Nhà ở xã hội ngày càng đắt, liệu có nên thay thế bằng nhà cho thuê giá rẻ?

Nguyễn Ngọc Huyền

Người thu nhập thấp tại những đô thị lớn ngày càng cách xa nhu cầu sở hữu nhà ở. Hàng triệu lao động nhập cư hiện vẫn phải sống trong các khu trọ tồi tàn không đáp ứng được bất kỳ tiêu chuẩn nào. Trong khi đó, chính sách nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập và bộc lộ những điểm phi lý.

Theo VOV, nhiều chuyên gia, tổ chức nhận xét, đánh giá về giá nhà ở đang ngày càng cao so với mức lương và khả năng chi trả của người dân. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi văn bản đề xuất giải pháp cấp bách giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở và kéo giảm giá nhà để bình ổn thị trường tới Thủ tướng Chính phủ. Theo đó, vì thiếu hụt nguồn cung trong khi mức cầu rất lớn, mà theo quy luật cung - cầu đã khiến cho giá nhà, đất liên tục tăng cao trong suốt 5 năm qua. Các chỉ số nhà ở tại Việt Nam đang cao gấp 20 lần so với thu nhập bình quân của xã hội. Điều này khiến đa số hộ gia đình và cá nhân khó tiếp cận nhà ở.

thay-the-nha-cho-thue-gia-re-1-1652147795.jpg
Thị trường đang thiếu hụt nguồn cung trong khi mức cầu rất lớn

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội. Hai loại hình này sẽ đáp ứng được nhu cầu của hầu hết người lao động, người đi làm công… tại đô thị.

Thực tế, thị trường đang bị chênh lệch lớn về cung - cầu lại bị mất cân đối về phân khúc nhà ở cao cấp trong hai năm gần đây. Trong khi phân khúc bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và về 0% trong năm 2021 thì nhà ở cao cấp lại tăng lên 74%.

Giữa tháng 4/2022, HĐND TP. HCM phối hợp với công đoàn và hội phụ nữ thành phố khảo sát 41.000 lao động nữ về nhu cầu nhà ở. Kết quả cho thấy hơn 40% công nhân đang ở nhà thuê; 36% sống chung với gia đình; 17% đã có nhà riêng tại thành phố; 40% có mức thu nhập dưới 5 triệu đồng/ tháng.

Kết quả này không gây bất ngờ. Đây chính là cơ sở để thể hiện sự bất khả thi của chính sách xây nhà ở xã hội bán cho người dân có thu nhập thấp. Sau gần 20 năm vận động thực hiện chính sách này đến nay phần lớn người có thu nhập thấp vẫn không có nhà.

Thực tế, các khu nhà ở xã hội tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang thuộc về những đối tượng có mức lương trên trung bình chứ không thực sự dành cho người nghèo. Phải thẳng thắn thừa nhận rằng, với mức thu nhập dưới 10 triệu/ tháng thì việc dùng tiền tiết kiệm mua căn nhà dưới 1 tỷ là bất khả thi.

thay-the-nha-cho-thue-gia-re-2-1652147810.jpg
Người lao động khó có thể mua nhà ở đô thị

Không chủ đầu tư nào có thể xây dựng một khu nhà có phẩm cấp, chất lượng thấp đến mức tiệm cận với thu nhập của người lao động nghèo trên mặt bằng giá đất đắt đỏ tại thành phố lớn. Bởi họ không thể hạ chuẩn nhà ở đô thị.

Xét về nội hàm của khái niệm nhà ở xã hội. Nó đang được xem là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho những đối tượng có thu nhập thấp và các đối tượng khác theo quy định pháp luật. Với định nghĩa này, nhà ở xã hội tương tự với một chính sách làm từ thiện hỗ trợ hơn là chính sách giải quyết nhu cầu của một bộ phận người dân trong xã hội.

Việc cần giải quyết trong câu chuyện này là đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho một lực lượng lao động quan trọng của xã hội, chứ không phải làm từ thiện cho nhóm người trong diện chính sách.

Đáng nói là, theo chính sách về nhà ở xã hội đang hiện hành thì người mua phải đăng ký tạm trú tối thiểu 1 năm tại địa phương. Có nghĩa là, người lao động nhập cư - Lực lượng đông đảo tại các thành phố lớn sẽ bị loại ra khỏi danh sách này. Vậy, làm thế nào mới có thể giải quyết bài toán khó cho người thu nhập thấp, nhất là nhóm người lao động nhập cư?

Với những lao động tại các thành phố lớn hiện nay chủ yếu là thuê nhà, thuê phòng trọ. Có thể nói là, các chính sách hỗ trợ nhóm người này của Nhà nước hoàn toàn không tác động tới thị trường nhà cho thuê.

Tuy nhiên, chất lượng sống tại những xóm trọ này hoàn toàn không đáp ứng được bất kỳ tiêu chuẩn nào. Các chủ nhà trọ hầu như không quan tâm tới các điều kiện cơ bản nhất từ vệ sinh, an ninh, an toàn, giá cả…

Vì vậy, nếu thực sự cải thiện điều kiện sống cho người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn ở khía cạnh nhà ở thì thay vì ưu đãi cho các chủ đầu tư làm dự án nhà ở xã hội, Nhà nước cần đưa ra các chính sách thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà cho thuê với các tiêu chí, điều kiện để nó không thể chuyển đổi mục đích sử dụng.

thay-the-nha-cho-thue-gia-re-3-1652147826.jpg
Cần có chính sách giúp người thu nhập thấp, người lao động được thuê nhà giá rẻ

Chẳng hạn, tại những khu công nghiệp phải đáp ứng tiêu chí có ký túc xá, nhà ở cho thuê bảo đảm về tiêu chuẩn và phải được xác lập là một phần hạ tầng bắt buộc theo quy mô sử dụng lao động.

Với thị trường bất động sản tại đô thị đang ghi nhận tình trạng chênh lệch rất lớn. Cứ 10 dự án căn hộ được mở bán thì đến 9 dự án thuộc phân khúc cao cấp với những tiện ích hạng sang và sinh lời cao. Điều này đã khiến người lao động ngày càng khó tiếp cận với nhà ở.

Tại thị trường cho thuê, hầu như chỉ được cung cấp bởi những người đầu cơ, cho thuê căn hộ chưa có nhu cầu sử dụng  hoặc những căn hộ đang chờ tăng giá để bán kiếm lời, thậm chí là một kênh giữ tiền nhàn rỗi.

Hiện nay, chưa có chủ trương phát triển nhà cho thuê đã gián tiếp tạo ra một nghịch cảnh: Trong khi người lao động đang sinh hoạt trong những khu trọ tồi tài thì thị trường lại xuất hiện hàng tá các căn biệt thự bỏ hoang trong những khu đô thị đầy đủ tiện ích, hạ tầng.

Đây là một sự lãng phí tài nguyên vô cùng nghiêm trọng và đáng lên án. Việc này không chỉ làm lãng phí quỹ đất, nguồn lực xã hội mà còn tạo nên một hình ảnh xấu, khiến các đô thị tại Việt Nam phát triển lệch lạc.