Nghịch lý thiếu nguồn cung nhưng vẫn tồn hàng: Liệu có sự đổi khác trong chu kỳ mới của BĐS?

“Khủng hoảng cung" trong thời buổi tồn hàng

Báo cáo tổng kết thị trường BĐS 2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, các dự án mới được cấp phép trong năm vừa qua tiếp tục giảm so với năm 2021. Điều này đã khiến nguồn cung BĐS nhà ở, đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập trung bình, thấp vẫn còn rất hạn chế.

Cụ thể, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, trong năm 2022 cả nước chỉ có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước chỉ có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trải qua 5 năm thị trường BĐS rơi vào tình trạng nguồn cung nhà đất hướng tới nhu cầu thực, giá bình dân khan hiếm, dự báo điều này sẽ tiếp tục là thách thức mà năm 2023 phải đối mặt.

Dự báo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (FERI), báo cáo thị trường BĐS quý I/2023, nguồn cung mới trong năm nay ước tính giảm 80% so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, nguồn cung thứ cấp mới ghi nhận tăng 15%, song phần lớn đến từ các dự án có quy mô lớn đã được triển khai từ giai đoạn trước.

Thực tế, thị trường BĐS trong tháng đầu tiên năm 2023 không có dự án sơ cấp mới được triển khai, nguồn cung tiếp tục nhỏ giọt. Tâm lý chung của chủ đầu tư vẫn là quan sát, chờ đợi chuyển biến thị trường, tiếp tục kỳ vọng những hoàn thiện về khung pháp lý. 

Giữa thời điểm “khủng hoảng” nguồn cung nhỏ giọt trong khi nhu cầu tiêu dùng và đầu tư BĐS vẫn hiện hữu, tồn tại một nghịch lý mang tên “tồn hàng” BĐS đã bắt đầu nóng lên kể từ cuối năm 2022.

Tính đến thời điểm cuối năm 2022, tổng giá trị hàng tồn kho của một số doanh nghiệp BĐS lớn niêm yết trên sàn chứng khoán như Novaland, Vinhomes, DIC Corp, Đất Xanh Group, Khang Điền, Phát Đạt, TTC Land, LDG Group, CII, Nam Long... lên tới gần 270.000 tỉ đồng, tăng hơn 20% so với cuối năm 2021.

Cụ thể, hàng tồn kho trong năm 2022 của Novaland là 134.485 tỉ đồng, Vinhomes là 65.816 tỉ đồng, DIC Corp là 5.923 tỉ đồng, Đất Xanh Group là 14.238 tỉ đồng, Công ty Nhà Khang Điền với 12.440 tỉ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ. Ngoài các doanh nghiệp nói trên, DIC Corp cũng đang tồn kho 5.923 tỉ đồng, Nam Long 14.828 tỉ đồng và Phát Đạt 12.131 tỉ đồng.

Nhu cầu vẫn tăng cao song trên thực tế không có sản phẩm phù hợp 

Đó là nhận định của GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân về vấn đề “khủng hoảng cung” đã tiếp diễn kể từ giai đoạn năm 2022 đến nay. 

Theo ông Cường, thị trường BĐS cuối 2022 - đầu 2023 rơi vào vào trạng thái “ngủ đông” do vừa thiếu nguồn cung sản phẩm ra thị trường, vừa thiếu hụt nguồn tài chính thanh khoản cho những sản phẩm ở phân khúc cao.

“Cũng giống như các giai đoạn thị trường đóng băng khác, đó là khả năng thanh khoản của thị trường phụ thuộc vào các nguồn tài chính. Vì nguồn tài chính khan hiếm nên không có dòng tiền để thực hiện thanh khoản cho các BĐS. 

Song song với đó, khi nguồn cung thị trường thiếu hụt cũng là nhân tố khiến hàng hóa BĐS phù hợp nguồn tài chính không có, không thể thanh khoản. Ví dụ như nhà ở dành cho người có nhu cầu thực muốn sử dụng ngay, nhà ở có mức giá trung bình hoặc rất thấp. Không phải hiện nay không có nhu cầu, không có nguồn tài chính mà là trên thực tế không có sản phẩm phù hợp”, ông Cường nhìn nhận thực tế.

Nhìn thấy từ giai đoạn 2020 - 2021, số lượng các dự án BĐS được đưa vào thi công xây dựng còn khiêm tốn do tác động từ khủng hoảng dịch bệnh Covid - 19 khiến thị trường bị gián đoạn, gây khó khăn về huy động vốn đối với các nhà đầu tư. 

“Kịch bản” lặp lại, khó khăn về nguồn lực tài chính của nhà đầu tư tiếp diễn kể từ cuối năm ngoái sau khi thị trường tăng nóng. Nguồn vốn tín dụng bị ngân hàng siết chặt và kiễm soát chặt chẽ, thị trường trái phiếu “gặp hạn” sau một loạt sự cố, nhiều doanh nghiệp mất khả năng thanh khoản khiến thị trường bị kìm hãm sự phát triển.

Ông Cường cũng nhận diện vấn đề pháp lý cho các dự án BĐS còn nhiều vướng mắc, “Những dự án của nhà đầu tư cần phải có các quyết định của Nhà nước như vấn đề xác định giá, đấu giá, xác định được chủ đầu tư của dự án cũng không thực hiện được do những ràng buộc và rủi ro về pháp lý. Kéo theo là sự e ngại từ phía chính quyền địa phương trong giao dự án cho nhà đầu tư cũng như các vấn đề xác định giá dự án, công nhận chủ đầu tư”.

Hiện nay, thị trường đang có sự chuyển giao giữa thời kỳ phát triển của kế hoạch 5 năm (2016 - 2020) và kế hoạch 2021 - 2025, điều này đã khiến nhiều dự án nằm trong “ranh giới” cần được điều chỉnh lại. Quy hoạch tại các tỉnh thành đang trong quá trình triển khai, nhiều đô thị phụ thuộc vào quy hoạch do đó việc xây dựng chưa được phê duyệt. Đặc biệt ở những đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, có nhiều dự án bị đình trệ là do các yếu tố liên quan đến quy hoạch. 

Vẫn sẽ là một “cuộc đua dài kỳ” trong giai đoạn 2023 

Chia sẻ với phóng viên, ông Cường cho rằng năm 2023 sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn về mặt nguồn cung để có thêm các dự án khởi công mới cũng như nguồn lực để đưa vào đầu tư; nguồn cầu cũng sẽ gặp nhiều trở ngại khi không có nguồn tiền để thanh khoản. 

“Muộn nhất cuối năm 2023, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sẽ được thông qua. Sang năm 2024, chúng ta kỳ vọng những yếu tố pháp lý sẽ được tháo gỡ nút thắt. Khi nền kinh tế thế giới bước qua giai đoạn khó khăn, chuyển sang bắt đầu phục hồi thì BĐS cũng sẽ được thúc đẩy”, ông Cường cho hay.

Theo ông Cường, có rất nhiều thách thức mà chúng ta có thể nhận diện và đón đầu, nhấn mạnh vào tầm quan trọng của các cơ chế chính sách giúp bình ổn nguồn cung BĐS. Cụ thể, vận dụng và điều chỉnh chính sách tài chính tiền tệ khéo léo, phù hợp được vị chuyên gia nhìn nhận có sức ảnh hưởng bao trùm lên toàn bộ nền kinh tế trong đó có lĩnh vực BĐS.

Thứ nhất, những khuôn khổ pháp lý về đất đai vướng mắc mà thị trường đã gặp phải từ giai đoạn 2021 - 2022, sang năm 2023, hầu như chưa được giải quyết. Hiện nay Luật Đất đai mới đang trong quá trình soạn thảo, lấy ý kiến và đến cuối năm 2023 mới hy vọng được thông qua. Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở thì bây giờ mới đang soạn thảo và cũng sẽ kỳ vọng được trình Quốc hội và thông qua vào hết năm 2023. Như vậy, thị trường vẫn đang kỳ vọng sẽ có những giải pháp kịp thời để tháo gỡ.

Thứ hai, việc xử lý sai phạm trong lĩnh vực quản lý Nhà nước cũng như lĩnh vực đầu tư trong năm 2022 cũng đang là một nhân tố tác động không nhỏ đến quyết định của chính quyền địa phương trong việc xác định giá đất đai, trong thủ tục đấu thầu, trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Những rủi ro này chưa có cơ sở pháp lý nào để tháo gỡ. 

Đứng về phía nguồn lực tài chính, cho đến thời điểm hiện tại, mặc dù kinh tế vĩ mô với các chỉ số cân bằng đang duy trì khá tốt, lạm phát được kiểm soát, nợ công đang rất thấp, ngân sách thì nguồn thu không rơi vào tình trạng bội chi và thậm chí trong năm 2022 còn bội thu.
Tuy nhiên, có một vấn đề được đặt ra là những vướng mắc liên quan đến giải ngân đầu tư công trong năm 2022 còn chậm. 

Chính phủ hiện nay đang rất quyết tâm trong việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công nhằm tạo  thêm nguồn lực để hỗ trợ cho các lĩnh vực xây dựng, thúc đẩy hỗ trợ một phần cho thị trường BĐS.  Điển hình như chính sách về đền bù, giải phóng mặt bằng được người dân trông chờ vào thay đổi của Luật Đất đai để đưa ra mức giá đền bù tương đương với thị trường thoát khỏi tình trạng mất cân đối như hiện nay. 

Đứng về mặt môi trường kinh tế vĩ mô thì các dự báo của thế giới đều cho rằng năm 2023 kinh tế thế giới sẽ còn khó khăn hơn so với những năm trước đây, do đó kinh tế Việt Nam cũng không thể tránh khỏi “vòng xoáy” như thế. Như vậy, khi kinh tế khó khăn sẽ là một trong những nhân tố tạo ra môi trường không thuận lợi cho BĐS. “Không thể nói kinh tế khó khăn mà BĐS lại thuận lợi tăng trưởng được”, ông Cường nhấn mạnh.