Nhà đô thị giờ chỉ dành cho người giàu, người lao động thu nhập trung bình “hết cửa chen chân”

Nguồn cung thị trường nhà ở trong năm 2021 đã giảm 35,48%, số lượng căn nhà ghi nhận giảm 14,51%, trong đó số căn hộ bình dân giảm về 0%, căn hộ có mức giá từ 20 triệu đồng/m2 -40 triệu đồng/m2 đã giảm nguồn cung xuống còn 26,02%, căn hộ có giá trên 40 triệu đồng/m2 đã ghi nhận tăng tới 73,98%.

Theo các chuyên gia bất động sản, những người đang sở hữu nhà ở thời điểm hiện nay là vô cùng may mắn. Mặc dù nhiều dự đoán cho rằng giá nhà sẽ tăng với tốc độ thấp hơn trong năm nay nhưng nhìn chung vẫn sẽ ở mức cao. Trong bối cảnh hiện tại, lãi suất ngân hàng được dự kiến sẽ điều chỉnh ở mức cao hơn, điều này khiến cho người mua nhà sẽ phải gặp nhiều thách thức về tài chính khi muốn tìm sản phẩm phù hợp cho mình. 

Dự báo thị trường nhà ở trong năm 2022 vẫn tồn tại rất nhiều khó khăn đối với người mua nhà do ảnh hưởng từ lạm phát, tắc nghẽn chuỗi cung ứng và khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Điều này khiến cho giá nhà vẫn neo ở mức cao. Trong những năm gần đây, nhu cầu mua nhà ở các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội…rất lớn tuy nhiên nguồn cung sản phẩm lại vô cùng eo hẹp. Thế nên, dù trải qua 2 năm đại dịch nhưng giá nhà ở tại các thành phố lớn vẫn ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2022 của CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ phân khúc trung cấp ở thị trường sơ cấp tại Hà Nội đạt mức trung bình 1.655 USD/m2 (mức giá này chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm và tăng 4% theo quý. Giá bán nhà trên thị trường thứ cấp đạt mức trung bình 1.278 USD/m2, qua đó tăng 9% so cùng kỳ năm 2021. Đây là mức giá tăng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, do giá nhà tăng cao trong thời gian ngắn đã khiến cho đối tượng khách hàng trẻ khó lòng tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở nếu không có sự hỗ trợ từ ngân hàng. Dù rằng, thời điểm hiện nay, việc siết chặt vốn vay đối với lĩnh vực bất động sản là động thái cần thiết để làm giảm cầu nhà đất và hạ nhiệt sức nóng của thị trường nhà ở. Tuy nhiên, rất cần có cơ chế để người thực sự có nhu cầu về nhà ở vẫn có thể tiếp cận được nguồn vốn vay của ngân hàng.

Theo Bộ Xây dựng giá nhà, đất hiện đã tăng quá cao so với thực tế thu nhập của người dân và ở các đô thị lớn hầu như không còn căn hộ chung cư có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Cũng theo báo cáo của Bộ xây dựng chỉ ra, giá căn hộ chung cư ở các địa phương hiện đều đang có xu hướng tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Ở Hà Nội, giá chung cư đã tăng khoảng 4-5% và đang cao hơn so với TP.HCM - hiện chỉ tăng ở mức khoảng 1-2%. Ngoài ra, các dự án nhà ở thương mại nằm ở khu vực trung tâm của các đô thị lớn hầu như không còn tồn tại mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Nếu có mức giá này thì hầu hết là các dự án nằm ở ngoại thành, các quận huyện ở xa trung tâm. Ngay cả các dự án trung bình 30 triệu đồng/m2 ở TP.HCM lúc này cũng rất hiếm.

Tuy nhiên, ngay cả khi căn hộ có mức giá trung bình là 25 triệu đồng/m2, thậm chí là các dự án nhà ở xã hội thì người lao động cũng không có nhiều khả năng để mua. Hiện nay, giá bán của căn hộ chung cư trung cấp phổ biến ở ngưỡng 30-50 triệu đồng/m2.

Ở hai thành phố lớn nhất cả nước cũng xuất hiện những dự án siêu cao cấp nằm tại các vị trí đặc biệt với mức giá chào bán từ 100-200 triệu đồng/m2. Đối với loại hình nhà ở riêng lẻ, đất nền, Bộ Xây dựng cho hay biên độ tăng giá thậm chí còn cao hơn so với chung cư, bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước đó.

Trong cuối tháng 3, ở một số địa phương vùng ven TP.HCM, Hà Nội, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Thái Bình, Đồng Nai…ghi nhân có xảy ra hiện tượng giá và số lượng giao dịch đất nền tăng nhanh chóng, một số nơi mức tăng ghi nhận đạt 15-20% so với thời điểm cuối năm 2021. Hiện tượng này tương tự thời điểm cuối quý 1 và đầu quý 2 của năm 2021,tuy nhiên biên độ tăng giá không cao bằng và mức độ lan rộng cũng thấp hơn.

Giá nhà ở liên tục tăng cao chỉ trong thời gian ngắn dẫn việc khả năng mua nhà tại thành phố lớn của người dân ngày càng thấp. Do ảnh hưởng của nguy cơ lạm phát, bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân đã có xu hướng tăng giá ở tất cả các phân khúc. Trong khi đó, thu nhập của đại đa số những người đi làm và những người sản xuất kinh doanh thời gian không những không tăng mà còn có xu hướng sụt giảm do ảnh hưởng của dịch bệnh. Vì thế, những người có nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng đối diện với khó khăn to lớn trong việc tìm được nơi an cư cho mình.

Theo đánh giá của các nhà đầu tư bất động sản kì cựu, do hướng tới nhu cầu mua nhà ở thực, ngân hàng vẫn cần hỗ trợ các khoản vay cho phân khúc bất động sản này tuy nhiên nên định giá thận trọng hơn, thấp hơn giá thị trường thực tế từ 15%-20%. Ví dụ như nhà phố trung tâm khi định giá không vượt quá 5%, trong khi giá giao dịch thực tế trên thị trường tăng tới 15%. Ngoài ra, ngân hàng cũng nên có kiểm soát chặt hơn nguồn thu nhập trả nợ của đối tượng đi vay đồng thời tính tăng thêm khoản dự phòng bên cạnh các khoản nợ phải trả và phí sinh hoạt. Điều này sẽ giúp người mua nhà có thể dễ dàng tiếp cận các khoản vay mua nhà nếu họ thực sự có nhu cầu bức thiết.

Giá nhà đất tăng khiến người có thu nhập trung bình khó lòng có thể mua được nhà phù hợp túi tiền trong khu vực nội thành. Họ bắt buộc sẽ phải tìm đến các dự án nằm xa trung tâm hoặc các tỉnh thành lân cận, vùng ven.