Người có đất đang “gồng”, người có tiền chờ “bắt đáy”

Càng nắm giữ nhiều BĐS, càng muốn mua thêm

Chị Nguyễn Thủy (Gia Lâm, Hà Nội) có thu nhập rất khá từ buôn bán mỹ phẩm online. Chị cho biết mình không phải nhà đầu tư bất động sản, nhưng với lợi nhuận từ công việc buôn bán, chị luôn cố gắng mua bất động sản để "tích lũy". Thời điểm hiện nay, thị trường BĐS trầm lắng, nhiều người phải bán BĐS để thu tiền về là cơ hội cho những người muốn mua thêm BĐS.

Tuy nhiên, chị nhận thấy giá cả BĐS vẫn còn khá cao, không giảm nhiều trong khi 3 năm vừa qua giá tăng "chóng mặt". Do vậy, dù đang sẵn tiền mặt nhưng chị vẫn đang tiếp tục chờ thêm để mua đất với giá tốt.

Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam – CSS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm BĐS.

Khi được hỏi về dự định mua BĐS, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 BĐS trở lên còn cao hơn. Càng nắm giữ nhiều BĐS, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng.

Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có 2 BĐS cho biết họ sẽ mua thêm BĐS trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 BĐS lên đến 87%. Những số liệu này cho thấy nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân đã và sẽ luôn ở mức cao.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua.

Theo ông, nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá BĐS cần giảm tiếp.

Ông Đinh Minh Tuấn dự báo trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Khi nào nên "bắt đáy" bất động sản?

Ông Lê Việt Hưng, Phó tổng giám đốc Phố Xanh Group cho hay, nhìn chung thời điểm này, thị trường chưa xuống điểm thấp nhất, vì giai đoạn này lãi suất ngân hàng vẫn đang theo đà tăng chung của thế giới và chưa đợt tới cộc mốc gần 20%, mốc cao nhất của chu kỳ khủng hoảng trước. Ngoài ra, vẫn còn nhiều dự án lớn vẫn nằm trong thời gian được hỗ trợ lãi suất ngân hàng từ chủ đầu tư.

Thêm vào đó, theo ông Hưng, nhà đầu tư vẫn trong đoạn “gồng”, chỉ chấp nhận hạ nhiệt đôi chút so với mức giá đã lên cao trong 2 năm qua, chưa tới giai đoạn bán tháo bất động sản.

Ông Minh Đoàn – một chuyên gia tư vấn chính sách đã dự báo thị trường BĐS sẽ đi vào khó khăn và cảnh báo nhà đầu tư, đặc biệt những nhà đầu tư dùng nhiều vốn vay nên bán bớt bất động sản từ hồi tháng 3.

Hiện nay, ông Minh Đoàn cho rằng chưa nên “bắt đáy” BĐS bởi tình hình kinh tế vĩ mô vẫn khá xấu. Nhiều khó khăn phải đối mặt thời gian tới như nợ xấu tăng lên, tăng trưởng chậm lại, lãi suất cao và sẽ còn tăng (dù không tăng mạnh), thu nhập khả dụng của người dân giảm đi, giá tài sản sẽ giảm… Do đó, hiện nay chưa phải thời điểm để bắt đáy.

“Bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ không trả được nợ. Các doanh nghiệp BĐS hiện nay có lượng hàng tồn kho lớn nên việc giải phóng hàng tồn kho là nhiệm vụ trước mắt. Do đó, sang năm họ sẽ phải bán mạnh tài sản để tăng khả năng thanh khoản cho doanh nghiệp”, ông Minh Đoàn nói và cho biết nửa cuối năm sau, các doanh nghiệp cũng gặp áp lực lớn về đáo hạn trái phiếu.

Chuyên gia này cho rằng thông thường chu kỳ đi xuống của thị trường BĐS cũng 2-3 năm chứ không thể chỉ trong vài tháng mà kết thúc được. Do đó, thời điểm này chưa phù hợp để các nhà đầu tư xuống tiền “bắt đáy” BĐS.

Về thời điểm mua BĐS phù hợp, theo ông Minh Đoàn, nhà đầu tư cần nhìn thấy các triển vọng của nền kinh tế, thị trường, vấn đề trả nợ của doanh nghiệp. Khả dĩ nhất là vào cuối năm 2023 thì nhà đầu tư mới nên mua vào.

“Theo tôi, FED sẽ duy trì lãi suất cao trên 5% trong năm sau, do đó áp lực lên tỷ giá khá lớn. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cũng không dám bơm tiền mạnh vào sang năm. Ngoài ra, lạm phát sang năm được dự báo khoảng 4,5% nên khả năng nới lỏng chính sách tiền tệ nhiều hơn là khó”, ông Đoàn nêu.

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định đáy của thị trường có thể rơi vào quý 2/2023 và cuối năm 2023 thị trường có dấu hiệu hồi phục và bắt đầu phát triển trở lại. Nếu nhà đầu tư có sẵn tiền thì từ nay đến quý 2 sang năm rất phù hợp để mua vào bất động sản với giá thấp.

Các chuyên gia nhận định, nhu cầu tìm mua chung cư TP. Hồ Chí Minh tăng ổn định, nhưng giá rao bán gần như đi ngang trong cả năm nay, chỉ tăng nhẹ khoảng 2 đến 4%. Trong khi đó, ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán chỉ tăng 2%, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7% đến 13% so với đầu năm.

Đánh giá về tiềm năng thị trường BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường hiện tại vẫn có nhiều tiềm năng nhưng thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.

“Chỉ số GDP của Việt Nam dự kiến tăng trưởng 7,5 - 8,2% cùng với CPI từ 3,8 - 4,2% cho thấy bức tranh chung duy trì tốc độ tăng trưởng, thu nhập người dân ổn định. Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam còn thấp, đạt khoảng 40%, còn ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh chưa đến 50%. Với những đô thị lớn tập trung đông dân, kinh tế được đẩy mạnh đầu tư thì thị trường BĐS vẫn có nhiều cơ hội.” – ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Không cần giải cứu, chỉ cần hỗ trợ thông qua chính sách

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng quan điểm là không giải cứu thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết.

“Doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu, để doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững”, ông Châu nói.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

“Vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở mà nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội”, ông Châu nêu, đồng thời cho biết việc doanh nghiệp khó khăn cho thể dẫn đến tình trạng chuyển nhượng dự án với “giá hời”, tạo lợi thế cho các nhà đầu tư nước ngoài “thâu tóm”.

Về nguyên nhân, theo ông Châu, từ phía Nhà nước, một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất; thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo; một số cán bộ công chức sợ trách nhiệm, đùn đẩy công việc; chưa phát triển đồng bộ các thị trường vốn để cung ứng nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản phụ thuộc quá lớn vào thị trường tín dụng, tiềm ẩn rủi ro.

Về nguyên nhân từ phía doanh nghiệp, ông Châu cho hay chủ đầu tư dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại như xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, chưa thật bảo đảm hài hoà lợi ích. Cá biệt có doanh nghiệp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự.

Thêm vào đó, theo ông Châu, có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có lực lượng đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường bất động sản kích động hành vi tranh mua, tranh bán hoặc bán tháo theo “tâm lý đám đông”.