Nguồn cung mới khan hiếm, giá bán căn hộ chung cư các tỉnh lân cận Hà Nội tăng nhanh chóng 

Trần Ngọc Đức

Dự báo thị trường bất động sản trong năm 2022 vẫn sẽ trong tình trạng khan hiếm nguồn cung. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm "vàng" cho những chủ đầu tư phát triển dự án tốt, pháp lý minh bạch, hoàn thiện có thể kỳ vọng vào tính thanh khoản tốt.

Theo Nhịp sống kinh tế, số liệu tại báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, trong quý I/2022, cả nước ghi nhận thêm 56 dự án bất động sản được Sở Xây dựng các địa phương cấp phép đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Cụ thể, thị trường bất động sản toàn quốc có thêm 10.357 căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai đến từ 56 dự án bất động sản, chỉ bằng 33,4% so với quý cuối năm 2021. Con số này thể hiện việc thị trường đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở hình thành trong tương lai. 

gia-ban-chyung-cu-cac-tinh-lan-can-ha-noi-tang-cao-1-1653645701.jpg
Thị trường BĐS đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở hình thành trong tương lai

Trong quý đầu năm 2022, chỉ có 22 dự án nhà ở thương mại hoàn thiện, tung ra thị trường 5.217 căn mới, bằng khoảng 47% so với quý trước đó và bằng 54% so với cùng kỳ năm 2021. Có thêm 39 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tương đương với 18.660 căn, bằng khoảng 80% quý trước đó và bằng 41% cùng kỳ năm 2021.

Thị trường BĐS Hà Nội ghi nhận tín hiệu khởi sắc

Những tháng đầu năm 2022, bất động sản Hà Nội có nhiều tín hiệu khởi sắc khi mức độ quan tâm thị trường có xu hướng tăng, chủ yếu ở phân khúc cho thuê, phân khúc bán vẫn ổn định. Thị trường bất động sản Hà Nội nhìn chung đang tăng khoảng 2% về mức độ quan tâm so với cuối năm ngoái và tăng 33% so với quý I/2019. Tuy nhiên phân khúc bất động sản bán giảm nhẹ 1%, còn bất động sản cho thuê tăng đến 19% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo đó, phân khúc căn hộ bán và cho thuê ngay từ đầu năm đã thiết lập mặt bằng giá mới. Cụ thể, giá bán căn hộ chung cư cao cấp tăng khoảng 5%, từ 46 triệu đồng/m2 lên 48 triệu đồng/m2; Căn hộ trung cấp tăng 7%, từ 33 triệu đồng/m2 lên 35 triệu đồng/m2; Căn hộ bình dân tăng 8%, từ 24 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá thuê căn hộ chung cư phân khúc cao cấp tăng 4%, từ 14,4 triệu đồng/m2 lên 14,9 triệu đồng/m2; Giá thuê căn hộ trung cấp tăng 3%, từ 10,7 triệu đồng/m2 lên 11,1 triệu đồng/m2; Gia thuê căn hộ bình dân tăng 7%, từ 8,6 triệu đồng/m2 lên 9,2 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội hiện có 10 dự án chung cư nổi bật đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư trên thị trường mua bán là: Vinhomes Smartcity, Vinhomes Greenbay Mễ Trì (Nam Từ Liêm), Goldmark City (Bắc Từ Liêm), khu đô thị mới Xa La, khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh, khu đô thị mới Dương Nội (Hà Đông), Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), khu đô thị Kim Chung – Di Trạch (Hoài Đức), khu đô thị Kim Văn Kim Lũ (Golden Silk), khu đô thị mới Linh Đàm (Hoàng Mai).

10 chung cư trên thị trường cho thuê ghi nhận lượng quan tâm nhiều nhất gồm: Vinhomes Smartcity, Vinhomes Greenbay Mễ Trì (Nam Từ Liêm), khu đô thị Ngoại giao đoàn, Goldmark City (Bắc Từ Liêm), Vinhomes D’capitale, khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính (Cầu Giấy), Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), D’. El Dorado (Tây Hồ), Times City (Hai Bà Trưng), khu đô thị mới Linh Đàm (Hoàng Mai).

gia-ban-chyung-cu-cac-tinh-lan-can-ha-noi-tang-cao-2-1653645725.jpg
Các sản phẩm nhà ở tại Hà Nội ghi nhận mức độ quan tâm ổn định

Bên cạnh đó, tại phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố đang duy trì sự ổn định về giá bán. Mức độ quan tâm các phân khúc này hiện tại đã tăng 26% so với quý I/2019. Trên thị trường cho thuê ghi nhận mức độ quan tâm tăng 19% so với quý cuối năm 2019 và tăng 12% so với quý I/2019. Trong đó, nhà mặt phố quận Tây Hồ có giá thuê giảm 65%, quận Hai Bà Trưng giảm 9% so với mức giá thuê bình quân năm 2021. Với những khu vực ngoài vùng trung tâm, giá thuê nhà mặt phố quận Cầu Giấy tăng 5%, quận Thanh Xuân tăng 10%, quận Hà Đông giảm 2%,... Theo dự báo, thị trường nhà ở cho thuê cả ở khu vực trong và ngoài trung tâm đều có xu hướng tăng giá thuê trong các quý tiếp theo. 

Giá đất vùng ven tăng mạnh

Đáng chú ý, các dự án chung cư dự kiến sẽ bàn giao trong năm 2022 hầu như đều có tốc độ tăng giá khá nhanh vì nhu cầu tăng mạnh. Đặc biệt là những dự án nhà ở tại các khu vực lân cận Hà Nội đang có mức giá phổ biến từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Có thể thấy, các chủ đầu tư đều hướng đến đối tượng khách hàng trung và cao cấp.

Lý do vì quỹ đất cả trong trung tâm lẫn vùng ven đều thu nhỏ lại, tốc độ di dân cơ học tăng nhanh, nhu cầu nhà ở tỷ lệ thuận với tốc độ tăng trưởng dân số, thời gian này rất hiếm dự án được mở bán mới do rào cản pháp lý… những điều này đã khiến giá cả ngày càng leo thang. Vì vậy, những dự án nhà ở hiện tại đã hoàn thiện đầy đủ pháp lý và được giới thiệu ra thị trường ghi nhận tính thanh khoản rất tốt. 

gia-ban-chyung-cu-cac-tinh-lan-can-ha-noi-tang-cao-3-1653645742.jpg
Các chủ đầu tư đều hướng đến đối tượng khách hàng trung và cao cấp mà bỏ qua phân khúc bình dân

Cụ thể, tại Bắc Giang, BV Land - thuộc BV Group đã tăng tốc hoàn thiện dự án tổ hợp bất động sản tại trung tâm thành phố và là nguồn cung căn hộ cao cấp duy nhất trên thị trường TP. Bắc Giang trong giai đoạn 2021 - 2022. Một dự án khác cũng của chủ đầu tư này tại thị trường Phú Thọ là khu đô thị BV Bavella Lạc Ngàn, chỉ sau 8 tháng khởi công đã hoàn thiện trong quý II/2022. Dự án thuộc phân khúc chung cư cao cấp và ghi nhận tính thanh khoản cao trên thị trường bán lẻ.

Nguồn cung tại một số địa phương lân cận như Hải Dương cũng đã có thêm các căn hộ có giá bán từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Tại Hưng Yên, giá bán căn hộ thuộc dự án Ecopark trung bình tăng lên mức 60 - 80 triệu đồng/m2, mức giá này đã tương đương với một vài dự án tại các quận nội thành Hà Nội. Những thị trường như Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc đều có tình trạng khan hiếm nguồn cung những giá bán lại thiết lập lên một mức mới. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường bất động sản kể từ đầu năm 2022 đến nay phải đối diện với sự sụt giảm nguồn cung nhà ở trong khi nhu cầu tăng mạnh ở mọi địa phương. Điều này đã tác động đẩy mặt bằng giá bán cao như hiện nay, đồng thời cạn kiệt các sản phẩm có mức giá rẻ. Bên cạnh đó, loại sản phẩm tại thị trường vùng ven - nơi phát triển mạnh mẽ về bất động sản công nghiệp đang dần trở thành tâm điểm mới thu hút sự chú ý của khách hàng. 

"Dự báo, trong năm 2022, kịch bản khả quan hạ giá chung cư là điều khó xảy ra, nhất là khi nguồn cung đang khan hiếm. Tình trạng lạm phát, tăng chi phí nguyên vật liệu cũng sẽ tiếp tục đẩy giá căn hộ tăng cao. Bên cạnh đó, các dự án nguồn cung ra hàng còn đang chịu áp lực tăng giá do giá vật liệu xây dựng tăng "phi mã", nên việc giảm giá BĐS khó xảy ra" - ông Đính nhận định.

Dựa trên báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam của Batdongsan.com trong quý I/2022 cho thấy, có đến 92% người được hỏi có ý định mua nhà, hơn 75% chủ sở hữu bất động sản mong muốn có thêm một sản phẩm BĐS khác. Thực tế, tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số tăng nhanh, mong muốn tìm kiếm nhà ở để thuận tiện cho công việc… đã khiến nhu cầu tăng quá cao, dẫn tới tình trạng cung không đủ cầu. Như vậy, xu hướng tìm kiếm, đầu tư đất nền, căn hộ tại các vùng ngoại ô, các tỉnh lân cận Hà Nội đang được đẩy mạnh trong bối cảnh nguồn cung vùng trung tâm Thủ đô ngày càng cạn kiệt còn mức giá đã quá cao.