Sau “cú sốc” năm 2022, tâm lý nhà đầu tư BĐS năm 2023 vẫn thận trọng với thị trường

Tâm lý FOMO và “nỗi sợ” lãi suất năm 2022 

Thống kê từ số liệu của Ngân hàng Nhà nước, nửa đầu năm 2022, trong khi tăng trưởng tín dụng đạt tới 9,35%, dòng tiền huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,51%. Lý giải điều này, theo báo cáo cập nhật ngành ngân hàng được công bố bởi Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, sự tăng trưởng mạnh mẽ của tín dụng trong nửa đầu năm là do nhu cầu tín dụng tăng cao sau đại dịch cùng với sự gia tăng của giá hàng hóa.

Thời điểm này lĩnh vực BĐS cũng chứng kiến tâm lý FOMO (Fear of Missing out - Sợ bị bỏ lỡ) của nhà đầu tư và người tiêu dùng BĐS khi hàng loạt các cơn sốt đất ảo, sốt cục bộ trên toàn thị trường kéo theo cuộc chạy đua của những nhà đầu tư đang khát khao kiếm lời đổ xô đi săn lùng đất: các cuộc lướt sóng diễn ra nhanh chóng, mua bán trao tay trong chớp nhoáng, thương vụ “ăn chênh” đến hàng trăm triệu,...

Nhưng sức nóng của thị trường nhanh chóng hạ nhiệt và cơn sóng tăng giá “đứt đoạn” khiến nhà đầu tư bắt đầu rơi vào trạng thái e dè vào giai đoạn nửa năm sau của năm 2022 khi không khí trầm lắng bao trùm dần thị trường địa ốc.

Sau thời điểm đầu năm có nhiều tiến triển, kể từ quý II/2022, thanh khoản chịu áp lực trên toàn thị trường, tăng trưởng huy động chỉ ở mức 4,5% so với đầu năm. Nhiều ngân hàng thương mại theo đó đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động tại nhiều kỳ hạn và tốc độ tăng nhanh hơn dự kiến. Cụ thể, lãi suất huy động của một số ngân hàng thương mại tăng trong khoảng 10 - 95 điểm cơ bản, lãi suất cho vay cũng bắt đầu tăng vào cuối quý.

Dù đang ở thời điểm cận Tết, mức giá BĐS vẫn không dừng hạ nhiệt, nhiều phân khúc ghi nhận mức giá giảm từ 5 - 20%, nghịch lý thanh khoản thị trường vẫn thấp. Do lãi suất tăng cao đã khiến tâm lý lo ngại dè chừng của nhà đầu tư, người mua sợ hãi. 

Với nguồn cung tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay đã bắt đầu tăng từ 1 - 2% so với các khoản giải ngân mới kể từ đầu năm. Thực tế, tại nhiều ngân hàng thương mại, một số khoản cấp tín dụng trước đó như cho vay mua nhà, đầu tư BĐS, … đã được điều chỉnh tăng.

Trước sự chênh lệch tăng trưởng tín dụng - tiền gửi hiện ở mức cao và tiền gửi từ Kho bạc Nhà nước không còn dồi dào, đầu tư công trong năm 2022 mới bắt đầu được đẩy mạnh, áp lực tăng lãi suất huy động đã dồn vào nửa cuối năm 2022.

Chuyên gia SSI cho rằng, lãi suất huy động có thể tăng thêm 50 - 70 điểm cơ bản sau khi nới hạn mức tăng trưởng tín dụng. Tổng kết cả năm vừa qua, lãi suất huy động có thể tăng 1 - 1,5%. Lãi suất cho vay đối với các khoản giải ngân mới sẽ cao hơn 1 - 2% so với năm 2021. Trước thực tế phải mất từ 1 -2 quý để điều chỉnh lại hoàn toàn lãi suất cho vay đối với các khoản vay dài hạn cũ theo lãi suất huy động, đã khiến việc lãi suất tăng cao trở thành “nỗi sợ” với nhà đầu tư và người tiêu dùng BĐS năm 2022.

Nhận diện thách thức về lãi suất trong năm 2023

Nhìn nhận thị trường BĐS 2022 hướng tới năm 2023, dưới góc độ chuyên gia, ông Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế trung ương (CIEM) nhận định khó khăn mà thị trường BĐS năm nay gặp phải là những “dư âm” từ năm cũ, trong số đó áp lực về dòng tiền vẫn khiến vấn đề về nhu cầu giảm, khó khăn trong huy động vốn ảnh hưởng đến thanh khoản trên nhiều lĩnh vực của cái kinh tế thực, đặc biệt là BĐS.

“Điều kiện tài chính tiền tệ trở nên ngặt nghèo hơn; bên ngoài lãi suất tăng, tiềm ẩn nhiều rủi ro tài chính còn bên trong thị trường tài chính tiền tệ còn phải đối mặt với những áp lực về lạm phát, tỷ giá và thanh khoản dòng tiền. Vấn đề bây giờ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, kỳ vọng sự khởi sắc có thể diễn ra vào nửa sau năm 2023 sau những động lực về điều chỉnh chính sách tiền tệ linh hoạt và khéo léo tác động vào thị trường BĐS”.

Theo Báo cáo triển vọng 2023 của CTCP Chứng khoán FPT (FPTS) về ngành BĐS, nhóm phân tích cho rằng, dự kiến ngành sẽ tiếp tục sụt giảm trong 2022 - 2023 khi cả pháp lý và tín dụng đều tiêu cực. 

Lý giải điều này, nhóm nghiên cứu cho biết, trong khi chờ các động thái về hoàn chỉnh chính sách trong Luật Đất đai sửa đổi (dự kiến hoàn thiện trong năm 2023) và chính sách tiền tệ bị thắt chặt từ quý II/2022 đặt trong bối cảnh khủng hoảng lạm phát toàn cầu, vấn đề lãi suất vẫn chưa thể giải quyết trong thời gian ngắn.

Cụ thể, theo FPTS, đối với các khách hàng đã tham gia giao dịch, tiền trả góp mua nhà hàng tháng có thể tăng khoảng 5,5% với mỗi điểm phần trăm lãi suất tăng, với giả định lãi suất ban đầu 9% và thời hạn 15 năm, đồng nghĩa với việc lãi suất ban đầu càng nhỏ hoặc thời gian vay càng dài sẽ tương ứng với mức tăng trên càng lớn. 

Đối với doanh nghiệp BĐS, không chỉ làm chi phí tài chính tăng, lãi suất tăng còn kìm hãm nhu cầu sở hữu nhà đất khi các khách hàng tiềm năng sẽ rời quyết định mua nhà lại. Việc thắt chặt tín dụng từ hai kênh chính là tổ chức tài chính và trái phiếu doanh nghiệp cũng khiến các doanh nghiệp BĐS gặp thách thức lớn về nguồn vốn trong giai đoạn 2022 – 2023.

Thêm nữa, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải chịu áp lực trả nợ cao, một phần lớn từ lượng trái phiếu đã phát hành trước đó. Bên cạnh trái phiếu đã mua lại, giá trị trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp BĐS ước tính lên tới 141 nghìn tỷ trong quý 4/2022 - 2023 (gần 31% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang lưu hành) và 200 nghìn tỷ trong 2024 – 2025.

Tâm lý cẩn trọng trong chu kỳ mới khiến nhà đầu tư “nhấn nút” tạm dừng

Giữa nhiều thách thức, di chứng từ các đợt sốt nóng và chính sách thắt chặt trên thị trường địa ốc đã khiến niềm tin của mọi người trở nên lung lay. Dù các cơ hội dần xuất hiện, nhà đầu tư và người tiêu dùng hướng đến nhu cầu thực tham gia thị trường với tâm thế quan sát thận trọng trước khi “xuống tiền”.

Theo Báo cáo mới nhất về tâm lý người tiêu dùng BĐS đầu năm 2023 của Batdongsan.com.vn, chỉ số tâm lý thị trường BĐS Việt Nam đầu năm 2023 là 36 điểm, giảm khá nhiều so với mức 47 và 40 điểm của nửa đầu và nửa cuối năm 2022. Trong đó, mức độ lạc quan của đối tượng tham gia giao dịch BĐS sụt giảm mạnh nhất đối với lãi suất vay mua BĐS (giảm 15 điểm). 

Thu nhập cũng tác động đến tâm lý sẵn sàng chi trả của người tiêu dùng BĐS, với những nhà đầu tư, người tiêu dùng có thu nhập hộ gia đình cao việc vay vốn BĐS sẽ không phải vấn đề với họ. Ngược lại ở nhóm đối tượng thiếu thu nhập việc đặt niềm tin vào vay vốn sẽ trở nên dè chừng hơn.

Khảo sát từ Batdongsan.com.vn, những đối tượng có thu nhập hộ gia đình dưới 40 triệu/tháng sẵn sàng dành khoảng 40% - 60% tổng thu nhập cho khoản trả góp vay mua nhà là 46%. Tỷ lệ này tăng lên với các đối tượng có thu nhập hộ gia đình cao hơn, cụ thể là 67% ở những người có thu nhập 40 – 70 triệu/tháng, 73% ở những người có thu nhập 70 -100 triệu/tháng và 74% với những người có thu nhập hàng tháng trên 100 triệu.

Góc nhìn chuyên gia, TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam phân tích, hành vi của nhiều nhà đầu tư BĐS dần trở nên tiêu cực và dè dặt hơn đã làm kìm hãm, giảm mức cầu đầu tư. Điều này được  biểu hiện như tìm cách chuyển nhượng BĐS ở những địa phương, phân khúc thị trường giá chững, giá giảm mạnh. Lúc này trạng thái tâm lý của nhà đầu tư chuyển sang nghe ngóng, chờ đợi thông tin thị trường, các điều chỉnh chính sách về dòng tiền, lĩnh vực BĐS.

Đặt trong giai đoạn mở đầu của chu kỳ mới, TS. Sang nhận định thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận xu hướng bán tháo các phân khúc địa ốc có giá sụt giảm khi các nhà đầu tư không thể “gồng” được các khoản chi phí tài chính.

Song kỳ vọng về tín hiệu tích cực sẽ tác động đến tâm lý thị trường thời gian tới, theo nhận định của giới chuyên gia sẽ nằm ở việc điều chỉnh chính sách tiền tệ linh hoạt, thúc đẩy quá trình đầu tư công, kết cấu hạ tầng đón đầu quy hoạch mới. Với các nhà đầu tư, những sản phẩm có thể đưa vào khai thác ngay như cho thuê căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê vẫn sẽ được đón nhận bởi dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh vẫn còn nhiều bất định trong chu kỳ mới.