Những lưu ý trên thị trường trong năm mới
Tại một báo cáo được công bố mới đây, Ceo AFA Capital Nguyễn Minh Tuấn - Chuyên gia tài chính ngân hàng cho hay, khi đặt bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang vào chu kỳ suy thoái do tác động kép từ cuộc chiến tại Nga - Ukraina vẫn còn leo thang và chính sách siết chặt tiền tệ, tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) nhằm kiểm soát lạm phát thì nền kinh tế Việt Nam vẫn phải chịu ảnh hưởng chung và ngành bất động sản sẽ xuất hiện một số điểm cần lưu ý.
Thứ nhất, Nhà nước vẫn sẽ tiếp tục duy trì động thái thắt chặt vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.
Hai là nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục bị ảnh hưởng bởi lãi suất USD tăng cao và tỷ giá USD/VND nên sẽ khó để tăng trưởng.
Ba là lạm phát trên toàn cầu đang tăng cao, nguồn nhiên vật liệu và chi phí xây dựng vẫn đang leo thang. Lạm phát tại Việt Nam nhiều dự báo có xu hướng tăng.
Một vấn đề lớn của ngành bất động sản là tình trạng lệch pha cung - cầu đang ngày một nghiêm trọng hơn. Giá bán các sản phẩm sơ cấp liên tục tăng, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua có nhu cầu thực. Một số thống kê cho thấy, giá bán bất động sản tại một vài phân khúc nhất định đang cao hơn gấp 20 - 25 lần khả năng tài chính của người dân và con số này vẫn đang được dự đoán sẽ tăng trong thời gian tới.
Tìm ra giải pháp cho thị trường
Đứng trước vấn đề này, Thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia - TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cần phải giải quyết tình trạng giá bán bất động sản đang neo quá cao.
“Muốn làm vậy, thì phải khẩn trương lập quy hoạch và chiến lược phát triển thị trường bất động sản gắn với nhu cầu thực của người dân để làm căn cứ cấp phép và phê duyệt những dự án mới” - Ông Nghĩa nhấn mạnh.
Cùng với đó, ông Nghĩa cho rằng, vấn đề hệ trọng hiện nay là khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Dạo gần đây, lãi suất của Việt Nam sắp xếp vào hàng cao nhất của thế giới (mức lãi suất huy động cao nhất hiện đang khoảng 9,5%, lãi suất cho vay từ 13 - 14%, lạm phát chỉ 3%). Như vậy, làm thế nào để có thể giảm lãi suất?
“Giải pháp đầu tiên là phải tăng cung thanh khoản tín dụng cho các doanh nghiệp, thị trường và nền kinh tế. Giải pháp thứ 2 là việc chọn lọc hơn việc huy động đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Chẳng hạn như Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) và Nhật Bản không chủ chương khuyến khích huy động đầu tư FDI. Hàm ý là giúp các doanh nghiệp Việt vay tiền của nước ngoài chứ không phải huy động đầu tư trực tiếp” - Ông Nghĩa cho hay.
Vị chuyên gia nhìn nhận, nhu cầu vay lớn và dài hạn phải dựa trên nguồn vốn nước ngoài. Vốn chảy vào thị trường BĐS cần hướng tới phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người có thu nhập từ trung bình trở xuống. Nếu không giải quyết được nhu cầu đối với đại bộ phận người dân qua thị trường bất động sản thì nhiều khả năng nền kinh tế có thể rơi vào tình trạng đình đốn dài hạn.
Chẳng hạn như Nhật Bản, chỉ một cuộc khủng hoảng bất động sản xảy ra vào năm 1990 đã khiến giá bất động sản tăng gấp 10 lần. Từ đó trở đi, GDP Nhật Bản tăng trưởng 0%. Vì người Nhật rất tiết kiệm, tằn tiện nên họ không đầu tư, từ đó kinh tế không phát triển.
Ông Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với những nguy cơ bất ổn từ vấn đề pháp lý, tài chính, tâm lý người dân cho tới các vấn đề bất cập trong công tác điều hành chính sách tài chính - tiền tệ cộng với những diễn biến phức tạp của nền kinh tế thế giới. Trong bối cảnh này, đòi hỏi những quyết sách “lạ và quen”, đảm bảo tính chuẩn xác, dứt khoán và khẩn khoát.
Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Minh Tuấn thì năm 2023 là năm thị trường bất động sản tái cơ cấu mạnh theo xu hướng giảm các dự án, sản phẩm mang tính chất đầu cơ và tăng cường những sản phẩm phục vụ nhu cầu nhà ở. Nguyên nhân là nhu cầu của thị trường tại một số quốc gia phát triển như Việt Nam vẫn luôn lớn.
“Dưới góc độ chính phủ, chúng ta có thể tham khảo nhóm giải pháp từ chính phủ Trung Quốc, từ việc giải quyết khủng hoảng thanh khoản mà những công ty phát triển bất động sản cần đối mặt, cho tới việc nới lỏng yêu cầu thanh toán đối với người mua nhà trả góp để giúp các sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu tiêu dùng thực của người dân được phát triển một cách bền vững. Qua đó ổn định lại thị trường bất động sản để ổn định kinh tế vĩ mô” - Ông Tuấn chia sẻ.
Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang cho rằng, với bối cảnh hiện tại thì cần có những giải pháp để thị trường BĐS chuyển mình mạnh mẽ tới phân khúc bình dân.
“Nguồn cung trên thị trường hiện nay chủ yếu là các sản phẩm không hướng tới đáp ứng nhu cầu thực và mang tính chất lãng phí, dư thừa, xây rồi để đó. Điều này cho thấy, nguồn cung hiện hữu đang mất cân đối, tính toán nhu cầu để đưa ra thị trường bất động sản có giá thực nhiều hơn là đưa bất động sản mang tính thụ hưởng, có giá trị cao” - Ông Quang cho hay.
Không dùng ngân sách để “cứu” thị trường
Bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển nên cần phải có sự cân bằng, hài hòa hơn về thị trường tài chính, kiến tạo phát triển nhưng vẫn kiểm soát rủi ro, nắn lại dòng vốn chứ không để tắc, nghẽn, chú trọng tới điều tiết cung cầu BĐS.
Cơ quan quản lý Nhà nước phải nhanh chóng hoàn thiện thể chế để phù hợp với thị trường thực tại, cần có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm những phân khúc BĐS. Cần có hướng dẫn, cho phép thành lập định chế tài chính BĐS chuyên biệt. Chẳng hạn như: Cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS, Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs),...
Ngân hàng Nhà nước nên phân bổ vốn sao cho phù hợp để hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Có lộ trình thuế BĐS công bằng, minh bạch, phân bổ thu nhập, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt…
Với doanh nghiệp BĐS, ngoài vốn tín dụng thì cần linh hoạt huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau như chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, phát hành trái phiếu, chương trình ESOP, …)
Về các giải pháp ngắn hạn, cần tập trung vào 3 nhóm chính:
Một là lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư, minh bạch thông tin, giải quyết dứt điểm các vụ việc liên quan. Xây dựng phương án khả thi, cụ thể cho thị trường trái phiếu.
Thứ hai, ổn định kinh tế vĩ mô, tháo gỡ các rào cản pháp lý và vốn. Kiến nghị Thủ tướng và Ủy ban Kinh tế T.Ư tiếp tục ổn định vĩ mô, đảm bảo các cân đối lớn.
Ba là đảm bảo thanh khoản trên thị trường địa ốc, đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng. Sớm đưa ra giải pháp xử lý những ngân hàng yếu kém, không để rủi ro lan truyền giữa BĐS, ngân hàng, chứng khoán.
