Nhiều điểm nghẽn cần khơi thông để thị trường bất động sản ấm lên

Bùi Trí Lâm
Thị trường bất động sản Việt Nam vừa bước qua một năm 2022 đầy u ám. Dù nhiều chuyên gia, doanh nghiệp có dự báo lạc quan cho thị trường này vào cuối 2023, đầu 2024, nhưng rõ ràng, để thị trường bất động sản có thể ấm lên, còn khá nhiều điểm nghẽn cần khơi thông, trong đó vấn đề trái phiếu doanh nghiệp cần đặc biệt chú ý.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản

Theo số liệu thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, bên cạnh số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay trở lại hoạt động trong năm 2022 tăng thì số doanh nghiệp phá sản cũng tăng mạnh, khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước.

Có thể thấy, năm 2022, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu nợ, hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm nhân sự; hoãn hoạt động đầu tư, thi công; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn…

Nhìn chung, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn do khó tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp và huy động vốn của khách hàng. Điều này dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai các dự án, nhiều doanh nghiệp không có khả năng trả nợ đúng hạn.

Trong thời gian qua, một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản cũng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Do vậy các doanh nghiệp địa ốc khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu để triển khai dự án, cân đối dòng tiền.

de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-vao-cuoi-nam-nhieu-diem-nghen-can-khoi-thong-4-1675228956.jpg
Số lượng doanh nghiệp bất động sản phá sản, giải thể tăng mạnh

Về trái phiếu doanh nghiệp, theo báo cáo của Bộ Tài chính, tính đến 28/10/2022 khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 328,9 nghìn tỷ đồng, giảm 25,2% so với cùng kỳ năm 2021 và có xu hướng giảm dần qua các quý.

Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản chiếm 28,87% trong tổng khối lượng phát hành; đứng thứ 2 trong nhóm mua lại trái phiếu trước hạn và chiếm 35,8% (451.159 tỷ đồng) trong tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang lưu ký tại thời điểm 30/9/2022.

Trong 2 tháng cuối năm 2022, trái phiếu phải đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó, 99,6% trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản có tài sản bảo đảm. Trong tháng 12, các doanh nghiệp đã phát hành 1.350 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 500 tỷ đồng.

Theo số liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến cuối năm 2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là 419 nghìn tỷ đồng. Giai đoạn tới, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Làm sao để thị trường ấm lên?

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng để bất động sản ấm lên phải khơi thông được thị trường vốn. Hiện nay dòng vốn trong nền kinh tế không lưu thông được, dẫn đến các ngành gặp khó khăn trong sản xuất, kinh doanh, đầu tư. Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước phải tập trung giải quyết vấn đề này.

“Hiện tại, lạm phát thế giới đã đạt đỉnh và đang giảm dần. FED cũng tính toán sẽ tăng nhẹ lãi suất trong quý 1 và có thể đi ngang và giảm dần. Theo tôi, Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ nên đi trước một bước, có động thái giảm lãi suất”, ông Quê nói.

de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-vao-cuoi-nam-nhieu-diem-nghen-can-khoi-thong-2-1675229005.jpeg
Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Một vấn đề ông Nguyễn Anh Quê cũng cho rằng rất quan trọng là câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là năm 2023 lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn khá lớn. Trong khi việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới gặp nhiều khó khăn thì bài toán trả nợ trái phiếu đến hạn cũng là thách thức không nhỏ đối với các doanh nghiệp phát hành.

“Niềm tin của nhà đầu tư với trái phiếu doanh nghiệp gần như không còn, cộng với những điều kiện rất chặt chẽ của Nghị định 65 thì việc phát hành trái phiếu để huy động vốn không đơn giản”, ông Quê nói và cần giải pháp để vực dậy niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường trái phiếu.

Theo ông Quê, với những doanh nghiệp đang có nợ trái phiếu, cần chia ra các nhóm khác nhau để giải quyết.

Ví dụ, doanh nghiệp có nợ trái phiếu thì cần chia ra các nhóm doanh nghiệp có khả năng trả nợ và không có khả năng trả nợ. Trong nhóm có khả năng trả nợ lại phải chia ra loại thực hiện đúng cam kết và không đúng theo cam kết, nhưng doanh nghiệp có tài sản và trái chủ có thể lấy tài sản hoặc gia hạn nợ. Với những trường hợp này nhà nước nên tạo điều kiện.

Đối với diện không có khả năng trả nợ cũng chia thành 2 loại. Loại không thể trả được nợ nợ và loại không trả được nợ trong ngắn hạn nhưng có khả năng trả nợ trong trung và dài hạn. Tức là họ có dự án, nhưng dự án chưa hình thành, chưa được ngân hàng bảo lãnh. Với những doanh nghiệp này cần có chính sách giãn nợ để tạo điều điều kiện cho doanh nghiệp trả nợ.

Cũng theo ông Quê, hiện nay Việt Nam đang tiến hành sửa đổi, bổ sung nhiều luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản. Điều này được kỳ vọng sẽ góp phần khiến thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn. Tuy vậy, các chính sách cần được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng, sát thực tế, tránh mâu thuẫn, bất cập khi áp dụng.

“Cần xác định thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế. Từ đó, đưa ra các chính sách hướng đến mục tiêu duy trì sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản”, ông Quê nêu.

de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-vao-cuoi-nam-nhieu-diem-nghen-can-khoi-thong-1-1675229038.jpg
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) 

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực, nhưng cơ hội phục hồi vẫn có. Ông Đính cho rằng khoảng cuối quý 2/2023, các giao dịch sẽ nhịp nhàng trở lại.

Lý do, theo ông Đính là Việt Nam có nhiều động lực để phục hồi thị trường bất động sản vì sự phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh và nhu cầu về nhà ở, đầu tư bất động sản rất cao. Vì vậy, lãnh đạo VARS cho rằng chỉ cần tháo gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, niềm tin của nhà đầu tư…thì thị trường bất động sản chắc chắn sẽ cân bằng trở lại. Đồng thời, Nhà nước cần có các chính sách kiểm soát để đảm bảo thị trường phát triển bền vững, không quá “nóng”,