Nhà đầu tư quốc tế “săn” đất tại Việt Nam như thế nào 

Theo VnEconomy, nhiều nhà đầu tư quốc tế đang đã tiến vào thị trường bất động sản Việt Nam bằng cách mua một dự án đang hoạt động, sau khoảng 6 - 7 năm thì chuyển nhượng lại. Đây là cách thức “săn” đất phổ biến nhất của các nhà đầu tư ngoại hiện nay.

Tại hội thảo "Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022", ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, các nhà đầu tư nước ngoài khi tiếp cận thị trường Việt Nam họ có thể lập công ty ở bất kỳ quốc gia nào đó. Thông qua công ty này thì nhà đầu tư có thể bơm vốn về công ty tại Việt Nam để tiến hành các giai đoạn đầu tư dự án.

Thực tế, nhà đầu tư nước ngoài sử dụng cấu trúc thường gọi là “thiên đường thuế”. Theo đó, để tránh thuế hoặc hiệp định thuế giữa các quốc gia để cấu trúc lại nguồn vốn. Đây chính là lý do có những doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài tại Việt Nam đã bị truy thu thuế.

Nhìn chung, các nhà đầu tư nước ngoài xem xét, tính toán rất kỹ về luật thuế ở Việt Nam nhằm cơ cấu lại nguồn vốn, để có thể tối ưu hóa nguồn vốn của họ. Đây là cách mà các nhà đầu tư tránh rủi ro tại những quốc gia mà họ đang đầu tư. Trên thế giới thì hoạt động này là điều bình thường. Nhà đầu tư nước ngoài cũng đang áp dụng chiêu thức này khá nhiều vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là, trong trường hợp có biến động nền kinh tế, chẳng hạn như tình trạng lạm phát thì những nhà đầu tư này có thể bán doanh nghiệp tại Việt Nam hoặc ở nước ngoài để tránh lạm phát. Như vậy, điều đáng quan tâm là nhà đầu tư nước ngoài có thể sẽ rút vốn đầu tư ra khỏi Việt Nam.

Ông Sử Ngọc Khương tại nhiều quốc gia khác, chi phí tài chính chỉ chiếm khoảng 1 - 2%. Xét tới những dự án tạo ra dòng tiền ổn định, chẳng hạn như một tòa nhà thì tỷ suất sinh lời khoảng 6 - 7%. Như vậy so với chi phí tài chính chỉ chiếm từ 1 - 2%, như vậy họ có lời hơn 4%.

Cách thức của nhà đầu tư nước ngoài khi tiếp cận thị trường Việt Nam là mua lại một dự án đang hoạt động, sau giai đoạn khoảng 6 - 7 năm thì tiến hành chuyển nhượng. Đối với thị trường nhỏ như Việt Nam, nếu biên độ lợi nhuận hấp dẫn hơn so với chi phí tài chính hay rủi ro lạm phát thì Việt Nam vẫn là “điểm nóng” để các nhà đầu tư tham gia. Do đó, việc họ rút vốn khỏi thị trường vì lạm phát là rất khó xảy ra, nhưng vấn đề thực tế là họ thiếu dự án “sạch” để đầu tư.

Theo thông tin của người đại diện Savills Việt Nam, khi làm việc một thời gian dài với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ thấy được họ tập trung đầu tư vào những dự án có dòng tiền nhanh thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập với các dự án văn phòng, căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại, khu công nghiệp.

Cách thức cụ thể, phổ biến mà các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận thị trường Việt Nam là mua vào một dự án khu công nghiệp quy mô lớn mà chủ đầu tư trước đó đã cho thuê, lấp đầy. Có thể nói, chưa bao giờ những nhà đầu tư này cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam không còn cơ hội sinh lời. Cho đến hiện tại, bất động sản Việt Nam vẫn là “miếng bánh ngon” của các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước.

Tuy rằng ở thời điểm hiện tại, hầu hết các dự án bất động sản địa ốc vẫn do các nhà đầu tư Việt Nam “cầm trịch”, nhà đầu tư nước ngoài có ít thị phần hơn. Đối với các loại hình bất động sản công nghiệp, dịch vụ, du lịch,... nhìn chung các doanh nghiệp trong nước không quá để tâm vì thời gian hoàn vốn rất lâu.

Đáng chú ý, trong bối cảnh đại dịch Covid - 19 diễn ra suốt 2 năm qua đã phần nào giúp thị trường bất động Sản Việt Nam vốn rất nhỏ bé đã thể hiện được sức nóng của mình trên bản đồ đầu tư thế giới. Đặc biệt là thu hút các nhà đầu tư trong khu vực châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông. 

Tại thời điểm dịch bệnh bùng phát tại Việt Nam thì các giao dịch bất động sản trong nước vẫn diễn ra sôi động, các thương vụ được tiến hành. Bên cạnh đó, bất động sản Việt Nam đưa ra thêm nhiều phân khúc đa dạng như nhà ở, du lịch, văn phòng, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp,...

Về những dòng vốn vào thị trường trong năm 2022, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển nhận định rằng, nguồn vốn duy nhất có tiềm lực mạnh là nguồn vốn FDI chảy vào các dự án khu công nghiệp, nhà xưởng vẫn sẽ có vốn phát triển.

Tại một diễn biến liên quan, Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố thông tin mới nhất về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI cho thấy, ngành kinh doanh bất động sản một lần nữa xếp thứ 2 trong 18 ngành nghề thu hút nguồn vốn FDI đầu tư. Cụ thể, tính đến ngày 20/6/2022, nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài chảy vào ngành kinh doanh bất động sản ghi nhận mức hơn 3,15 tỷ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký thành công. 

Có thể thấy, bất động sản Việt Nam rất thu hút nguồn vốn FDI trong thời gian gần đây, nhất là giai đoạn đầu năm 2022. Nhiều chuyên gia dự kiến, thị trường trong thời gian tới vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng nên sẽ hấp dẫn nhiều dòng tiền FDI hơn nữa.