Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở TP Hồ Chí Minh cho biết, 6 tháng cuối năm 2022, công ty của ông không có một khoản thu nào từ hoạt động bán hàng. Dù không nhận thêm hàng ký gửi từ khách hàng nhưng số lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này vẫn “chất đống”. Đáng lo ngại hơn, nhiều khách hàng còn đang xin thanh lý hợp đồng, chấp nhận chịu phạt để lấy lại số tiền đã thanh toán trước.
Không những không bán được hàng mà trong nhiều tháng trời, công ty này phải gồng nhiều khoản chi phí để duy trì bộ máy và trả các khoản lãi vay ngân hàng. Chưa kể đến thời điểm cận Tết, công ty còn chịu áp lực rất lớn từ những chi phí thường kỳ như trả tiền thuê văn phòng làm việc, lương và thưởng cuối năm cho nhân viên, hoa hồng môi giới.
Vị giám đốc này cho biết, việc các ngân hàng kiểm soát nguồn vốn tín dụng đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng đói vốn. Hơn nữa, hiện nay thanh khoản trên thị trường rất yếu buộc các chủ đầu tư phải tung ra nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu cao để kích cầu. Khoản chi phí hỗ trợ khách hàng này đã khiến áp lực dòng tiền của các doanh nghiệp tăng lên gấp đôi trong bối cảnh lãi suất cho vay đang tăng cao.

Thực tế, đây không phải câu chuyện của riêng một doanh nghiệp bất động sản nào. Sau khi thanh khoản trên thị trường giảm sâu suốt một thời gian dài, hàng loạt doanh nghiệp trong ngành liên tục đối mặt với rủi ro về dòng vốn trong bối cảnh các kênh huy động vốn đang bị kiểm soát chặt, còn số lượng tiền khách hàng trả trước không quá lớn.
Ông Phạm Văn Hảo – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Nam Bộ Invest cho biết, việc Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đã khiến thanh khoản trên thị trường nhà đất liên tục lao dốc. Đặc biệt, việc nguồn dụng bị kiểm soát còn làm ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản, nhiều dự án đang triển khai phải tạm ngừng hoạt đồng vì thiếu vốn.
“Các công ty bất động sản đóng cửa, giải thể, cắt giảm nhân sự là những từ tôi nghe ra rả hàng ngày trong vài tháng trở lại đây. Tôi nghĩ Nhà nước nên sớm có giải pháp để giữ được sự ổn định của thị trường bất động sản và thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế”, ông Hảo nói.

Trong khi dòng tiền thu từ các dự án gặp khó, các nguồn huy động vốn khác của doanh nghiệp vẫn chưa được tháo gỡ. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản ngộp thở, không đủ sức để duy trì bộ máy vượt qua giai đoạn khó khăn.
Mới đây, công ty CTL đã thông báo dừng mảng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Theo lãnh đạo của doanh nghiệp này, từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp không có một khoản thu nào từ hoạt động bán hàng trong khi chi phí hàng tháng quá lớn. Hơn nữa, các dự án đang triển khai bị vướng pháp lý nên dòng vốn bị ngâm khá lâu.
“Hàng không bán được, ngân hàng không cho vay, nguồn thu từ khách hàng cũng không có. Theo dự báo, năm sau, thị trường bất động sản sẽ khó khăn hơn nên công ty đành cắt giảm lĩnh vực này để tập trung nguồn vốn và nhân lực cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Chúng tôi buộc phải đóng cửa doanh nghiệp, trả thêm cho mỗi nhân viên 2 tháng lương để anh em đi tìm việc khác”, lãnh đạo công ty CTL chia sẻ.

Hay hồi giữa tháng 9/2022, Propzy Việt Nam, một công ty bán bất động sản bằng nền tảng công nghệ đã thông báo đóng cửa. Đây là một trong những công ty đi đầu trong việc kinh doanh bất động sản bằng công nghệ ở Việt Nam. Tuy nhiên, doanh nghiệp này lại không chống chọi được sau một thời gian dài bị dịch Covid-19 càn quét và thị trường diễn biến bất ổn ở thời điểm hiện tại. 
Thực tế, trong năm 2022 đã có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa vì dòng vốn khó khăn. Theo thống kê của FERI, 10 tháng đầu năm 2022 có gần 2.300 doanh nghiệp địa ốc ngừng hoạt động, tăng gần 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể lên đến gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bên cạnh đó, giao dịch không có dẫn tới doanh thu của các doanh nghiệp bị sụt giảm, buộc phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự. Hệ quả, trong thời gian vừa qua, nhiều nhân viên môi giới bị công ty cắt giảm thu nhập hoặc mất việc làm.
Chia sẻ tại buổi sự kiện “Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam và Dự báo năm 2023” của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Phạm Lâm – Giám đốc Điều hành Tập đoàn DKRA Việt Nam cho biết, trong 11 tháng đầu năm 2022 đã có 1081 doanh nghiệp bị giải thể, tăng 43,9% so với cùng kỳ năm ngoái và có khoảng 2379 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động có thời hạn, tăng 50,7 so với cùng kỳ năm ngoái.

Với tình trạng sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông Lâm cho rằng, những khó khăn hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản còn “khốc liệt” hơn thời kỳ bị dịch Covid-19 hoành hành. Cụ thể, các doanh nghiệp đang phải đối mặt với các khó khăn như nguồn cung khan hiếm, sức cầu trên thị trường giảm mạnh, áp lực đáo hạn trái phiếu, gánh nặng chi phí vận hành và công nợ chủ đầu tư.
Theo ông Lâm, mặc dù thị trường bất động sản đang có rất nhiều khó khăn nhưng đây là một cơ hội lớn để các doanh nghiệp sàng lọc lại bộ máy của mình. Các doanh nghiệp nên tối ưu chi phí vận hành, cắt giảm nhân sự hiện hữu, cơ cấu lại doanh mục tài sản, doanh mục đầu tư, ưu tiên phát triển những dự án chiến lược có pháp lý hoàn thiện và tránh việc đầu tư dàn trải. Đồng thời, các doanh nghiệp nên học cách áp dụng công nghệ vào việc quản lý và bán hàng để tiết kiệm chi phí, chủ động tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư ngoại. 
Về phía thị trường, ông Lâm cho rằng cần phải tập trung giải quyết 3 vấn đề quan trọng. Đó là thị trường bất động sản phát triển nhanh, hấp thụ dòng vốn lớn và lệch pha cung cầu, phát triển các mô hình đô thị lõi, vệ tinh chưa phù hợp dẫn đến sự kỳ vọng tăng giá quá cao. Đồng thời, qua những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ ngành, các địa phương cần đưa ra những phương án hỗ trợ phù hợp.

Đã từng có một quãng thời gian trong năm 2022, vấn đề “Có nên giải cứu các doanh nghiệp bất động sản” được đưa ra bàn luận rất nhiều, đặc biệt là sau khi Trung Quốc có động thái hỗ trợ mạnh mẽ hơn nhằm vực dậy thị trường bất động sản trong nước.
Trong lần trả lời báo chí về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam –nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam chưa đến mức phải “giải cứu”. Nếu muốn, bản thân các doanh nghiệp phải tự “cứu” mình trước. Việc tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, lẫn doanh nghiệp (trong đó có doanh nghiệp bất động sản) làm ăn hiệu quả là trách nhiệm của Chính Phủ.
Sự khủng hoảng của thị trường bất động sản hiện nay cũng sẽ có những mặt tốt và cơ hội cho các doanh nghiệp. Doanh nghiệp nào đủ mạnh thì sẽ vượt qua và có thêm nhiều cơ hội mới. Còn những doanh nghiệp nhỏ, yêu về năng lực tài chính, làm ăn chụp giật, không có định hướng rõ ràng sẽ phải rút lui, nhường chỗ cho những doanh nghiệp chuyên nghiệp và có nội lực hơn.

Thiên về quan điểm thích ứng, tự thay đổi để cứu lấy mình, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, nếu muốn phát triển bền vững, các doanh nghiệp bất động sản phải quản trị tốt nguồn vốn, đủ thực lực để huy động nguồn vốn. Đồng thời, doanh nghiệp nên đầu tư trên cơ chế quản trị rủi ro tài chính, không nên tiếp tục dùng vốn vay để phát triển các quỹ đất quá lớn so với thực lực.
Một môi trường kinh doanh minh bạch, phát triển bền vững có nghĩa là các doanh nghiệp phải hoạt động bằng thực lực, bằng những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực của thị trường phục vụ an sinh xã hội. Từ năm 2023 trở đi, thị trường bất động sản sẽ phát triển theo định hướng minh bạch, bền vững nên các doanh nghiệp buộc phải thay đổi để tồn tại lâu dài.
Mặc dù các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách nhưng vẫn còn nhiều cơ hội phát triển trong thời gian tới. Theo nhận định của nhóm chuyên gia nghiên cứu từ VNDirect, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) hiện tốt hơn so với giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản (2011-2013).

Dẫn chứng là tỷ lệ đòn bẩy tài chính và khả năng thanh toán nhanh của các doanh nghiệp hiện nay tốt hơn giai đoạn suy thoái 10 năm về trước. Bên cạnh đó, số lượng và áp lực giải phóng hàng tồn kho vẫn thấp hơn giai đoạn 2011-2013. Cho nên, nếu tình trạng “đóng băng” xảy ra thì sẽ ngắn và ít thiệt hại hơn.
VNDirect cũng kỳ vọng khi Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án bất động sản mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ năm 2024-2025.
Chia sẻ về cách nắm bắt cơ hội trong giai đoạn khó khăn, TS Võ Trí Thành – Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cũng cho rằng, ngay lúc này các doanh nghiệp bất động sản cần phải đồng hoạt tái cấu trúc, bắt nhịp với xu thế chuyển đổi số, cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường. Từ đó giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư. Đồng thời, các doanh nghiệp cần tập trung phát triển nhiều hơn những sản phẩm bất động sản có giá thành phù hợp, khi đó tính thanh khoản sẽ được cải thiện, thị trường sẽ lưu thông tốt hơn.
Về mặt chính sách, Chính phủ đang triển khai nhiều gói hỗ trợ, đầu tư công, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Cho nên, các doanh nghiệp vẫn có thể tin vào khả năng phục hồi của thị trường trong giai đoạn tới để không ngừng tái cấu trúc và vươn lên mạnh mẽ hơn.