Nguồn cơn nào khiến các “đại gia” BĐS phải theo nhau “đánh bắt xa bờ”?

Nguồn cung thấp nhất gần 10 năm qua

Số liệu tổng kết thị trường căn hộ năm 2021 của CBRE Việt Nam cho thấy, năm 2021, TP.HCM chỉ có 19 dự án với 14.339 căn hộ chào bán, giảm 22% theo năm và chạm đáy trong 6 năm qua. Dù được dự báo thị trường căn hộ TP.HCM sẽ khởi sắc trong năm 2022, tuy nhiên các số liệu thống kê cho thấy, thị trường vẫn khá ảm đạm.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển (Tập đoàn CBRE Việt Nam), tính theo quý, đây là giai đoạn có nguồn cung mới thấp nhất kể từ năm 2013. Trước đây, những quý có số lượng dự án mở bán thấp cũng luôn giữ nhịp từ 4 – 5 dự án mới được chào bán. Tuy nhiên, quý 1/2022, TP.HCM chỉ có 1 dự án với 884 căn hộ mở bán. Hiện, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp khoảng 54-55 triệu đồng/m2, tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm.

Theo CBRE Việt Nam, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường BĐS trong năm 2022. Khu Đông là tâm điểm nguồn cung dự án mới và giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng.

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định, nhu cầu "an cư" của người dân đang rất lớn nhưng thị trường chưa đáp ứng được. Phần lớn các dự án mới đều tập trung vào phân khúc căn hộ trung và cao cấp, rất hiếm căn hộ hạng C. Nguồn cung tại TP.HCM suy giảm khiến thị trường nhà ở đang có sự chuyển dịch về các khu vực vùng ven như Bình Dương, Long An.

Theo DKRA Vietnam, trong quý 1/2022, thị trường căn hộ ghi nhận 18 dự án với khoảng 3,398 căn mở bán. Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới trong quý 1/2022 mới bằng 42% so với quý 4/2021 (8,039 căn) và bằng 62% so với cùng kỳ năm 2021 (5,515 căn). Trong đó, các dự án tập trung chủ yếu tại Bình Dương, TP.HCM. DKRA Vietnam cũng chỉ ra rằng, những sản phẩm mới trên thị trường đều tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A, căn hộ hạng C vừa túi tiền vẫn khan hiếm. Thời điểm này, khách hàng với tài chính khoảng 2 tỷ muốn mua căn hộ có 2 phòng ngủ ở TP. Thủ Đức và các quận trung tâm chỉ còn cách mua tìm mua tại các chung cư cũ. Đặc biệt, tâm lý lo ngại lạm phát đã khiến một bộ phận nhà đầu tư tìm kiếm kênh neo tiền an toàn bằng cách đầu tư vào BĐS, trong đó có phân khúc căn hộ cao cấp.

Báo cáo thị trường của một trang BĐS mới đây cho thấy, nhu cầu tìm tìm kiếm căn hộ chung cư đang tăng rất mạnh, trong khi lượng tin đăng rao bán căn hộ không nhiều. Theo như đơn vị này, so với tháng 1/2022, nhu cầu khách hàng mua căn hộ tăng 23% trong tháng 2/2022. Đặc biệt, phân khúc căn hộ có giá từ 40-50 triệu đồng/m2 ở khu vực TP. Thủ Đức, Q.Bình Tân, Bình Chánh được khách hàng tìm kiếm nhiều nhất.

Có phải các “đại gia” BĐS đã hết mặn mà với chung cư?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPH.CM (HoREA) phân tích, thị trường BĐS chưa phát triển bền vững, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, lệch pha cung – cầu, nhu cầu ở thực và đầu tư của người dân rất lớn nhưng dự án mới lại rất ít.

Nguyên nhân dẫn đến khan hiếm dự án mới đó là các chủ đầu tư bị hạn chế quỹ đất để thực hiện dự án, hay như gặp khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, dịch Covid-19 phức tạp và xung đột vũ trang tại Ukraine khiến giá hàng hoá, vật tư tăng cao ảnh hưởng tới chi phí xây dựng cũng như giá căn hộ tăng cao đột biến. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp trong trong việc cấp phép đầu tư, xây dựng cũng là một trở ngại khiến cho nhiều dự án đứng hình hàng chục năm. Trong đó, có nhiều “đại gia” tên tuổi ở như Novaland, Đất Xanh, Nam Long, Phú Long, LDG, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phúc, Him Lam phải than trời, tìm kiếm cơ hội đầu tư, phát triển dự án tại các tỉnh lẻ.

Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 4 năm qua, số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị sụt giảm. Cụ thể, năm 2021 chỉ có 20 dự án huy động vốn giảm 35% so với 2020 và giảm 79,4% so với 2017. TP.HCM vắng bóng dự án mới, các “đại gia” BĐS chuyển dịch đầu tư sang các tỉnh vệ tinh có lợi thế về quỹ đất, biên độ lợi nhuận cao, môi trường đầu tư cạnh tranh, hạ tầng tốt như Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Đơn cử như Novaland, nếu như trong năm 2015, tập đoàn này giới thiệu tới thị trường 11 dự án đình đám, tuy nhiên, hiện nay dự án mới tại TP.HCM giảm hẳn. Hiện, ngoài dự án Grand Sentosa (Q,7), được chuyển nhượng từ Công ty Tài Nguyên thì các dự án chủ lực của Tập đoàn Novaland đều ở Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận với các dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram.

Cùng cảnh với Novaland, các dự án lớn của Tập đoàn Hưng Thịnh đều các tỉnh lẻ như Bình Dương với 2 dự án là Lavita Thuan An và New Galaxy, Bà Rịa – Vũng Tàu có dự án Ho Tram Complex, Bình Định với dự án MerryLand Quy Nhơn, và New Galaxy Nha Trang ở Khánh Hòa. Tại TP.HCM, thời gian gần đây, tập đoàn này cũng chỉ ra mắt được 1 dự án là Moonlight Centre Point ở quận Bình Tân với 4 block căn hộ cao 24 tầng, 1304 căn hộ. Tương tự với Tập đoàn Đất Xanh, sau thời gian phát triển một loạt các dự án căn hộ ở TP. Thủ Đức, Đất Xanh cũng vắng bóng các dự án mới TP.HCM. Thông tin từ tập đoàn này cho thấy, dự án trọng điểm đầu năm 2022 của Đất Xanh với dự án Opal Skyline tại Bình Dương.

Được biết, không chỉ có “đại gia” địa ốc Novaland, Phú Long, Nam Long, Thảo Điền… mà trong tháng 4/2022, có 57 doanh nghiệp BĐS đã thông qua HoREA cầu cứu lãnh đạo TP.HCM và các sở ngành tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc liên quan đến các thủ tục triển khai dự án và cấp sổ hồng cho người mua nhà trong 64 dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.

Theo văn bản của HoREA, năm 2004, Công ty CP Địa ốc Phú Long (Phú Long) trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại huyện Nhà Bè để thực hiện dự án Dragon City. Tuy nhiên, 16 năm qua đơn vị không thể triển khai được dự án chỉ vì trên khu đất vẫn tồn tại nhà của 1 hộ dân không chịu di dời. Dù thực tế, Phú Long đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, nghĩa vụ tài chính và đã được UBND TP.HCM cấp sổ hồng khu đất.

Ông Châu cho biết, hiện TP.HCM đang khan hiếm dự án chung cư mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng C gần như không có, trong khi nhu cầu của người dân tại phân khúc này rất lớn. Theo ông Châu, hiện tại hàng loạt dự án nhà ở xã hội đang vướng các thủ tục pháp lý chưa thể triển khai được. Trong đó có thể kể đến 2 dự án của Công ty Lê Thành như dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên, dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Tạo 2, dự án nhà ở xã hội Nam Lý của Công ty Cổ phần Địa ốc Thảo Điền. Những dự án trên nếu được triển khai sẽ cung cấp 5.209 căn hộ trong năm 2024-2025. Tuy nhiên, hiện tại tất cả các dự án này đều phải “trùm mềm” đợi cơ quan quản lý “giải cứu”.

Chủ tịch HoREA cho rằng, để giải bài toán khan hiếm dự án, nguồn cung mới cho thị trường, UBND TP.HCM cần chỉ đạo các Sở, ngành, quận, huyện, TP.Thủ Đức khẩn trương xem xét tháo gỡ các vướng mắc để đẩy mạnh công tác triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Ngoài ra, đối với các dự án nhà ở thương mại không thuộc diện bị rà soát pháp lý, không bị kiểm tra, thanh tra, điều tra cũng cần sớm tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng.