Phát triển mất cân đối, giá bất động sản công nghiệp nhiều nơi tăng cao

Bùi Bích Hạnh

Việt Nam vẫn tiếp tục là điểm đến của đông đảo nhà đầu tư nước ngoài trong năm 2022. Trong đó ngành công nghiệp có thế mạnh lớn nhất là lĩnh vực sản xuất chế tạo. Giá bất động công nghiệp tại nhiều nơi đã tăng rất cao so với thời gian trước do nhu cầu thuê đất của các doanh nghiệp tăng cao.

Nguồn vốn FDI vẫn tiếp tục đổ mạnh vào thị trường Việt Nam

Tổng vốn FDI đăng ký ở Việt Nam tính đến thời điểm 20/3 đạt 8,9 tỷ USD với hơn 322 dự án mới tham gia thị trường. Trong đó, lĩnh vực công nghiệp và chế tạo vẫn là ngành chủ lực của nền kinh tế Việt Nam. Nếu so sánh với con số của năm 2021, thị phần vốn FDI của các nhóm ngành này vẫn giữ ở mức ổn định, đạt 60% trong quý 1. 

Tổng vốn đầu tư trong 3 tháng đầu năm 2022 trị giá 5,3 tỷ USD. Trong đó, vốn FDI đăng ký mới từ 84 dự án đạt 2,1 tỷ USD và vốn điều chỉnh là 2,8 tỷ USD đến từ 150 dự án của thị trường. Nhờ vào dự án phát triển tập đoàn Lego ở tỉnh Bình Dương trị giá 1,3 tỷ USD, Đan Mạch trở thành quốc gia đứng đầu về tổng vốn đầu tư đăng ký trong nhóm ngành công nghiệp chế tạo ở Việt Nam trong quý đầu tiên của năm. 

thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-1650966837.jpg
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ngày một phát triển 

Việt Nam sở hữu nhiều tiềm năng để có thể thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực chế tạo và công nghiệp chế biến như môi trường kinh doanh năng động, những điều kiện thuận lợi về chính sách kinh tế. Trong năm 2021, Savills ghi nhận lượng vốn lớn FDI đầu tư lĩnh vực sản xuất tập trung ở khu vực miền Bắc. Tuy nhiên, đến quý 1 năm 2022, dòng vốn này tập trung ở các tỉnh thành khu vực phía Nam, chiếm tỷ lệ lên tới 88% tổng vốn đăng ký. Điều này đến từ khoản đầu tư lên đến 1,3 tỷ USD của tập đoàn Lego ở Bình Dương và khoản đầu tư trị giá 136 triệu USD của tập đoàn Coca - Cola ở Long An. 

Sự khác biệt trong đầu tư sản xuất tại hai miền Bắc-Nam

Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam hiện nay đang dẫn đầu cả nước về tổng vốn đăng ký mới các dự án nhà máy chế tạo, chế biến với tổng số vốn lên tới 1,9 tỷ USD. Số vốn này cao hơn gấp 4 lần so với tổng vốn đầu tư ở khu vực phía Bắc. Tuy nhiên, theo báo cáo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã chỉ ra rằng 3 trong số 5 dự án sản xuất quy mô lớn nhất trong 3 tháng đầu năm đến từ các lĩnh vực công nghiệp truyền thống. 

Cụ thể, thành phố Tây Ninh đã cấp phép chứng nhận đầu tư cho công ty Libra International Investment của Singapore triển khai dự án chế tạo sản xuất vải cao cấp ở khu công nghiệp Thành Công, số vốn đầu tư trị giá 210 triệu USD. Tiếp đó, là khoản đầu tư của Coca - Cola khoản đầu tư 136 triệu USD để xây dựng, phát triển nhà máy sản xuất nước giải khát ở khu CN Phú An Thành (tỉnh Long An). Ngoài ra, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng thu về cho ngân sách địa phương 85 triệu USD đến từ tổng công ty Shinkong Synethetic Fibers, một đơn vị làm việc trong lĩnh vực sản xuất dệt vải, xơ sợi và một số lĩnh vực khác. 

Trong khi đó, tại miền Bắc, tiếp tục duy trì phát triển theo định hướng tập trung sản xuất các mặt hàng có thể đem lại giá trị gia tăng cao. Tuy không có nhiều dự án mới đăng ký vốn trong quý 1, nhưng vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc đã bổ sung lượng vốn lớn điều chỉnh từ các dự án đang được triển khai trên thị trường. 

a-tb-kcn-vsip-ii-pic-becamex-2011-1627429688-1651742480.jpg
Nhiều dự án công nghiệp lớn sẽ được đầu tư vào Việt Nam 

Tiêu biểu có thể kể tới dự án xây dựng hạ tầng khu đô thị và dịch vụ VSIP được phía Singapore điều chỉnh gia tăng vốn tư tăng thêm gần 941 triệu USD. Ngoài ra, Hong Kong cũng vừa thực hiện điều chỉnh tăng thêm vốn đầu tư khoảng 306 triệu USD ở nhà máy Goertek Vina nhằm đẩy mạnh quá trình sản xuất các thiết bị điện tử, sản phẩm thiết bị mạng. Hàn Quốc trong thời gian vừa qua cũng gia tăng thêm nguồn vốn đầu tư 920 triệu USD cho dự án Samsung Electro-Mechanics ở thành phố Thái Nguyên. Nhờ những khoản đầu tư giá trị cao nói trên, Bắc Ninh và Thái Nguyên hiện nay đang là hai địa phương thu về dòng vốn FDI lớn thứ hai và thứ ba tại khu vực miền Bắc, lần lượt ghi nhận chiếm 15,9% và 10,5% tổng vốn FDI.

Giá bất động sản công nghiệp nhiều nơi tăng cao

Thị trường Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố đầu tư rất hấp dẫn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp hiện đang phải cạnh tranh gay gắt để tìm địa điểm phát triển sản xuất phù hợp. Bất động sản công nghiệp hầu hết tập trung ở các khu vực lân cận các khu đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội và các những địa phương có thể kết nối thuận lợi với sân bay, hải cảng. Điều này khiến nguồn cung phát triển bất động sản công nghiệp trở nên vô cùng khan hiếm và giá thuê đất cũng tăng cao. 

Trong thời gian qua, giá thuê bất động sản công nghiệp đã tăng mạnh. Giá thuê đất ở khu công nghiệp khu vực phía Nam đạt ngưỡng 114 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7,1% so với thời điểm năm 2020. Trong khi giá thuê đất KCN miền Bắc là 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng gần 6,1%.

t10-1650966892.jpg
Giá thuê bất động sản công nghiệp tăng cao 

Dù vậy giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn thấp hơn so với các quốc gia khác trong khu vực, cụ thể thấp 20-33% so với các nước Indonesia và Thái Lan, những quốc gia vốn sở hữu lợi thế lớn về nguồn vốn FDI như Việt Nam. Giá thuê bất động sản công nghiệp hấp dẫn, cạnh tranh là lợi thế để Việt Nam tiếp tục thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài trong những năm tới. 

Tùy vào đặc tính của các ngành, nhà đầu tư sẽ tìm được những cơ hội cũng như lợi thế để phát triển ở khắp Việt Nam. Mỗi lĩnh vực, doanh nghiệp sẽ có các yêu cầu đặc thù riêng. Nhiều doanh nghiệp ưu tiên về diện tích đất lớn, giá thuê đất thấp và có khả năng tiếp cận nhanh chóng với cảng biển, sân bay. Để tạo điều kiện thúc đẩy đầu tư ở các tỉnh, Việt Nam cần nhanh chóng hoàn thiện mạng lưới giao thông, cải thiện cơ sở hạ tầng đồng thời cải cách các chính sách kinh tế. 

Các đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp đã nhận biết được khoảng trống về nguồn cung và đã có động thái bổ sung thêm sản phẩm mới cho thị trường. Nhờ vậy, doanh nghiệp sản xuất sẽ có thêm những sự lựa chọn đa dạng khi tiến hành đầu tư ở Việt Nam. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần đánh giá, nghiên cứu các yếu tố môi trường khác nhau trước khi tiến hành đầu tư.