Những vướng mắc “cầm chân” thị trường bất động sản Hải Phòng

Phan Hồng Nhung

Hải Phòng là địa phương mang nhiều tiềm năng phát triển động sản, nếu tiếp cận và khai thác đúng hướng thì đây sẽ là thị trường tạo ra giá trị rất lớn. Thế nhưng, vì nhiều lý do mà thị trường bất động sản chưa có nhiều bước tiến.

Vắng mặt bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp

Thời gian qua, Hải Phòng đã có những bước tiến ghi dấu ấn trong lĩnh vực bất động sản, cùng với đó là sự nỗ lực lớn mạnh dần khẳng định tiềm năng phát triển. Hiện nay, Hải Phòng có nhiều dự án bất động sản đã được triển khai song song giữa phát triển công nghiệp và dịch vụ nghỉ dưỡng, nhà ở.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch  HĐQT Tập đoàn Cen Group đánh giá: “Trong 5 năm vừa qua Hải Phòng là địa phương có sự bùng nổ tại thị trường duyên hải, đây là một trong số ít những thị trường tạo được nét đột phá”.

Tuy nhiên, theo Shark Hưng, địa phương này vẫn còn tồn tại một số quy hoạch dự án đã được công bố nhiều lần và sau nhiều điều chỉnh nhưng trong quá trình thực hiện vẫn vướng nhiều bất cập, trong đó là sự chồng chéo giữa các luật. Trong đó có Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư khiến cho tiến độ triển khai các dự án tại Hải Phòng gặp nhiều khó khăn, bất cập.

cac-diem-du-lich-hai-phong-4-1623942539-1651488580.jpg
Có lợi thế về du lịch nhưng thiếu các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp là một điểm hạn chế của Hải Phòng (Vịnh Lan Hạ - Hải Phòng).

Các chuyên gia phân tích, xu hướng phát triển bất động sản ở thành phố Cảng sẽ đi theo định hướng phát triển là nhà ở xã hội. Bởi từ trước đến nay, ở đây chú trọng phát triển công nghiệp, dịch vụ, phần lớn dân số đều là dân thập phương đổ về làm việc.

Bên cạnh đó, các loại hình bất động sản cao cấp như bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở hạng sang còn vắng, mặc dù Hải Phòng là nơi có rất nhiều những điểm du lịch được nhiều người quan tâm như Đảo Cát Bà, biển Đồ Sơn, ... Nếu như tiếp cận và khai thác đúng hướng thì đây sẽ là phân khúc tạo ra giá trị rất lớn cho ngành bất động sản.

Theo phân tích, bản đồ dân cư của Hải Phòng trong vòng 4 tập kỉ trở lại đây đang cho thấy tỉ lệ dân số sụt giảm. Đến năm 2000, dân số có dấu hiệu tăng nhẹ và đã đạt được sự cân bằng về dân số.

Tương tự như các tỉnh Nam Định, Phú Thọ và Thái Nguyên từ xuất phát điểm là thành phố công nghiệp cũ, Hải Phòng đang từng bước chuyển mình sang phát triển công nghiệp dịch vụ. Đây là bước thay đổi lớn trong quy hoạch.

album-he-thong-cac-khu-cong-nghiep-vsip-album-vsip1-bd-1-1651488992.jpg
Hải Phòng đang từng bước làm mới mình trên con đường phát triển thành phố.

Cụ thể, ông Hưng nói: “Dưới góc độ cá nhân, tôi hi vọng Hải Phòng tiếp cận được với quy hoạch của thành phố hiện đại, chúng ta có thể tiếp thu, học hỏi kinh nghiệm và tham khảo các nước trong khu vực trong thời gian vừa qua”.

Bản thân các doanh nghiệp và nhà đầu tư mong muốn những dự án nằm trong diện quy hoạch, dự án đã được phê duyệt quy hoạch sẽ được công khai để thúc đẩy tiến độ dự án một cách nhanh nhất, thuận tiện nhất.

Những vướng mắc ngăn cản bất động sản Hải Phòng phát triển

Ông Nguyễn Thành Hưng, Giám đốc Sở Xây dựng Hải Phòng cho rằng, Hải Phòng đang gặp phải 3 vấn đề lớn như sau:

Thứ nhất, ở đây tồn tại đồng thời hai loại hình quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ trên cùng một địa điểm, ảnh hưởng đến hơn 2 triệu người dân. Chính vì thế, nếu không có sự phối hợp, không có sự kế thừa – phát triển, không những chỉ đạo đúng đắn và định hướng phát triển phù hợp thì những vướng mắc rất nhỏ sẽ phát sinh thành những lỗ hổng lớn trong quy hoạch từ đó cản trở đến các nhà đầu tư, làm chậm tiến độ dự án.

“Việc phân định nội hàm quy hoạch cấp tỉnh và 2 quy hoạch xây dựng tác động trực tiếp đến thành phố là Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng và Quy hoạch Xây dựng Khu Kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, đây là vấn đề cấp thiết. Nhất quyết không để xảy ra mâu thuẫn giữa các quy hoạch này, vì nếu có sẽ liên quan trực tiếp đến các các thủ tục pháp lý”.

Thứ hai, hệ thống cơ sở dữ liệu, dữ liệu số của ngành Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường Hải Phòng còn nhiều vấn đề dẫn đến việc hạn chế minh bạch thông tin cho người dân và nhà đầu tư, gây khó khăn trong công tác triển khai xây dựng các chiến lược phát triển.

Mục tiêu trong năm 2022, Sở Xây dựng Hải Phòng sẽ quyết tâm nghiên cứu, phát triển những app, website công nghệ nhằm các số liệu, thông tin, thủ tục hành chính một cửa, giấy phép xây dựng nhà ở… trong tương lai đều được thực hiện bằng hình thức online, minh bạch để các nhà đầu tư thuận lợi hơn trong công tác truy cập và minh bạch các thông tin dự án.

bat-dong-san-hai-phong-2-scaled-1651489856.jpg
Giai đoạn 2022 – 2023, Sở Xây dựng thành phố Hải Phòng đặt mục tiêu minh bạch hóa tất cả các thông tin về quy hoạch, phát triển đô thị… để tiết kiệm thời gian cho người dân, doanh nghiệp.

Thứ ba, liên quan đến hạn mức sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia.

Điều 28 Luật Quy hoạch đã nêu rõ, xác định chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất, bao gồm chỉ tiêu sử dụng đất do chỉ tiêu sử dụng đất quốc gia phân bổ; chỉ tiêu sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, và quy mô đến cấp huyện.

Những điều nêu trên đều rất phức tạp, bởi trong tình hình hiện nay, chúng ta chỉ mới phê duyệt được duy nhất tỉnh Bắc Giang, phần lớn các tỉnh còn lại đang vướng mắc rất nhiều khó khăn.

Ông Hưng cho biết thêm: “Chúng ta đang thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Trong trường hợp không làm rõ ràng sẽ xảy ra nhiều vấn đề. Ví dụ như có tỉnh không sử dụng hết hạn mức, có tỉnh không đủ hạn mức sử dụng đất”.

bat-dong-san-cong-nghiep-hai-phong-ngay-cang-hap-dan-2-1651489674.jpg
Chỉ số giá một số loại bất động sản tại các đô thị trên tại thành phố Hải Phòng sẽ được công khai trong thời gian tới.

Đặc biệt là khi Hải Phòng đang phát triển dựa trên 3 trụ chính là: cảng biển kết hợp logistics, công nghiệp và du lịch. Thế nhưng, công nghiệp và du lịch hiện vẫn còn vướng mắc nhiều về hạn mức sử dụng đất, nhất là đất công nghiệp, sân golf, công trình thể dục thể thao với quy mô lớn, do đó sẽ khó để phát triển bất động sản cao cấp.

Trao đổi với phóng viên, trong thời gian sắp tới, lãnh đạo Sở Xây dựng sẽ tham mưu cho thành phố hoàn thiện hồ sơ tốt nhất theo yêu cầu của Chính phủ.

Quy hoạch đô thị và các dự án bất động sản, tất cả các dự án không vướng mắc về quy hoạch, địa phương sẽ tiếp tục đẩy mạnh triển khai, ưu tiên các dự án cải tạo môi trường cảnh quan.

Còn các dự án cải tạo chung cư cũ, Hải Phòng sẽ phấn đấu để hơn 5.600 hộ dân sống trong các khu chung cư cũ, nguy hiểm sớm có nhà ở mới với điều kiện sống tốt hơn.

Chưa hết, các dự án phát triển du lịch trọng điểm như Cát Bà, Đồ Sơn có chất lượng cao, giá trị tốt, thay đổi bộ mặt Đồ Sơn sẽ được Hải Phòng ưu tiên trong tương lai.