Những rủi ro bủa vây thị trường địa ốc trong năm 2022

Bùi Bích Hạnh

Năm 2022 được dự báo sẽ là một năm bùng nổ của thị trường địa ốc với nhiều phân khúc hồi phục mạnh mẽ, nguồn cung tăng trưởng. Nhưng vẫn còn đó những rủi ro đang rình rập nhà đầu tư bất động sản và người mua cá nhân.

Những rủi ro thường gặp

Một căn hộ được bán cho nhiều người, đây là tình trạng căn hộ dự án bị các đơn vị môi giới, chủ đầu tư bán cho nhiều khách hàng cùng lúc mà người mua không hề hay biết. Điều này xuất phát từ một số kẽ hở trong hệ thống pháp luật về vấn đề đất đai, nhà ở.

1-12-1643196376.jpg
Thị trường địa ốc 2022 sẽ bùng nổ mạnh mẽ
 

Ví dụ như chủ đầu tư được giao rất nhiều thẩm quyền bao gồm nghiệm thu công trình, phê duyệt dự án, phê duyệt bản vẽ thiết kế kỹ thuật, huy động nguồn vốn xây dựng…mà không cần thông qua sự kiểm tra, kiểm soát của Nhà nước. Lợi dụng kẽ hở này nhiều nhà đầu tư đã lừa đảo bán cho 5-6 khách hàng mua cùng lúc. 

Trong khi chờ đợi các cơ quan chức năng sửa đổi luật, bịt những kẽ hở trên thì người mua vẫn nên tự bảo vệ bản thân. Khi mua bất động sản, nhà đầu tư nên tìm hiểu các thông tin về giấy đầu tư kinh doanh, bản vẽ quy hoạch, hồ sơ dự án, thiết kế bản đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra các giấy tờ liên quan đến nghiệm thu công trình hoàn thành theo tiến độ cũng cần hết sức lưu ý

Bán lúa non nhà trên giấy tờ

Hiện tượng dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã tiến hành yêu cầu khách hàng đặt cọc, giữ chỗ và rao bán công khai diễn ra rất phổ biến. Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều 55 khoản 2, bất cứ chủ đầu tư nào muốn bán, cho thuê nhà ở dự án phải có thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Nếu nhà ở đủ điều kiện về xây dựng mới được phép bán. Tuy nhiên thực tế là có rất nhiều chủ đầu tư đã không hoàn thành trách nhiệm thực hiện thủ tục hồ sơ gửi lên cơ quan có thẩm quyền xử lý xem xét.

Điều này khiến mang đến rủi ro cho nhà đầu tư là không nhận được nhà đúng thời hạn cam kết. Hoặc chất lượng nhà không được như những gì mà chủ đầu tư cam kết. Dù nhà đầu tư đã đặt cọc, giữ chỗ nhưng chủ thầu xây dựng vẫn sẽ không thực hiện xây dựng nhà ở đúng quy định đã diễn ra tràn lan trên thị trường.

Ém nhẹm thông tin khi bán nhà

Nhiều đơn vị phát triển dự án nhà, hợp tác đầu tư, kinh doanh bất động sản khi ký hợp đồng mua bán nhà đã không công bố thông tin rõ ràng về tài sản cho khách hàng. Hoặc có công khai thông tin nhưng không đầy đủ và chưa trung thực về bất động sản nhằm thu hút sự quan tâm chú ý của nhiều khách hàng hơn. Đây là hành vi đã bị cấm theo quy định của luật kinh doanh bất động sản nhưng vẫn có nhiều đơn vị sẵn sàng vi phạm.

Bộ Xây dựng thừa nhận có tình trạng chưa thống nhất về quy định pháp luật trong đầu tư đất đai, nhà ở, quy hoạch đô thị. Khiến cho việc kiểm tra, kiểm soát các dự án gặp nhiều khó khăn. Vì thế tình trạng chối bỏ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc xử lý các trường hợp sai phạm khi đưa tin bán nhà còn tràn lan phổ biến. 

Nhà nước cần phải nhanh chóng tìm biện pháp tháo gỡ các thủ tục về quy hoạch, xây dựng đô thị, nhà ở, đất đai để minh bạch hóa quá trình công bố thông tin cho nhà đầu tư. Các cơ quan có thẩm quyền cần thường xuyên thanh tra, thẩm tra xử lý các vấn đề vi phạm, sai phạm trong kinh doanh bất động sản. Tránh ảnh hưởng đến tình hình an ninh, kinh tế xã hội trên thị trường bất động sản.

Sốt đất ảo diễn ra tràn lan ở nhiều khu vực

Tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nhiều nhà đầu tư đã dịch chuyển xu hướng mua đất ra khu vực ven ngoại thành. Bởi vậy giá đất vùng ven chứng kiến sự tăng giá chóng mặt. Có nơi trước kia giá đất chỉ vài trăm ngàn đồng/m2 nay đã lên vài triệu thậm chí hàng chục triệu/m2. Ví dụ tại Quốc Oai giá đất đã tăng 15-20%, đất tại khu vực Ba Vì tăng tới 45%.

Giá đất tăng chóng mặt xuất phát từ thông tin quy hoạch hành chính, từ huyện lên quận hoặc từ quận lên thành phố. Các dự án cơ sở hạ tầng được xây mới hoặc cải tạo nâng cấp. Lợi dụng những thông tin quy hoạch mập mờ, chưa rõ ràng nhiều môi giới đã thổi đất, làm giá và tạo ra những cơn sốt đất ảo làm dậy sóng thị trường. 

Tuy nhiên sức nóng của thị trường không tỷ lệ thuận với số lượng giao dịch. Anh Nguyễn Hoài An (Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ : “Cuối năm 2019, tôi đầu tư vào một mảnh đất 200m2 tại Hoài Đức. Đến khi thị trường có dấu hiệu sốt đất, tăng giá thì tôi quyết định rao bán. Thế nhưng dù đã rao nhiều tháng trời nhưng vẫn không có ai hỏi mua. 

Tình trạng sốt đất thực tế chỉ là ảo, “sốt trên mồm môi giới”. Thông tin thị trường tăng trưởng nóng, giá đất tăng cao nhưng chỉ là thông tin đội ngũ tung ra. Điều này gây lũng đoạn thị trường và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sở hữu bất động sản và cũng như những người có dự định đầu tư. 

Bên cạnh đó, cũng có trường hợp sốt đất xảy ra là do các sàn giao dịch ôm hàng, làm giá, gây ra hiện tượng khan hiếm ảo. Sự tăng giá đất ảo tạo ra nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản. Người có nhu cầu mua đất, mua nhà thực tế để ở không thể tiếp cận được các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính hoặc phải chấp nhận mua nhà với mức cao hơn rất nhiều ro với giá trị thực tế.

Trong khi đó các nhà đầu tư gặp rủi ro có thể chịu lỗ nặng, hoặc nợ xấu khi giá đất hết “hot” quay trở về với giá trị ban đầu. Người sở hữu muốn bán đất thì vẫn để giá trên trời mong thu lời nhanh nhưng người mua thì không chấp nhận mức giá đó nên cung cầu không gặp nhau. Nếu không cẩn trọng suy xét thì cả người bán lẫn người mua đều thiệt hại nặng nề về kinh tế. Để hạn chế tình trạng nói trên, các nhà đầu tư đều mong mỏi chính quyền sớm có giải pháp kiểm soát tình trạng sốt đất một cách chặt chẽ, trả giá trị đất về đúng với thực tế.