Qua thời là tâm điểm sốt đất, bất động sản Bắc Giang giờ chẳng còn mấy nhà đầu tư

Nguyễn Ngọc Huyền

Kể từ đợt sốt đất điên đảo một năm trước tại thị trường tỉnh Bắc Giang, bất động sản nơi đây hiện đang dần trầm lắng. Tuy nhiên, thực tế là giá đất tại một số khu vực vẫn đang ở mức khá cao dù nhà đầu tư đã rời sang các thị trường khác.

Nhìn lại cơn sốt giá bùng nổ tại Bắc Giang

Theo Tổ quốc, thị trường Bắc Giang đã có giai đoạn là tâm điểm sốt đất, "ảo giá", "bong bóng" bất động sản. Ông L.V.K (trú tại Lục Ngạn, Bắc Giang) cho biết, không thể tưởng tượng nổi có một ngày những mảnh đất ở quê ông lại có giá bán lên tới hàng tỷ đồng. Trong nhiều năm qua, ông K không thấy nhiều sự thay đổi của mảnh đất Lục Ngạn, dù đường xá có vẻ rộng rãi và sạch đẹp hơn. Những căn nhà cũ cũng được thay thế bằng các căn nhà phố 2 - 3 tầng hiện đại. Tuy nhiên, điều khiến ông kinh ngạc nhất vẫn là giá đất khu vực này đã tăng gấp 3 - 4 lần.

Ông K chia sẻ, quanh khu này chỉ có dự án vẫn đang quy hoạch trên giấy chứ chưa tìm được chủ đầu tư nào. Tuy nhiên, giá đất vẫn theo đó mà tăng vù vù chỉ trong khoảng 2 năm nay. Chẳng hạn, lô đất ngay mặt đường chính đã được rao bán tới 2 tỷ đồng. Ngay cả đất trong làng cũng được đội lên mấy lần mà cũng có nhà đầu tư hỏi mua.

bat-dong-san-bac-giang-het-thoi-sot-dat-1-1650800400.jpg
Bắc Giang cách đây một năm đã từng "một m2 đất 10 người môi giới"

Cách đây 1 năm, những lô đất thuộc khu vực trung tâm, đất nằm gần khu công nghiệp hay cả những mảnh giáp núi cũng thu hút nhiều người đổ đi mua. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam quý I/2021, đất nền vùng ven các khu công nghiệp của tỉnh như Vân Trung, Song Khê - Nội Hoàng, Đình Trám, Quang Châu là tâm điểm sốt giá của thị trường. Được biết giá khi đó giao động từ 25 - 40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50 - 70% so với quý cuối năm 2020.

Sau Tết Nguyên đán 2021, giá đất tại xã Nội Hoàng (huyện Yên Dũng, Bắc Giang) ở mức khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2. Khi cơn sốt đất tràn vào một số khu vực của Bắc Giang đã khiến các giao dịch mua bán, trao tay bằng cọc với suất ngoại giao rất phổ biến với số lượng lớn. Trong đó có một vài dự án chưa hoàn thiện về pháp lý cũng bắt đầu giao dịch các suất ngoại giao bằng việc đặt "cọc". Nhiều trường hợp môi giới đã nói với khách hàng "nếu không cọc nhanh thì giá còn tăng hơn nữa, tăng theo ngày".

Thị trường hạ nhiệt, nhà đầu tư đi đòi cọc

Hồi tháng 4/2021, ổ dịch Covid - 19 xuất hiện tại Bắc Giang khiến cơn sốt gần như bị dập tắt. Dù dịch bệnh cơ bản đã được kiểm soát tại địa phương nhưng ngay sau đó, Hà Nội đã thực hiện lệnh giãn cách xã hội kéo dài nhiều tháng. Việc này đã khiến nguồn tiền của các nhà đầu tư Hà Nội "kẹt" lại ở những lô đất tại Bắc Giang đang nằm trong tình trạng "án binh bất động".

nha-dau-tu-roi-thi-truong-bac-giang-1651745724.jpg
Ảnh: minh họa

Sang năm 2022, thị trường bất động sản Bắc Giang chính thức rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài tới nay. Rất nhiều nhà đầu tư cho biết đã phải chôn vốn vì khó thoát hàng. Theo ông K, giá đất huyện Lục Ngạn trong thời gian sau Tết Nguyên đán 2022 vẫn khoảng vài chục triệu đồng/m2, nhất là tại những mảnh thuộc vị trí đường lớn. Tuy nhiên, giá đất thì vẫn cao nhưng đã không thấy bóng dáng của những nhà đầu tư đến tìm hỏi mua.

Một trường hợp khác, anh Nguyễn Thắng (nhà đầu tư từ Hà Nội) đang có kế hoạch xuống tiền một lô đất tại Bắc Giang, "Mấy hôm trước tôi có đến Bắc Giang khảo sát thị trường, nhưng mà vắng lắm, không còn như giai đoạn sôi động, ồn ào trước kia. Cách đây hơn một năm, một số điểm nóng thị trường Bắc Giang xuất hiện môi giới đầy đường hay ngay sát các dự án, hàng loạt sàn giao dịch mở ra. Nhưng nay thì gần như biến mất, chỉ còn lác đác một số môi giới và sàn giao dịch còn cắm biển". 

Anh Thắng cũng cho biết, tuy không còn "sốt" nhưng giá đất Bắc Giang vẫn cao, gần như không có dấu hiệu cắt lỗ dù lượng giao dịch hiện tại là rất ít. Người bán rất muốn đẩy hàng đi nhanh nhưng họ lại giữ tâm lý "neo giá". Một số lô đất nền dự án cắt lỗ chỉ khoảng 3 - 5%, không đáng kể.

bat-dong-san-bac-giang-het-thoi-sot-dat-2-1650800481.jpg
Gía đất hiện vẫn cao nhưng nhà đầu tư đã không còn mặn mà

Thêm một nhà đầu tư lâu năm ở Hà Nội, anh N.T tiết lộ, mỗi cơn sốt đất qua đi đều để lại những hệ lụy khiến một số nhà đầu tư chôn vốn mãi chưa thoát. Nhưng đáng nói là, đã có trường hợp nhà đầu tư F0 mất tiền cọc. "Trước đó, Bắc Giang lại rộ lên giao dịch bằng tiền cọc với suất ngoại giao. Dự án chưa đủ tính pháp lý, chưa ra hàng nhưng các suất ngoại giao đã giao dịch rất sôi động. Tuy nhiên, để sở hữu suất này thì người mua phải ký hợp đồng đặt cọc với sàn. Mấy tháng qua, các sàn đã nhổ biển rời khỏi thị trường. Như vậy người đăng ký mua với sàn còn chẳng thể tìm chủ sàn để lấy lại tiền cọc. Thực tế, trường hợp này rất nhiều nhưng chỉ có số ít người là lấy lại được cọc" - anh T nói.

Anh T cho rằng, đây là bài học đắt giá cho các nhà đầu tư đang ham mua rẻ, lướt lời nhanh mà bỏ qua các yếu tố thực tế của dự án để đi đến hậu quả sau cơn sốt là mất cọc. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư đã ôm vốn tới vài năm ở Bắc Giang.

Để giải quyết tình trạng sốt đất, ảo giá, trước đó UBND tỉnh Bắc Giang đã có văn bản giao Sở Xây dựng tỉnh tăng cường công tác kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn tỉnh bắt buộc phải thực hiện báo cáo định kỳ về hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS qua sàn và chịu trách nhiệm về thông tin, hồ sơ cung cấp. Bên cạnh đó chấn chỉnh các chủ đầu tư các khu đô thị chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã bán "lúa non" dưới dạng góp vốn.

Ngoài ra, UBND tỉnh Bắc Giang giao Cục Thuế tỉnh tăng cường quản lý các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS của cá nhân, doanh nghiệp. Các chi cục thuế phối hợp với UBND các huyện, thành phố trên địa bàn để quản lý nhằm chống thất thu thuế.