Những ưu tiên cần thực hiện ngay để hạ nhiệt thị trường bất động sản trong năm 2022

Bùi Bích Hạnh

Hạ nhiệt thị trường bất động sản đảm bảo an sinh xã hội sẽ là bài toán khó nhưng cần thực hiện ngay.

 

Làm thế nào để hạn chế tình trạng sốt đất, người dân dễ dàng tiếp cận với các sản phẩm nhà ở phù hợp là vấn đề được Nhà nước rất quan tâm. Hạ nhiệt thị trường bất động sản đảm bảo an sinh xã hội sẽ là bài toán khó nhưng cần thực hiện ngay. 

Phân quyền cho địa phương trong việc phê duyệt đầu tư dự án 

Quốc hội hiện đã và đang thảo luận xem xét sửa đổi một số điều luật liên quan thị trường bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Đầu tư công, luật Thuế tiêu thụ đặc biệt. Đặc biệt việc sửa đổi Luật Đầu tư đặc biệt được các cơ quan chức năng quan tâm giữa bối cảnh thị trường đang khan hiếm nguồn cung. Người dân cũng mong mỏi có cách giúp giá nhà sớm hạ nhiệt…

con-sot-bat-dong-san-1642404578.jpg
Cân đối nguồn cung sẽ là yếu tố quan trọng để hạ nhiệt thị trường bất động sản 
 

Trong Luật đầu tư sẽ có đề xuất sửa đổi về hình thức chuyển đổi mục đích sử dụng xây dự án cũng phân quyền mạnh hơn cho từng đơn vị địa phương trong việc chủ trương phê duyệt đầu tư dự án. Cụ thể các đơn vị liên quan sẽ sửa đổi bổ sung điểm G, khoản 1 điều 31 và điểm B khoản 1 điều 32 trong việc xử lý phân quyền cho các đơn vị UBND cấp tỉnh chủ trương đầu tư xây dựng dự án nhà ở, dự án khu đô thị. 

Thủ tướng Chính phủ chỉ chấp nhận đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua, khu đô thị có quy mô 300 ha hoặc dân số trên 50.000 người trở lên. Một số đại biểu Quốc Hội cũng như các chuyên gia kinh tế cũng đồng ý với chủ trương đẩy mạnh phân quyền cho các địa phương trong phê duyệt đầu tư. Tuy nhiên, việc bàn giao đất đai đầu tư là một tài sản rất lớn nên cần phải cân nhắc, thẩm tra thật kỹ năng lực của đơn vị đầu tư. Nên trao quyền cho đơn vị có khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng tất cả các loại đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Cần hạn chế trường hợp trao đất đai cho các đơn vị thiếu năng lực dẫn đến thất thu tài sản Nhà Nước. Tránh tình trạng tác động tiêu cực đến việc chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang các loại hình đất sử dụng cho mục đích thương mại. 

Theo quy định về luật nhà ở mới, nhà đầu tư cũng có quyền sử dụng các loại đất khác phải đất ở để chuyển thành đất đầu dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên các dự án đất này phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất của cơ quan chức năng, đã được quy hoạch từ trước đó. Nhà đầu tư không được quyền sử dụng các loại đất nằm trong diện quy hoạch cho mục đích an ninh quốc phòng hoặc đất nằm quỹ phát triển kinh tế xã hội, cộng đồng.

Cần nghiêm túc xử lý vấn đề nguồn cung tránh để leo thang giá

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế vấn đề khó khăn lớn nhất tồn tại trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là thiếu hụt nguồn cung. Cụ thế là người mua có khả năng chi trả thấp không đủ điều kiện để mua nhà thành phố. Trong khi giá nhà đất tại các đô thị mới không ngừng tăng cao qua các năm vượt qua thu nhập trung bình của người dân. 

Ngay các cả đô thị vùng ven cũng chứng kiến những cơn sốt đất, tăng giá khiến cho việc mua nhà an cư trở thành giấc mơ xa xỉ của nhiều người. Vì vậy điều quan trọng mà Chính phủ cần làm ngay lúc này là mở rộng nguồn cung bất động sản để tránh tình trạng vỡ bong bóng BĐS và kinh tế. Nếu cứ để tiếp tục kéo dài tình trạng giá cả leo thang như hiện nay thì khách hàng sẽ rất khó tiếp cận các sản phẩm nhà ở, nhà thuê. Ngay cả đối với lĩnh vực thuê văn phòng hay thuê đất công nghiệp cũng sẽ khó tìm được khách hàng có đủ năng lực tài chính để sử dụng dịch vụ.

Sự thiếu hụt nguồn cung có nguyên nhân lớn nhất là khung pháp lý hiện chưa rõ ràng. Vì thế chính quyền cần cải thiện hệ thống pháp lý hỗ trợ việc thu hút nguồn đầu tư vào ngành bất động sản, bao gồm cả việc sắp xếp chuẩn bị khung kế hoạch nhằm đảm bảo các dự án được diễn ra đúng kế hoạch. Hạn chế việc chậm đưa dự án vào khai thác hoặc các doanh nghiệp găm đất quá lâu. 

Những giải pháp này sẽ giúp ngăn chặn sự xuất hiện của bóng bóng kinh tế. Mang lại nhiều nguồn cung cho thị trường bất động sản đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp FDI rót vốn đầu tư vào lĩnh vực này. Nếu tháo gỡ được các nút thắt kể trên thì chủ đầu tư, đơn vị phát triển nhà ở có thêm sự lựa chọn về quỹ đất xây dựng dự án. Người mua cũng sẽ có cơ hội tìm được sản phẩm phù hợp với thực tế túi tiền của mình.

dat-07202336-1642404869.jpeg
Mặt bằng giá nhà đất hiện đang rất cao, người mua khó tiếp cận
 

Hiện nay trên cả nước có hàng trăm dự án bất động sản đang bị treo, chậm tiến độ gây lãng phí nguồn lực về đất đai. Đơn cử tại Hà Nội có tới 82 dự án, TP. Hồ Chí Minh có 126 dự án bị chậm thời gian đưa vào khai thác. Điều này vừa khiến cho doanh nghiệp thiệt hại tài chính vừa làm mất đi nguồn thu ngân sách cho địa phương đồng thời hạn chế nguồn cung mới cho thị trường. Sửa đổi luật đầu sẽ giúp cải thiện hiệu quả vấn đề cung - cầu, giúp doanh nghiệp không còn vướng mắc trong việc đầu tư nhà ở thương mại.

Nên chăng bãi bỏ bảng giá đất ?

Một trong những nguyên nhân lớn dẫn đến việc khó hạ nhiệt thị trường bất động sản, giá nhà đất liên tục tăng cao là do “bảng giá đất”, khung giá đất. Khi mà bảng giá đất tăng sẽ khiến giá đất tăng đội chi phí xây dựng dự án mới lên cao. Để tối ưu hóa lợi nhuận các doanh nghiệp buộc lòng tăng giá nhà bán ra để bù vào chi phí. 

Vì vậy nên chăng các cơ quan chính quyền nên tính tới việc điều chỉnh bảng giá đất sao cho hợp lý hơn. Ngoài ra cũng phải sự cải cách trong phê duyệt dự án, dành cho đơn vị phát triển nhà giá bình dân những ưu đãi nhất định. Điều đó khiến cho doanh nghiệp cảm thấy hứng thú hơn khi đầu tư các dự án mới.