Nơi “lặng im như tờ”, nơi giá cao khó tin, thị trường đất nền Sài Gòn diễn biến trái ngược

Bùi Bích Hạnh

Trong khi bất động sản ở TP.Thủ Đức và Thủ Thiêm đang trầm lắng sau lùm xùm đấu giá 4 lô đất thì khu vực hai huyện Củ Chi, Hóc Môn giá tăng lên từng ngày. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, đất nền tại Củ Chi và Hóc Môn đang có dấu hiệu bị thổi giá, tiềm ẩn rủi ro lớn cho các nhà đầu tư.

Giá đất nền leo thang nhưng giao dịch vô cùng ít ỏi

Sau thương vụ đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với mức giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm ban đầu, đã có 2 đơn vị xin hủy cọc, ngừng triển khai dự án. Trong khi 2 đơn vị còn lại cam kết sẽ nộp trước 100 tỷ đồng trước ngày 30/4. Tác động của thương vụ đấu giá này đã thể hiện rất rõ qua tâm lý thị trường BĐS ở Thủ Thiêm cũng như các khu vực lân cận. 

Tại khu vực các phường An Phú, Thạnh Mỹ Lợi, An Khánh (là những phường nằm giáp ranh Khu đô thị mới Thủ Thiêm) ghi nhận tình trạng tăng giá mạnh nhất. Giá bán bất động sản ở các khu vực này đã tăng lên khoảng 100 triệu đồng/m2 chỉ trong chưa đầy một tháng kể từ sau thời điểm công bố kết quả đấu giá

Tại các khu Đông Thủ Thiêm, Cát Lái, Nam Rạch Chiếc, Đảo Kim Cương… giá bán đất nền đã được đẩy lên ngưỡng 200-250 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mức giá trung bình dao động trong ngưỡng 160-165 triệu đồng/m2 trước đây.

dat-nhon-trach-dong-nai-1651045135.jpg
Đất nền khu Đông TP.HCM giá cao nhưng ít người giao dịch

Ở khu vực quận 9 cũ (nay là TP.Thủ Đức), giá đất nền cũng đã tăng thêm khoảng 15-20%, trong đó những lô đất có diện tích trên 300m2 đều tăng thêm từ 8-10 triệu đồng/m2. Khu vực đường Võ Văn Ngân, Đặng Văn Bi, Tô Ngọc Vân (thuộc quận Thủ Đức cũ)… giá nhà đất đều tăng trung bình từ 20-30 triệu đồng/m2. Hiện nay, chủ sở hữu ở những khu vực này đang rao bán đất ở mức giá 160-300 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Tuy nhiên, dù giá đang ở mức cao, nhưng số lượng giao dịch thực tế rất ít ỏi, nhất là sau khi các doanh nghiệp trúng đấu giá lần lượt xin bỏ cọc. Việc bỏ cọc còn diễn ra ở nhóm đối tượng khách hàng cá nhân mua đất nền nhỏ lẻ ở các khu vực gần nơi diễn ra đấu giá. Số tiền hủy cọc có thể từ vài chục triệu đến vài trăm triệu đồng cho một giao dịch. Đây là nhóm đối tượng khách hàng mua nhà phố, căn hộ đầu cơ với hi vọng giá sẽ còn tiếp tục tăng. 

Hầu hết các dự án bất động sản nằm xung quanh khu vực lõi Thủ Thiêm và khu Đông TPHCM, mức giá vẫn ghi nhận tình trạng tăng trưởng cao trên dưới 10%. Tuy nhiên, dù giá bán tăng nhanh nhưng tình hình giao dịch lại chậm hơn so với trước đây rất nhiều.

Sau khi các doanh nghiệp trúng đấu giá lần lượt bỏ cọc, nhiều người đầu tư mua lô đất lẻ cũng hủy cọc theo. Do cả bên bán lẫn bên mua đều có tâm lý chờ đợi, nghe ngóng những diễn biến tiếp theo của thị trường đã khiến cho hoạt động giao dịch ở khu vực này trở nên kém sôi động.

Đất nền tại Củ Chi, Hóc Môn bị thổi “giá”

Trái ngược với tình hình thị trường ở khu Đông thành phố thì khu vực Tây Bắc với hai huyện Hóc Môn, Củ Chi đang được đánh giá là “con gà đẻ trứng vàng” đối với giới đầu cơ. Hai huyện này đã được đề xuất quy hoạch lên quận, thành phố. Đồng thời, Củ Chi và Hóc Môn cũng được UBND TPHCM đẩy mạnh kêu gọi đầu tư vào 55 dự án lớn với tổng vốn lên đến gần 285.000 tỷ đồng. 

Vì vậy, trong vòng chưa đầy một năm trở lại đây, giá đất đai ở hai huyện Củ Chi và Hóc Môn đã tăng gấp đôi, gấp 3 lần, thậm chí có khu vực tăng gấp 4 lần. Ví dụ, ở thời điểm tháng 6/2021, tại khu vực các đường Nguyễn Văn Kha, Nguyễn Thị Thiệu, Nguyễn Văn Ni thuộc Thị trấn Củ Chi, giá đất chỉ dao động trong ngưỡng 8-10 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến đầu tháng 4/2021, giá đất nằm trên các tuyến đường này đã tăng vọt lên nằm trong ngưỡng 12-15 triệu đồng/m2. Cá biệt, giá đất tại khu vực đường Nguyễn Thị Rành, xã An Nhơn Tây tăng gấp 2-3 lần chỉ trong 1 năm, từ 3-4 triệu đồng/m2 lên mức từ 10-12 triệu đồng/m2. Tương tự, ở khu vực Tỉnh lộ 7 đi qua khu vực xã An Nhơn Tây mức giá bán đất đã tăng từ mức giá 6,5 triệu đồng/m2 lên đến 15 triệu đồng/m2.

datnen1-1483574394229-1651045199.jpg
Thị trường đất nền Củ Chi, Hóc Môn sôi động

 

Theo báo cáo thị trường, trong quý 1/2022, Củ Chi là khu vực có lượng tìm kiếm thông tin về bất động sản đứng đầu trong các khu vực của thành phố Hồ Chí Minh, luôn cao gấp đôi so với khu vực có lượt tìm kiếm đứng thứ 2 là quận 9 cũ. 

Tại Củ Chi, khu vực xã Nhuận Đức và xã Bình Mỹ ghi nhận lượng tìm kiếm thông tin về đất đai đã tăng trưởng mạnh ngay từ sau Tết. So với giai đoạn 1 tháng trước Tết, số lượt tìm kiếm về bất động sản ở xã Nhuận Đức đã tăng 210% và còn tại xã Bình Mỹ tăng nhu cầu tăng 152%. Giá bán đất trung bình một lô đất 200m2 ở Huyện Củ Chi hiện nay dao động trong ngưỡng 3,4-3,5 tỷ đồng/lô (tương đương 17,5 triệu đồng/m2).

Trong khi đó, lượng tin đăng về bất động sản rao bán ở khu vực Huyện Hóc Môn cũng đã tăng nhanh chóng trong giai đoạn tháng 11-12/2021 với mức tăng lần lượt 300% và 500% so với tháng 10/2021. Nguyên nhân bắt nguồn từ việc thị trường hoạt động trở lại sau khi gián đoạn vì giãn cách và tin tức huyện Hóc Môn đặt mục tiêu lên quận trước năm 2025.

Theo một môi giới lâu năm ở khu vực xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi chia sẻ thì trong hai tuần gần đây, các loại hình đất được rao bán nhiều nhất vẫn là các lô đất nông nghiệp được xây thành khu biệt thự, nhà vườn. Trên thực tế, một số đầu cơ đã tiến hành thu gom mua đất ruộng, đất rẫy trồng cây lâu năm của người dân với giá rẻ, sau đó tách thửa thành nhiều lô nhỏ diện tích từ 500-1.000m2 rồi bán lại cho các nhà đầu tư khác. 

8e1a44b1-8725-49bb-baf9-a0b9c0d723f6-1651743056.jpg
Đất nền Củ Chi bị đẩy giá 

Bà Phạm Thị Thanh Hiền, Chủ tịch UBND huyện Củ Chi cho hay, hiện nay huyện đang giám sát, quản lý chặt vấn đề tách thửa đất, tránh hình thành những khu phân lô không theo quy hoạch. Bà Hiền cũng thông tin, từ sau hội nghị kêu gọi đầu tư vào huyện Củ Chi và Hóc Môn diễn ra vào tháng 3/2022 thì nhiều có nhiều người quan tâm, chú ý đến đất đai ở khu vực hai huyện Củ Chi, Hóc Môn hơn nên giá đất có xu hướng tăng cao.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, nhận định đã có hiện tượng nhiều người đã lợi dụng thông tin từ các cuộc họp để trục lợi từ những người nhẹ dạ, cả tin bằng cách “thổi” giá đất. Do đó, người mua nên hết sức thận trọng bởi không phải khu vực nào cũng nằm trong diện quy hoạch.