Nhiều nhà đầu tư bất động sản lao đao vì "tâm lý đám đông"

“Sốt” đất ảo và nhiều hệ lụy

Thời gian qua, tình trạng sốt đất tại một số tỉnh, thành xuất hiện, có những nhà đầu cơ lướt sóng dễ dàng kiếm cả tỷ bạc, nhưng cũng có không ít những nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ, chạy theo sốt ảo và đầu tư hàng tỷ đồng vào những dự án bán không có người mua. Đất sốt trở lại nhưng đến khi hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư cũng lâm vào cảnh lao đao.

Dù dịch bệnh Covid-19 nhưng tình hình giao dịch đất đai vẫn rất nhộn nhịp. Cụ thể, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý 1/2022, giá giao dịch bất động sản để bán bình quân toàn thị trường đều có xu hướng tăng, tại 8 địa phương là: TP Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu. 

Còn theo Báo cáo thị trường quý 1 năm 2022 của Batdongsan.com.vn, loại hình đất và đất nền dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh ở nhiều tỉnh, thành. Tại miền Bắc, giá rao bán đất, đất nền tiếp tục tăng cao. Cụ thể, giá rao bán đất thổ cư ở Bắc Giang tăng 35%, tiếp đến là Hải Phòng tăng giá 29% so với trung bình năm 2021. Các tỉnh khác như Bắc Ninh, Quảng Ninh lần lượt ghi nhận giá đất tăng lên 16 và 20%.

Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền tại huyện Chương Mỹ tăng 74% so với năm ngoái, là mức tăng cao nhất khu vực miền Bắc, đồng thời cao nhất cả nước. Các huyện khác thuộc Hà Nội, ví dụ như Đông Anh tăng 20%, Gia Lâm tăng 21%, Quốc Oai tăng 26% so với năm 2021.

Tại miền Trung, giá rao bán đất nền cũng ghi nhận tăng so với năm ngoái, trong đó, Thanh Hóa tăng 35%, Khánh Hòa tăng 26% và Bình Thuận tăng 13%. Cùng với giá bán đất nền biến động mạnh, các tỉnh Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng có lượng người dùng online tìm kiếm đất nền tăng lần lượt là 41%, 35% và 32%.

Còn tại khu vực miền Nam, đất nền TP. Hồ Chí Minh sôi động ở các vùng ven. Mức độ quan tâm đất nền ở Bình Chánh tăng 10%, Củ Chi tăng 25%. Khu Đông Nam Bộ cũng xảy ra tình trạng giá đất tăng trong những tháng đầu năm. 

Thậm chí, tại một số địa phương có khu vực đất xấu, hạ tầng kém, đất trong ngõ nhỏ nhưng cũng bỗng dưng tăng giá, được nhiều người tìm mua.

Tâm lý "đu theo số đông"

Liên quan đến vấn đề sốt đất ảo, ông Trần Minh, Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân cho biết, giá bất động sản liên tục tăng trong 2 năm qua khiến nhiều người thấy sốt ruột muốn mua ngay. Chính vì vậy người ta bỏ tiền vào bất động sản rất nhiều càng khiến thị trường sốt nóng.

Nhiều nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, nhưng bên cạnh đó cũng có người đầu tư gặp phải thất bại. Nhiều người có tiền để đầu tư bất động sản nhưng không phải ai cũng là chuyên gia, tìm hiểu thị trường kỹ trước khi đầu tư. Điều này đã dẫn tới hoạt động đầu tư bất động sản không hiệu quả.

Ông Trần Minh cho hay, về giới đầu tư bất động sản F0 (nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường) là những người có nguồn tài chính không lớn. Sản phẩm đầu tư của họ thường hướng tới đất vùng ven, xa các trung tâm đô thị.

Cùng với việc thiếu kinh nghiệm đầu tư, điều đáng nói của nhà đầu tư mới là tâm lý đầu tư theo đám đông. Cụ thể khi thị trường sốt nóng, các nhà đầu tư bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông mà không có nghiên cứu, tìm hiểu dự án kỹ lưỡng khiến nhiều khách hàng bị lừa đảo, mua phải dự án ma, pháp lý không minh bạch.

Còn với nhà đầu tư chuyên nghiệp, có tầm nhìn thì thời điểm nóng sốt luôn là thời điểm để chốt lời. Thực tế, những "cá mập" họ sẽ không mua đuổi, không mua vào thời điểm thị trường nóng sốt. Mà họ sẽ đón trước thị trường, mua khi không ai quan tâm. Nóng sốt là lúc họ chốt lời. Trong khi với F0 thì ngược lại, họ thường là những người tham gia khi thị trường đang "sốt nóng". Vì vậy rủi ro của những nhà đầu tư F0 đương nhiên là mua phải đất giá quá cao.

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, ngoài tính pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư cần phải xác định mua những sản phẩm bất động sản có giá trị sử dụng thật hay không. Đồng thời, nhận định lý do tăng giá của khu đất trong tương lai là những yếu tố nào. Đặc biệt, yếu tố được coi là sống còn trong đầu tư chính là phải kiểm soát được tài chính.

Giới chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản sở dĩ vẫn có tình trạng “đu theo đám đông” là bởi người mua dễ dãi, dù thiếu kinh nghiệm và vốn ít nhưng muốn có hiệu quả tức thì. Trong đó, yêu cầu của những người chạy theo đám đông khi mua nhà đất rất đơn giản, họ chỉ cần kênh đầu tư mang về dòng tiền nhanh, ít quan tâm đến rủi ro. Niềm tin của những nhà đầu tư này cũng khá cảm tính, khu vực nào đông người mua bán họ lập tức chạy theo, vì nếu không có lời tại sao nhiều người đổ xô vào thị trường này? Có thể nói đây là một cách ra quyết định đầu tư hoàn toàn dựa trên cảm xúc. 

Thế nhưng cuối cùng, rất nhiều nhà đầu tư chạy theo đám đông đã vỡ mộng vì bị chôn vốn và không có giải pháp thu hồi dòng tiền về. Tất nhiên, thực tế, không phải tất cả hành vi đầu tư bất động sản theo đám đông đều đem về thất bại. Khoảng 20% nhà đầu tư theo đám đông có sự thận trọng cao với đội nhóm chuyên nghiệp, am hiểu sâu về thị trường, chuẩn bị tài chính bài bản, quản lý rủi ro tốt, vẫn gặt hái được thành công trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, đến 80% nhà đầu tư chạy theo đám đông mất kiểm soát sẽ khó tránh được bẫy pháp lý và thường chịu rủi ro cao.

Trước tình trạng sốt đất, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam mới đây đã có động thái siết chặt hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản, thuế áp giá cao theo thị trường. Trong đó, nhiều địa phương đã tạm dừng giải quyết thủ tục liên quan việc chia tách thửa, đồng thời có biện pháp kiểm soát các hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn. Việc Ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản được xem là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng bất động sản. 

Bên cạnh đó, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cũng cho hay, việc kiểm soát chặt không có nghĩa là dòng tiền không vào bất động sản nữa mà chỉ hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn.