Nhà đầu tư bất động sản vẫn đang có tâm lý giữ hàng chờ tăng giá

Phan Đình Chính
Thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay thanh khoản thấp, dù gặp nhiều khó khăn. Nhưng vẫn có nhiều nhà đầu tư có tâm lý giữ hàng chờ tăng giá bán.
bat-dong-san-tp-451-1673513559.jpg
Những khó khăn về tài chính đã khiến nhiều người đành phải rao bán hạ giá vốn

Giai đoạn thị trường người bán tiếc, người mua chờ

Có thể thấy, những bất động sản đang chào bán giảm giá ở giai đoạn này rơi vào nhiều trường hợp “bất đắc dĩ”. Với tâm lý giữ hàng, chờ tăng giá  vẫn chiếm  đa số. Tuy vậy, những khó khăn về tài chính đã khiến nhiều người đành phải rao bán hạ giá. Các nhà đầu tư tìm cách ra hàng nhưng gần như lại không chấp nhận được việc giảm giá quá sâu. Điều này do từ tâm lý “tiếc nuối” từ phía những người bán.

Trong khi đó, với người mua thì họ dè chừng và đợi giá bất động sản giảm thêm. Đây cũng là lý do cung – cầu rất khó gặp nhau trong giai đoạn này, khiến thanh khoản bất động sản sụt giảm.

ky-vong-nao-cho-thi-truong-731643256818-1673513846.jpg
ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và phát triển của DKRA Việt Nam

Liên quan đến vấn đề này của thị trường ở giai đoạn hiện nay, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và phát triển của DKRA Việt Nam cho rằng, phân khúc đất nền thứ cấp hiện đã giảm giá khoảng 15%  đến 25% so với đầu năm 2022. Đất nền dự án cũng đang giảm giá từ 8%  đến 15%. Tại nhiều dự án căn hộ, giá bán trên thị trường thứ cấp cũng đã giảm từ 10%  đến 15% so với hồi đầu năm 2022. Có trường hợp cá biệt, do kẹt tiền phải bán giảm sâu đến 30% nhằm để thu hồi vốn. Dù mức giá đã giảm rất mạnh, nhưng thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn sụt giảm so với hồi đầu năm 2022.

Trong đó, các tài sản “ngộp” cũng đã xuất hiện ở thời điểm này có thể là căn hộ dự án, hay đất nền vùng ven, nhà riêng... Tuy nhiên, có nhiều nhà đầu tư cho rằng, dù đang rao bán cắt lỗ, nhưng trên thực tế mới chỉ là “cắt lãi”. Bởi lý do, rất nhiều nhà đầu tư vẫn tiếc tài sản. Có một số trường hợp chỉ rao bán “dạo” nhằm định giá sản phẩm, hoàn toàn chưa muốn bán ngay ngay mặc dù đã thấm những khó khăn về tài chính.

a3-1673510194.jpg
Nhiều người có tiền nhàn rỗi đang có xu hướng chờ đợi cơ hội

Mới đây nhất, một nhà đầu tư hoạt động ở khu vực TP.HCM đã rao bán nền đất giảm 150 triệu đồng so với mặt bằng chung trên thị trường. Tuy nhiên, khi có khách đến “chốt” thì nhà đầu tư này lại không muốn bán với giá đã rao, vì cho rằng đã bị “hớ”, một phần vì tiếc sản phẩm. Sau hơn một tuần, nhà đầu tư này lại tiếp tục chào mức giá khác, chỉ giảm 80 triệu đồng/nền.

Như vậy, trong bối cảnh dòng tiền bị siết chặt như hiện tại, nhiều người có tiền nhàn rỗi đang có xu hướng chờ đợi cơ hội hoặc gửi ngân hàng để hưởng lãi suất. Trong khi những người có nhu cầu mua thực rất khó tiếp cận vốn vay. Điều này đã khiến trạng thái “chờ” ngày càng lộ rõ trên thị trường bất động sản hiện nay.

Thị trường đang ở giai đoạn nới lỏng tâm lý

Theo các chuyên gia bất động sản, tình hình sẽ chỉ được cải thiện khi dòng vốn tín dụng được khơi thông, lãi suất ngân giảm về mức như 2 năm trước.

Hiện tại, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn nới lỏng tâm lý, đa phần chủ yếu đến từ những nhà đầu tư ôm hàng “lướt sóng”, khi chưa ra được trước thời điểm “siết” tín dụng. Vì vậy, tâm lý nôn nóng đang dần hiện rõ trong nhóm các nhà đầu tư này.

Tuy nhiên, không phải tất cả các nhà đầu tư đều bán được như ý muốn. Không ít trường hợp nhà đầu tư buộc phải “cắt lỗ” nhưng vẫn không có khách hàng mua, đành phải giữ lại, chấp nhận chôn vốn, hoặc gồng gánh lãi ngân hàng để chờ cơ hội mới.

Theo đó, có nhiều nhà đầu tư đã rao bán bất động sản để thu dòng tiền nhưng khi thấy thị trường ổn định lại thì sẽ "quay xe" ôm hàng chờ cơ hội bán giá cao hơn. Phần lớn những trường hợp này đều thuộc nhóm đầu tư “lướt sóng” ôm đất nền tại các tỉnh lân cận khu vực TP.HCM hoặc TP. Hà Nội. Khi thị trường bất động sản yếu thanh khoản, họ muốn bán ra để không phải gồng gánh khoản lãi ngân hàng, nên để có dòng tiền tái đầu tư chỗ khác nhưng lại tiếc vì giá bán không như kỳ vọng, nên họ tiếp tục chờ đến khi thị trường tốt hơn.

Cũng theo nhận định của các chuyên gia, hiện tình trạng có một số nhà đầu tư kẹt tiền mặt, có tài sản nhưng lại không có tiền là rất nhiều. Nhiều nhà đầu tư sở hữu khá nhiều bất động sản nhưng dòng vốn liên tục xoay vòng. Nên khi gặp thị trường khó khăn, việc xoay vòng vốn vào bất động sản bị khựng lại cũng là lúc nhà đầu tư cơ cấu lại danh mục đầu tư bất động sản của họ. Vậy nên, họ sẽ ưu tiên bán bớt tài sản để có dòng tiền giải quyết khoản nợ vay ngân hàng.

Tuy vậy, rất nhiều chuyên gia kì vọng, từ quý II năm 2023 trở đi, tâm lý thị trường bất động sản sẽ dần ổn lại. Thanh khoản bất động sản cũng có dấu hiệu phục hồi hơn so với năm 2022.

ho-boi-empire-city-2-1673499171.jpg
Theo dự báo mức giá bán loại hình bất động sản nhà ở đang có xu hướng tăng trong khoảng nửa đầu của năm 2023

Dự báo về giá bất động sản trong thời gian tới đây, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, với mức giá bán loại hình bất động sản nhà ở đang có xu hướng tăng trong khoảng nửa đầu của năm 2023. Tại thị trường Hà Nội, điểm sáng nhất là khu vực phía Đông khi hạ tầng ngày càng phát triển đồng bộ hơn, những dự án nhà ở cũng đang được đầu tư  với nhiều tiện ích đồng bộ, đơn cử như all in one…luôn đáp ứng được nhu cầu của người dân. Ở góc độ ngắn hạn khác, phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp cũng sẽ được quan tâm và phát triển mạnh mẽ bởi đây là một trong những phân khúc vẫn luôn có nhu cầu cao trên thị trường.

Trong khi đó, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội khẳng định, tại thời điểm thị trường bất động sản khủng hoảng, giá bán bất động sản cũng không giảm quá sâu. Thậm chí, một số phân khúc, giá bất động sản đi ngang, nhìn chung giá nhà ở chưa bao giờ giảm trong trung và dài hạn cả.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam, những tháng gần đây thị trường gần như đóng băng giao dịch ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi đó, thu nhập của đại đa số người dân đều giảm, cộng với lãi suất tăng cao và việc vay tiền mua bất động sản khó khăn đã khiến các nhà đầu tư lao đao, nhất là những người vay tiền để mua bất động sản. Thống kê sơ bộ cho thấy khoảng 50% người mua bất động sản phải dùng đến đòn bẩy tài chính là vay ngân hàng.

“Để giảm áp lực về tài chính, nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá bất động sản để thu hồi vốn. Làm sao để tất toán các khoản vay đó càng sớm càng tốt. Thế nhưng giải pháp này cũng không phải là dễ trong bối cảnh hiện nay. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn phải tìm cách vay chỗ này, vay chỗ kia với lãi suất thấp hơn ngân hàng để cầm cự”, bà Dung chia sẻ.

Trước thực trạng lãi vay ngày càng tăng cao và giao dịch giảm sút, các chuyên gia cho rằng, trước khi xuống tiền mua bất động sản, các nhà đầu tư nên xem xét, cân nhắc kỹ về tỷ trọng vốn vay. Phần trăm vay càng ít càng tốt để tránh những rủi ro đuối tài chính khi lãi suất thả nổi. Tỷ trọng vốn vay khi đầu tư bất động sản chỉ nên cân nhắc ở mức dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70 - 80% giá trị bất động sản có thể gặp nhiều rủi ro khi lãi suất thả nổi sau thời gian hết hạn ưu đãi. Từ đó dẫn đến những áp lực tài chính kéo dài, khiến người mua chìm trong lo toan.