Những lưu ý được chuyên gia bật mí về đầu tư bất động sản châu Á

Theo vnmedia.vn, từ dữ liệu của Savills Prospects, có thể thấy hoạt động huy động vốn đầu tư BĐS tại châu Á - TBD đã giảm 6% trong năm 2022. Trong khi tại Bắc Mỹ giảm 15%, tại châu Âu giảm 28%. Tổng vốn đầu tư tại châu Á đã chiếm thị phần lớn trong tổng số vốn huy động thế giới. 

Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Châu Á - Thái Bình Dương Simon Smith nhận định: “Hoạt động đầu tư vẫn còn khó khăn khi có nhiều bất ổn địa chính trị quy mô toàn cầu. Nhưng về triển vọng tăng trưởng của BĐS châu Á vẫn được duy trì, giúp khu vực này hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư”. 

Thực tế, việc đầu tư BĐS hiện nay tiềm ẩn rất nhiều rủi ro hơn mọi yếu tố có thể tác động đến hiệu quả đầu tư như lạm phát, pháp lý, sự chững lại của tăng trưởng, thói quen và nhu cầu tư người tiêu dùng, bất ổn chính trị. Nhà đầu tư BĐS phải có cái nhìn đúng đắn về rủi ro để đưa ra quyết định chính xác. Ông Simon cũng chỉ ra nhóm rủi ro mà các nhà đầu tư khu vực châu Á - TBD hay gặp phải, gồm: rủi ro cấu trúc, rủi ro chu kỳ và rủi ro thị trường.

Một là rủi ro về cấu trúc, số hóa đang mang đến sự thay đổi lớn về cấu trúc thị trường trên hầu hết các khu vực. Mua sắm điện tử, điện toán đám mây, video trực tuyến hay mạng xã hội đều khiến mọi người tham gia vào hoạt động trực tuyến nhiều hơn. Xu hướng này còn được đẩy lên mạnh mẽ trong giai đoạn dịch Covid và dự kiến sẽ phát triển ngày càng nhanh hơn. 

Chẳng hạn tại Hàn Quốc - Một trong các thị trường mua sắm bán lẻ trực tuyến lớn nhất thế giới, ghi nhận 37% giao dịch được thanh toán online trong năm 2022, dự kiến sẽ tăng lên 45% trong 5 năm tới. 

Thương mại điện tử ở những thị trường khác được đánh giá là rất tiềm năng, thậm chí còn có thêm nhiều dư địa phát triển. Bán lẻ trực tuyến phát triển sẽ tác động lên sự chú ý của nhà đầu tư vào những phân khúc trung tâm dữ liệu, logistics, góp phần thay đổi bộ mặt ngành bán lẻ, nhất là bán lẻ trực tiếp. 

Hơn nữa, ESG ngày càng quan trọng hơn đối với doanh nghiệp. Đây là một trong số những biến số có thể tác động lên khung pháp lý và cấu trúc hoạt động đầu tư. 

Hai là rủi ro về chu kỳ, rủi ro có tính chu kỳ là lạm phát, không chỉ các nhà đầu tư BĐS châu Á mà trên toàn thế giới cũng đang phải chống chọi lại lạm phát. Lãi suất tăng mạnh trong thời gian trước là một nguyên nhân khiến giá BĐS leo thang. Xét về mặt tích cực, lạm phát hiện đang giảm. Tuy nhiên lãi suất vẫn ở mức cao, cùng với đó là sự leo thang của chi phí vật tư và lao động, đây vẫn là vấn đề lớn cần được quan tâm. 

Lãi suất cao sẽ khiến đà tăng trưởng gặp rủi ro. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế IMF, tăng trưởng GDP toàn cầu trong năm 2023 sẽ giảm còn 2,7% từ mức 3,2% năm 2022 và 6% năm 2021. Nếu lãi suất tiếp tục cao thì nguy cơ kìm hãm tăng trưởng tiếp tục hiện hữu. 

Ba là rủi ro từ các vấn đề nội tại của thị trường. Thực tế thị trường BĐS luôn phải đối mặt rủi ro cung vượt cầu, đây là lý do chính của việc thị trường kém sôi động trong lĩnh vực này. Cung cầu vượt là vấn đề ở mọi thị trường và nhiều phân khúc, đơn cử là thị trường bán lẻ Trung Quốc.

Theo Giám đốc Nghiên cứu và Chính sách, Savills Trung Quốc - Ông James McDonald: “Tình trạng thừa cung mặt bằng bán lẻ ở một vài điểm tại Trung Quốc đang ở mức cao kỷ lục, tỷ lệ mặt bằng trống trên thị trường trong những tháng đầu năm nay đã lên 2 chữ số. Nhiều nơi tồn đọng nguồn cung hiện hữu lớn, thậm chí nguồn cung tương lai cũng nhiều. Còn mặt bằng bán lẻ vẫn phải chịu sự bùng nổ của thương mại điện tử”. 

Bên cạnh đó, những rủi ro thị trường khác gồm khung pháp lý. Tại Trung Quốc, những nhà đầu tư bất động sản cần chú ý vào các chính sách từ chính phủ. Tuy chính phủ có động thái nới lỏng hạn chế tài chính, nhưng cuộc khủng hoảng BĐS tại nước này vẫn chưa có dấu hiệu chấm dứt. 

Trong khi đó, các nhà đầu tư vẫn chú ý về tính minh bạch thị trường tại các quốc gia đang phát triển như Indonesia. Tiếp theo là tính ổn định chính trị, như sự bất ổn chính trị tại Thái Lan vẫn là rào cản lớn đối với việc đầu tư. 

Tại Việt Nam, trong quý đầu tiên năm 2023 ghi nhận sự hỗ trợ rõ rệt từ Chính phủ trong việc giải quyết khó khăn đối với lĩnh vực BĐS với các Nghị định và Nghị Quyết mới được ban hành. Hơn nữa, trong tháng 3/2023, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành nhằm ổn định lại thị trường tiền tệ và hỗ trợ kinh tế đẩy nhanh tăng trưởng. 

Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam - Ông Troy Griffiths nhận định: “Những chính sách này làm tăng thêm sự kỳ vọng sẽ tác động tích cực lên thị trường, nhưng thị trường cũng cần thời gian để thẩm thấu. Triển vọng tốt hơn sẽ tới từ quý III/2023”. 

Có thể thấy, trên mỗi thị trường đều đang có những rủi ro riêng. Các nhóm rủi ro thường chồng chéo và không phân tách một cách rõ ràng. Nhằm giải quyết khó khăn, cần đưa ra biện pháp đồng bộ và tư vấn từ các chuyên gia giàu kinh nghiệm. Trước bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư nên phối hợp cùng một đơn vị chuyên nghiệp để dự đoán trước được kịch bản có thể xảy ra nhằm giảm tác động của rủi ro tới quyết định đầu tư của mình.