PGS.TS Trần Kim Chung: Thị trường BĐS cần minh bạch, chính quy, chỉ số phải tính được

Hướng tới thị trường minh bạch và chuyên nghiệp

Biến động của thị trường bất động sản thời gian qua không chỉ đến từ những bất cập của cơ chế, chính sách mà còn chịu tác động từ những thông tin nhiễu loạn, việc quản lý buông lỏng các môi giới bất động sản, thiếu cơ sở dữ liệu,… Đây cũng là một trong những vướng mắc mà các cơ quan chức năng cũng cần đưa ra các biện pháp để tiến tới minh bạch thị trường, chuyên nghiệp hơn.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nhà nước ban hành nghị quyết mới với thị trường bất động sản, trong đó gói 110.000 tỷ đồng, 120.000 tỷ đồng chỉ là một trong số đó. Điều cần thiết của thị trường lúc này là cần minh bạch, chính quy, chỉ số phải tính được. Chứ không thể “u u minh minh”, không có chỉ số ngân hàng, chỉ số giá đất đai…

“Quy định bán hàng hóa qua sàn phải tái luật lại 2023. Một điểm căn bản của thị trường bất động sản trưởng thành là mọi giao dịch phải chính quy hóa, trừ những giao dịch mang tính cá nhân. Mọi giao dịch của doanh nghiệp bất động sản phải thông qua sàn”, ông Chung nhấn mạnh.

Ông Chung cho rằng, hiện nay đang thời điểm chuyển giao của thị trường bất động sản, vì vậy vấn đề truyền thông đặc biệt cần phải được quan tâm. Thị trường bất động sản phải được nhìn nhận đúng cái gì tích cực, tiêu cực. Mặc dù thị trường luôn gặp phải nhiều vấn đề nhưng đi kèm luôn là triển vọng phát triển, do đó truyền thông cần phải nói đúng những gì nó có.

Bên cạnh đó, về việc sửa đổi pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, ông Chung cũng nhận định, việc sửa đổi 3 luật: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở phải được ra đời một cách đồng bộ, nâng đỡ cho thị trường về lâu về dài chứ không chỉ là xử lý cho thị trường hiện nay.

Đồng quan điểm, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội chia sẻ, các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn quy định tại Điều 60 của Dự thảo. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;… Khoảng 3 - 5 năm có hệ thống thông tin nhà đất sạch thì lúc đó giá bất động sản mới được xác định đúng theo giá thị trường.

Về hoạt động môi giới bất động sản, ông Tuyến nhấn mạnh cần phải quản lý chặt chẽ hơn bởi vì một trong những bất cập của thị trường bất động sản thời gian qua là tình trạng “sốt” giá gây ảnh hưởng xấu đến đời sống xã hội, mà “thủ phạm” là lực lượng môi giới hiện đang thừa nhân lực nhưng thiếu chất lượng.

Tại Dự thảo Luật sửa đổi còn mở ra điều kiện khác: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”. Với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, theo đó không phải chịu áp lực “có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”.

Hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững thị trường bất động sản

Hiện nay, các doanh nghiệp đều đang rất cần tháo gỡ điểm nghẽn về vốn và điểm nghẽn về cơ chế pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản. Do đó, Chính phủ đã có những giải pháp tháo gỡ những bất cập về pháp lý liên quan đến bất động sản bằng việc cùng một thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013:

Thứ nhất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có những bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ hai, Dự thảo khẳng định nguyên tắc thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Thứ ba, quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ tư, quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn. Dự thảo bỏ quy định về khung giá đất; quy định cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất… Chúng tôi đang kiến nghị bảng giá đất phải hài hoà lợi ích.

Thứ năm, Dự thảo tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch…

Thứ sáu, Dự thảo tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; xác lập yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; hoàn thiện các chế định về điều tiết của Nhà nước để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững…

Thứ bảy, đặc biệt, trong quản lý tài chính về đất đai và giá đất, quán triệt tinh thần Nghị quyết số 18, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất của Chính phủ, đồng thời, Điều 153 quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất: Theo mục đích sử dụng đất định giá; Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất…

Thứ tám, Dự thảo bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về ngân sách trung ương để hỗ trợ cho phát triển; quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tiễn của địa phương quy định mức điều tiết để hỗ trợ cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi và cho người có đất bị thu hồi (Điều 148)….

Thứ chín, Dự thảo bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi (Điều 172). Quy định về tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp theo hướng quy định về nguyên tắc, điều kiện, hình thức tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp…