Phát triển các dự án nhà ở xã hội năm 2023 vẫn còn nhiều trắc trở

Các doanh nghiệp “nhìn trước ngó sau” với loại hình nhà ở xã hội

Thị trường bất động sản vẫn đang phải đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở, mất cân đối sản phẩm, đặc biệt là với phân khúc căn hộ nhà ở giá vừa tiền, nhà ở xã hội trong khi nhu cầu của người dân về nhà ở vẫn rất lớn. Sự phát triển không đồng đều này đã dẫn đến sự cản trở giấc mơ an cư của những người dân ở các thành phố lớn bởi mức thu nhập của họ không đủ mua nhà.

Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Mặc dù, suốt nhiều năm qua, các chính sách, cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư và xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ liên tục được sửa đổi, bổ sung theo hướng hoàn thiện, tăng thêm ưu đãi nhưng kết quả thực hiện vẫn là con số nhỏ so với mục tiêu đề ra.

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông. Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tế còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành cho biết, lý thuyết là vậy nhưng thực tế thì khác xa. Việc Nhà nước xem xét, bổ sung những ưu đãi, chính sách là một chuyện, còn việc thực thi lại là một chuyện khác. Trong đó, khó khăn lớn nhất là về những vướng mắc của thủ tục pháp lý dự án, có những dự án 5 năm trời mới giải quyết xong.

Bên cạnh đó, lãi vay ngân hàng vẫn phải trả như các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại, hậu kiểm còn khó khăn hơn nhiều,… Rất nhiều “trở ngại” khiến cho các doanh nghiệp hiện nay không phải không muốn làm nhà ở xã hội mà là do gặp nhiều vướng mắc, khó khăn dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp còn e dè, “nhìn trước ngó sau” với phân khúc này. Những ưu đãi trên giấy vẫn chỉ nằm đó, không giải quyết được vấn đề gì cả.

Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đều đang gặp khó khăn về nguồn vốn, lãi suất và đã có chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Đầu tiền, hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân.

Thế nhưng, chưa có một dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. Nhiều doanh nghiệp hiện tại vẫn còn gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, các dự án nhà ở xã hội khó có thể triển khai xây dựng trong năm nay như những dự báo trước đó.

Bên cạnh đó, giá bán cũng bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại.

Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở xã hội tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tế thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ nặng. Nên không hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Thay đổi tư duy làm nhà ở xã hội

Nhiệm vụ trọng tâm của thị trường bất động sản trong năm 2023 là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Bởi việc phát triển các dự án nhà ở xã hội có vai trò quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, tác động đến 38 ngành nghề khác nhau liên quan đến thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.

Theo ông Thanh, để xây dựng và phát triển thành công nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền thì cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Muốn tiết kiệm chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.

Bên cạnh đó, ông Thanh nhấn mạnh việc xây nhà ở xã hội không nên chỉ nghĩ đến việc giá rẻ mà cần xây dựng song hành các cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.