Những nghịch lý có thể ảnh hưởng đến thị trường nhà ở trong năm 2022

Bùi Bích Hạnh

Làn sóng Covid lần thứ 4 đã khiến thị trường nhà ở xuất hiện hàng loạt nghịch lý đáng quan ngại. Thu nhập giảm nhưng giá bất động sản tăng vọt.

Làn sóng Covid lần thứ 4 đã khiến thị trường nhà ở xuất hiện hàng loạt nghịch lý đáng quan ngại. Thu nhập giảm nhưng giá bất động sản tăng vọt. Ẩn số Covid có thể tiếp tục ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS trong năm 2022. 

Thiếu nhà ở cho người thu nhập bình dân nhưng thừa nhà cao cấp

Các căn hộ phân khúc bình dân, nhà giá rẻ hầu như vắng mặt trên thị trường trong năm 2021. Phân khúc này có thể tiếp tục thiếu trong 2022 khi không có dự án nào tiềm năng sắp được triển khai. Trong năm 2021 tỷ lệ căn hộ chung cấp chiếm tới 41% thị trường nhà ở, nhà ở hạng sang chiếm 39%, nhà ở siêu cao cấp chiếm 20% và không có căn hộ bình dân nào mở bán mới.

photo1613268990020-16132689903441325536235-1643090319.jpg
Thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở thu nhập thấp 
 

Sự thiếu hụt nhà giá rẻ sẽ được đẩy lên đỉnh điểm trong năm 2022 khi mà các dự án mở mới đều nằm trong phân khúc trung cao cấp. Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam thừa nhận có tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Khi mà những dự án cao cấp, hạng sang hoàn toàn áp đảo nhà vừa túi tiền người dân. Tình trạng này đặc biệt phổ biến ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Sau những phiên đấu giá đất ở Thủ Thiêm với mức giá cao kỷ lục lên tới 2,4 tỷ/m2 thì tình hình lệch pha cung cầu ở TP. Hồ Chí Minh sẽ bước vào cao điểm căng thẳng trong 2022. Giá nhà bị đẩy lên cao là do giá đất tăng, các nhà đầu tư cũng phải tăng giá bán nhà để tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này trái với nhu cầu thị trường khi người mua phần lớn quan tâm nhà giá rẻ. Thị trường lệch pha báo hiệu sự phát triển kém bền vững, bong bóng bất động sản có thể xuất hiện bất cứ lúc nào.

Giá thuê nhà có dấu hiệu giảm mạnh nhưng giá bán nhà tăng không ngừng

Thị trường nhà cho thuê đang chứng kiến sự rớt giá rất mạnh do ảnh hưởng của đợt dịch lần thứ 4. Theo đó các căn chung cư mini ở Hà Nội trước kia có giá thuê 3-4 triệu/căn và rất nhanh cháy hàng. Tuy nhiên nay giá giảm còn 2-2,5 triệu/căn kèm theo nhiều ưu đãi dịch vụ nhưng vẫn không có nhiều người quan tâm. Đối với các dãy nhà trọ giá cũng đã giảm từ 2 triệu/căn diện tích 25m2 xuống còn 1,7-1,8 triệu/m2. 

tphcm-jtwu-1643090378.jpg
Giá nhà bán ra tăng mạnh
 

Nguyên nhân là do nhiều người lao động mất việc, thất nghiệp buộc phải trở về quê tạm lánh dịch và chưa trở lại thành phố. Các trường Đại học tổ chức học online nên sinh viên cũng không thuê trọ khiến giá nhà cho thuê buộc giảm sâu. Việc thành phố phong tỏa dài ngày cũng khiến các chủ nhà phố thuê mặt bằng kinh doanh giảm tới 50%. Thậm chí có chủ nhà còn sẵn sàng miễn tiền thuê nhà thời điểm dịch căng thẳng.

Giá thuê dài hạn các căn chung cư ghi nhận mức giảm từ 10-20% do người thuê bị giảm thu nhập hoặc mất thu nhập trong thời kỳ dịch Covid diễn biến xấu. Trái với tình hình nhà cho thuê, thị trường nhà bán vẫn tăng giá mạnh mẽ. Hầu hết các phân khúc nhà đều tăng từ 10-20% trong năm qua. Phân khúc tăng mạnh nhất là nhà chung cư trung cấp, cao cấp và nhà liền thổ.

Mua bất động sản dễ nhưng bán ra chậm chạp

Thời gian qua nỗi lo thanh khoản chậm, mua bất động sản dễ dàng nhưng bán khó là nỗi lo của hầu hết giới đầu tư. Lượng giao dịch bất động sản trong quý II và quý III tại TP. Hồ Chí Minh thời điểm giãn cách xã hội đã tụt xuống mức gần bằng không. Mức giao dịch tại khu vực Hà Nội trong tháng 7,8 cũng giảm tới 90% so với quý I và quý II.

Khả năng thanh khoản của thị trường sơ cấp và thứ cấp đánh giá chung cả nước thấp nhất trong 3-5 năm qua. Ngay cả sau khi cả nước đã chuyển sang trạng thái bình thường mới thì sức mua vẫn chưa cải thiện ngay và kém hơn rất nhiều so với thời điểm trước dịch.

Giới đầu tư bất động sản cũng tỏ ra tâm lý thận trọng hơn trong thời kỳ hậu dịch. Nhiều nhà đầu tư vì gặp khó khăn trong kinh doanh thời đại dịch buộc phải bán bớt các bất động sản hiện có để xử lý tài chính hoặc giảm áp lực lãi vay ngân hàng. Tuy nhiên các bất động sản thứ cấp trị giá 10-20 tỷ khá khó bán hoặc bán rất chậm.

Các chuyên gia kinh tế cảnh báo nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần tính toán bất động sản mua vào có dễ bán được hay không. Bởi lẽ việc mua dễ bán khó sẽ là điểm yếu chết người của giới kinh doanh bất động sản. 

Đặc biệt là thời điểm hiện tại nền kinh tế đang nhạy cảm do dịch bệnh thì tính thanh khoản càng cần đề cao. Nhất là khi nhà đầu tư có thể sẽ phải thu hồi vốn bất cứ lúc nào. Nếu dùng dòng tiền đi vay để mua bất động sản thì nhà đầu tư có nguy cơ “chết trên đống tài sản” nếu không bán được.

Giá nhà tăng mạnh trái ngược với tình hình kinh tế

Các đơn vị thống kê bất động sản cho hay giá chung cư lẫn nhà liền thổ đã tăng liên tục trong suốt năm 2021. Dù rằng nền kinh tế đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh, chỉ số GDP liên tục giảm âm.

Quý I khi dịch bệnh nhanh chóng được kiểm soát giá bán chung cư chỉ tăng khoảng 4,7-6%. Tuy nhiên khi đợt dịch thứ 4 bùng nổ mạnh mẽ ở TP. Hồ Chí Minh giá nhà chung cư tăng tới 16,5%. Con số này tại Hà Nội là 13,5%.  Giá biệt thự, nhà phố thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng trung bình tới 13% theo năm. Trong khi nhà liền thổ tăng 13-19% so với cùng kỳ năm ngoái, cá biệt có nơi tăng tới 20%. 

Ngay cả trong quý III, thời điểm mà cả Hà Nội và TP HCM đều chịu ảnh hưởng nặng nề về kinh tế do các đợt phong tỏa kéo dài thì giá chào bán các căn chung cư vẫn tăng từ 5-10%. Dù thời điểm đó thị trường BĐS vô cùng trầm lắng tỷ lệ giao dịch rất thấp. Giữa bối cảnh GDP giảm nhưng giá nhà leo thang sẽ là vấn đề đáng lo hơn đáng mừng.

Nguyên nhân giá nhà tăng đến từ việc các doanh nghiệp chỉ mở bán nhà hạng sang, căn hộ cao cấp. Ngoài ra lý do khách quan nữa là chi phí vật liệu đầu vào tăng do nguồn cung bị cản trở, giá đất tăng. Vấn đề này nếu không được giải quyết trong 2022 sẽ để lại rất nhiều hệ lụy xấu cho thị trường. Đó là hình thành các khung giá nhà ảo, sự lệch pha trầm trọng trong cung cầu, giao dịch giảm.