Nhà ở dưới 25 triệu đồng/m2 "biến mất", người lao động ngày càng xa ước mơ sở hữu nhà ở đô thị

Nguyễn Ngọc Huyền

Không chỉ giá nhu yếu phẩm, đồ ăn, nhiên liệu… đồng loạt tăng mà giá nhà, đất còn tăng mạnh so với thu nhập bình quân của người dân. Hiện tại, giá chung cư tại các thành phố lớn gần như biến mất nguồn cung căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2.

Theo Tổ quốc, trong năm 2022, chỉ số giá thu nhập tại Việt Nam đạt 20,5, đây là mức ổn định theo năm. Tại Hà Nội ghi nhận mức chỉ số này là 20 năm, tăng 2 năm so với 2021. Còn tại TP. Hồ Chí Minh đang cao hơn khi đạt 33,5 năm. Savills cho biết chỉ số này tại TP. Hà Nội vẫn cao hơn nhiều thành phố ở các quốc gia khác khu vực Đông Nam Á như Kuala Lumpur (Malaysia), Yangon (Myanmar), hay Chiang Mai và Pattaya (Thái Lan).

nha-o-xa-hoi-bien-mat-tren-thi-truong-1-1651747713.jpg
Chỉ số giá thu nhập tại Việt Nam cao hơn các quốc gia khác trong khu vực

Chỉ số trên thu nhập được xem là thước đo cơ bản về khả năng chi trả của người dân cho việc mua nhà. Thông thường, chỉ số sẽ được tính bằng tỷ lệ giữa giá nhà trung bình với giá thu nhập trung bình của gia đình, tính bằng số năm thu nhập. Giá bán căn hộ tại Thủ đô đang có dấu hiệu tăng từ quý đầu năm 2019. Trong 5 năm về trước, giá chào bán sơ cấp của căn hộ hạng B trung bình tăng 8%/năm, hạng C tăng 7%/năm, còn hạng A tăng 4%/năm.

Năm 2021, nguồn cung nhà ở đã giảm 35,48%, tổng số sản phẩm giảm 14,51%; Các căn hộ bình dân hoàn toàn không còn khi giảm về 0%; Căn hộ từ 20 - 40 triệu đồng/m2 giảm xuống 26,02%; Căn hộ trên 40 triệu đồng/m2 tăng mạnh lên 73,98%.

Nhiều chuyên gia nhận định, những ai đã sở hữu được nhà ở trong thời điểm này là rất may mắn. Dù giá nhà năm nay đang có sự tăng trưởng thấp hơn nhưng vẫn neo ở mức cao. Với tình hình như vậy, lãi suất dự kiến sẽ được điều chỉnh lên cao hơn khiến người mua ngày càng gặp nhiều khó khăn về tài chính.

nha-o-xa-hoi-bien-mat-tren-thi-truong-2-1651747725.jpg
Gía nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp tăng cao

Nhiều dự báo cho rằng, thị trường nhà ở trong năm 2022 xuất hiện những thách thức lớn cho người mua nhà như tắc nghẽn chuỗi cung ứng, lạm phát, khan hiếm nguồn cung… sẽ đẩy giá nhà lên cao hơn nữa. Vài năm trở lại đây, nhu cầu sở hữu nhà ở tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… tăng rất nhanh nhưng nguồn cung lại cực kỳ hạn chế. Vì vậy, dù đã trải qua hơn hai năm chịu ảnh hưởng từ Covid - 19 nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn tăng chóng mặt.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của CBRE Việt Nam cho thấy, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội đang ở mức trung bình là 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm các chi phí khác), tăng 13% theo năm và 4% theo quý. Đối với giá bán thứ cấp đang đạt mức 1.278 USD, so với cùng kỳ năm 2021 đã tăng 9%, đây là mức tăng cao nhất trong 5 năm qua.

Nhiều chuyên gia cho rằng, giá nhà hiện đang ở mức rất cao và tăng khá nhanh khiến những cặp vợ chồng trẻ hay người lao động bình thường khó tiếp cận được với nhà ở nếu không có sự hỗ trợ từ ngân hàng. Dù hiện tại, các ngân hàng đang siết chặt cho vay BĐS khiến thị trường giảm mức cầu về nhà đất, đã giúp hạ nhiệt tạm thời sức nóng của thị trường. Tuy nhiên, phải có những cơ chế để người có nhu cầu mua ở thực được tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Bộ Xây dựng cho biết, giá nhà, đất đang tăng cao hơn nhiều mức thu nhập của người dân. Tại các đô thị lớn gần như không còn xuất hiện các căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá chung cư tại nhiều địa phương đã tăng bình quân 3% so với cuối năm ngoái. Giá chung cư Hà Nội tăng khoảng 4 - 5%, còn tại TP. Hồ Chí Minh chỉ tăng từ 1 - 2%. Căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ còn xuất hiện số ít tại những dự án nằm ở các quận, huyện xa trung tâm.

nha-o-xa-hoi-bien-mat-tren-thi-truong-3-1651747754.jpg
Nguồn cung mới trên thị trường chủ yếu là sản phẩm trung và cao cấp

Tuy nhiên, với những căn hộ bình dân như vậy nhưng người lao động thu nhập thấp vẫn khó có thể mua được. Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung cho thị trường hiện nay chủ yếu từ các chung cư trung cấp với mức giá từ 30 - 50 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội và TP. HCM có rất nhiều dự án có vị trí đẹp nên giá chào bán khá cao tầm 100 - 200 triệu đồng/m2. Với phân khúc nhà ở riêng lẻ, đất nền đang có biên độ tăng cao hơn so với chung cư khi đạt mức tăng bình quân từ 5 - 10% so với quý trước.

Tính đến cuối tháng 3, một vài địa phương, vùng ven Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Thái Bình, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Đồng Nai… xuất hiện tình trạng giá và giao dịch tăng nhanh chóng. Một số nơi đã tăng khoảng 5 - 20% so với cuối năm ngoái. Diễn biến này xảy ra giống thời điểm cuối quý I và quý II năm 2021 nhưng với mức độ lan rộng và biên độ tăng giá thấp hơn.

Vì giá nhà tăng liên tục nên việc sở hữu nhà ở tại đô thị ngày càng xa vời với đa số người dân. Giá tất cả các phân khúc bất động sản đều trong xu hướng tăng, trong khi đó thu nhập của những người sản xuất kinh doanh hay đi làm công hầu như không tăng, thậm chí còn sụt giảm trong giai đoạn dịch bệnh. 

Nhà đầu tư BĐS Lê Quốc Kiên cho hay, với nhu cầu mua ở thực, ngân hàng vẫn cho vay phân khúc BĐS nhưng định giá sẽ thấp hơn 15 - 20% so với thị trường. Chẳng hạn, một năm qua gần như nhà phố trung tâm khi định giá đều không tăng quá 5%. Thực tế trên thị trường giao dịch lại tăng 15%. Bên cạnh đó, ngân hàng sẽ kiểm soát chặt hơn về nguồn thu nhập có thể trả nợ của người vay và tính năng thêm khoản dự phòng bên cạnh khoản phải trả nợ và chi phí sinh hoạt. Nhìn chung, người có thu nhập trung bình, người lao động vẫn khó có thể mua nhà ở thời điểm này và trong cả tương lai.