fortune Land Development Co.

Vào tháng 9, một hợp đồng 15 tháng đã được chính quyền thành phố Thẩm Dương đấu thầu, nhằm hoàn tất việc xây dựng một dự án du lịch bị đình trệ mà Evergrande để lại. Điều gây bất ngờ là dự án được bàn giao cho Fortune Land - một nhà phát triển vỡ nợ khác.

Mặc dù chỉ tính phí 1,15% cho chính quyền địa phương nhưng Fortune Land vẫn sẽ phát triển được một mảng kinh doanh khá hấp dẫn thông qua thỏa thuận này. Tháng sau đó, bộ phận xây dựng của họ đã thầu 7 dự án, phát triển một danh mục đầu tư nhanh chóng mà không phải cốt lõi, qua đó các chủ nợ có thể hoán đổi một số trái phiếu chưa được thanh toán.

Trước tình hình đó, các doanh nghiệp khác cũng đang thực hiện việc chuyển đổi. Sau khi Zhongliang - top 20 nhà phát triển, vỡ nợ được nhiều tháng, công ty này đã lập ra một đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ xây dựng, đồng thời thông báo sẽ lấn sân sang mảng kinh doanh này trong năm nay.

Theo tiết lộ từ nguồn tin thân cận, một nhà phát triển top 10 đã tìm hiểu thông tin về mảng kinh doanh này để tránh trường hợp phải sa thải quy mô lớn. Họ kỳ vọng sẽ giữ lại được nhân viên ở bộ phận phát triển.

Thậm chí, nhà phát triển tại Nam Kinh nổi tiếng với các khu dân cư có không gian thông thoáng, là Landsea Green Properties đã đổi tên thành Landsea Green Management Ltd. để khẳng định rõ sự thay đổi của mình.

Những thay đổi trong ngành địa ốc Trung Quốc đến từ việc các nhà phát triển phải thích ứng với xu hướng suy thoái của ngành. Theo ước tính của Li, tại Trung Quốc, doanh số bán nhà ở đã giảm gần ⅓ vào năm ngoái, còn khoảng 1 tỷ m2 và nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức này trong một thời gian dài. 

Thế nhưng, ông cũng đưa ra dự đoán rằng nhu cầu đối với việc tái phát triển lên tới 5% số bất động sản chưa hoàn thiện (khoảng 35 tỷ m2) tại quốc gia tỷ dân sẽ tăng lên.

China Real Estate Information cho biết có ¼ không gian nhà ở tại đô thị của Trung Quốc được xây dựng trước năm 2000. Vì vậy, những dự án này sẽ cần được nâng cấp.

Cơ hội với ngành dịch vụ xây dựng hiện đang tăng lên trong thời gian Bắc Kinh đẩy mạnh việc hoàn thiện các dự án đang dở dang. Để đẩy nhanh tiến độ bàn giao cho khách hàng, các công ty tài chính tiếp quản cổ phần trong những dự án đó đang tìm đến các dịch vụ bên ngoài.