Nghịch lý giá bất động sản tăng cao nhưng giao dịch giảm mạnh: Có đáng lo?

Lục Thị Giang

Trong quý đầu tiên của năm 2022, giá bán hầu hết các phân khúc bất động sản ghi nhận xu hướng tiếp tục tăng mạnh. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thực tế lại sụt giảm so với quý trước và cùng kỳ năm trước, số lượng người bán nhiều, người mua ít. Thị trường bất động sản gặp khó trong giao dịch và thanh khoản, nhà đầu tư đối diện với nỗi lo “chôn vốn”…

Giá nhà đất liên tục tăng mạnh

Theo báo cáo của một số đơn vị tư vấn, nghiên cứu thị trường và Bộ Xây dựng, trong quý 1/2022 thị trường bất động sản ghi nhận xu hướng tăng giá khá mạnh ở hầu hết các phân khúc và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Cụ thể, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý đầu tiên của năm, giá giao dịch bất động sản bình quân trên toàn thị trường luôn trong xu hướng tăng. Theo khảo sát dữ liệu biến động giá bán một số loại hình bất động sản trong tháng 3 và quý I/2022 tại 8 địa phương gồm Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hoà, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đà Nẵng, Hà Nội, Hải Phòng cho thấy giá bất động sản tăng cao ở nhiều loại hình.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 1,53%, giá nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%, giá đất nền cho xây dựng nhà ở ghi nhận mức tăng 2,85%. Tương tự, tại Thành phố Hồ Chí Minh, con số này cũng tăng lần lượt là 2,48% với giá bán căn hộ chung cư, 2% đối với nhà riêng lẻ và cuối cùng là đất nền tăng hơn 3,6%.

vinhomes-jpeg-5950-1621585411-1651305699.jpg
Căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM tiếp tục tăng giá.

Báo cáo mới đây của Savills cũng ghi nhận giá bán sơ cấp loại hình biệt thự, nhà phố, nhà liền kề cũng tăng giá khá mạnh. Theo đó, giá sơ cấp trung bình biệt thự đạt 134 triệu VNĐ/m2, mức giá này giảm 26% theo quý nhưng tăng mạnh 30% theo năm. Giá bán trung bình nhà liền kề đạt 185 triệu VNĐ/m2, tăng 8% theo quý, 73% theo năm. Với nhà phố, giá trung bình đạt mức 323 triệu VNĐ/m2, tăng 35% theo quý và tăng đến 79% theo năm.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư, giá bán sơ cấp trong quý đầu tiên của năm tại Hà Nội cũng tiếp tục leo thang trong khi thị trường không ghi nhận nguồn cung dự án mới. Nguồn cung căn hộ mới trong quý I/2022 tại thị trường Hà Nội giảm 38% theo quý và 29% theo năm, ghi nhận khoảng 2.800 căn. Toàn bộ nguồn cung đều đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại, không có dự án mới mở bán.

Về giá bán, thị trường ghi nhận giá căn hộ chung cư có xu hướng tăng từ quý I/2019. Trong 5 năm qua, giá sơ cấp trung bình của căn hộ hạng B tăng mạnh nhất ở mức 8%/năm. Giá sơ cấp của căn hộ hạng C tăng 7%/năm và hạng A tăng khoảng 4%/năm.

Đối với phân khúc đất nền, báo cáo thị trường quý I/2022 của batdongsan.com.vn ghi nhận, trong 3 tháng đầu năm, giá rao bán đất, đất nền ở miền Bắc tiếp tục tăng cao. Đất thổ cư ở Bắc Giang tăng giá 35%, tiếp đến là Hải Phòng tăng giá 29% so với giá bán trung bình năm 2021. Một số khác như Quảng Ninh, Bắc Ninh lần lượt ghi nhận giá đất tăng mức 16 và 20%.

Còn tại Hà Nội, một số khu vực ghi nhận mức tăng giá khá mạnh, huyện Chương Mỹ giá đất nền được rao bán với mức giá tăng 74% so với năm 2021, tăng cao nhất khu vực miền Bắc, đồng thời cũng là mức tăng cao nhất cả nước. Các huyện khác thuộc Hà Nội như Gia Lâm tăng 21%, Quốc Oai tăng 26%, Đông Anh tăng 20% so với năm 2021.

Tại khu vực miền Trung, giá rao bán đất nền ghi nhận tăng mạnh so với năm ngoái, trong đó, Thanh Hóa tăng 35%, Bình Thuận tăng 13% và Khánh Hòa tăng 26%. Tương tự đối với khu vực miền Nam, thị trường đất nền TP Hồ Chí Minh có dấu hiệu sôi động ở các vùng ven. Khu Đông Nam Bộ cũng xảy ra tình trạng giá đất tăng “nóng” trong những tháng đầu năm….

Giao dịch sụt giảm, thanh khoản khó khăn

Nhìn chung, giá bất động sản dường như không có dấu hiệu “giảm nhiệt” mà biến động theo chiều hướng liên tục tăng, thậm chí tăng giá khá mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, thị trường xuất hiện nghịch lý là dù giá bán tăng cao nhưng số lượng giao dịch thực tế không nhiều, các nhà đầu tư phải “chật vật” thoát hàng, xuất hiện tình trạng nhà đầu tư “ôm” hàng, “lãi trên giấy”…. do giá bán quá cao nên rất khó tìm người mua.

dat-nen-la-gi-1633306140-1651305808.jpg
Đất nền nhiều nơi bị "thổi giá" lên cao chóng mặt.

Theo khảo sát thực tế thị trường từ cuối năm 2021 đến nay, giá nhà đất liên tục tăng, một số địa phương có tình trạng “sốt ảo” khi giá rao bán được “thổi” lên cao chóng mặt. Chính điều này đã khiến thanh khoản thị trường gặp khó, người có nhu cầu thực không mua được, người bán thì nghe ngóng giá tăng rồi đưa ra mức giá cao nên khó bán…

Anh Lê Hoàng Phong (ở quận Tây Hồ, Hà Nội) đang có nhu cầu tìm mua một mảnh đất khoảng 50m2 ở khu vực quận Hà Đông để xây nhà. Sau một thời gian tự tìm hiểu và qua cả môi giới, anh cho biết mức giá đất thời điểm hiện tại đã tăng khá cao so với năm ngoái. Một số vị trí đã tăng giá khoảng 30% so với trước đây. Với dự định tài chính ban đầu, nếu mua đất ở thời điểm hiện tại, anh phong phải vay mượn thêm một khoản đáng kể mới đủ tiền mua, do vậy, anh quyết định dừng lại đợi thời gian tới giá đất có giảm.

Trong khi đó, chị Nguyễn Trang (ở quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho hay, chị đã đầu tư mua một mảnh đất nền khoảng hơn 70m2 ở huyện Hoài Đức vào năm 2021. Đầu năm nay, do có việc cần tiền gấp, chị đã chấp nhận bán bằng giá mua nhưng nhờ qua cả môi giới bán giúp, cũng có nhiều khách hàng đến xem, nhưng vẫn chưa “chốt” được giao dịch…

Theo báo cáo quý I/2022 của DKRA, ngoại trừ phân khúc đất nền có lượng tiêu thụ tăng nhẹ 6% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, thị trường căn hộ và biệt thự, nhà phố đều gặp khó. Tính cả khu vực TP Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh, không đến 2.600 căn hộ được tiêu thụ trong 3 quý đầu tiên của năm, con số này chỉ bằng 45% so với quý trước và bằng 59% cùng kỳ năm trước.

Thậm chí, mức hấp thụ ở thị trường biệt thự, nhà phố chỉ khoảng hơn 430 căn, bằng 18% quý trước và bằng 65% cùng kỳ năm 2021. Thực tế này cho thấy, sau thời gian giá đất tăng mạnh khoảng 30 - 50%, thậm chí một số khu vực ngoại thành Hà Nội hoặc các tỉnh tăng gấp 2 lần… nhưng nhà đầu tư dường như đang bị mắc kẹt, “ôm hàng” giá cao nhưng khó giao dịch, tình hình giao dịch thực tế trên thị trường đang có dấu hiệu chững lại, khó tìm khách mua.

Theo diễn biến thị trường bất động sản hiện tại, một số chuyên gia đánh giá, trong thời gian tới, thị trường sẽ “hạ nhiệt”, giá nhà đất sẽ đến thời điểm chững lại và xuất hiện tình trạng cắt lỗ trong tương lai gần.

Ông Ngô Phương, lãnh đạo công ty BĐS miền Trung nhận định, với tình hình thị trường hiện tại, giá đất sẽ sớm hạ. Có thể là vào thời điểm cuối năm nay hoặc bước sang năm sau. Theo ông Phương, hiện các ngân hàng đang đồng loạt tăng lãi suất. Động thái này không chỉ gây bất lợi cho các doanh nghiệp địa ốc, mà các nhà đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn.

Chưa kể trước đó, loạt tín hiệu khó khăn từ thị trường chứng khoán, việc đẩy mạnh các hoạt động thanh tra dự án, siết thuế chuyển nhượng nhà đất khiến bất động sản từ từ chững lại. Khi thị trường gặp khó, giá bán sẽ buộc phải giảm. Hiện tại, giá bất động sản chưa giảm do kỳ vọng của nhà đầu tư còn khá lớn và khả năng gồng gánh nợ lãi còn tốt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho rằng, khi nguồn vốn cho bất động sản bị co hẹp, doanh nghiệp sẽ phải tập trung vào dự án có tính khả thi. Thị trường địa ốc vì vậy chắc chắn sẽ hạ nhiệt.

Có đáng lo?

Lý giải về xu hướng tăng giá bất động sản, nhất là khi giá đất nền liên tục tăng, theo HoREA, việc các cá nhân, tổ chức “găm” giữ đất chính là một trong những nguyên nhân khiến giá đất tăng mạnh.

Bên cạnh đó, đã có thông tin về một số chủ đầu tư dự án bất động sản “té nước theo mưa”, đóng giỏ hàng, dừng bán hàng, thậm chí chấp nhận chịu phạt để “găm” hàng, nghe ngóng chờ cơ hội đất tăng giá và trên thực tế giá nhà đất nhiều khu vực như TP Thủ Đức đã tăng khá cao.

dau-gia-dat-thu-thiem-16455899210461211849181-1651305895.jpeg
Giá đất trúng đấu giá tại nhiều địa phương ở mức cao là một trong những nguyên nhân khiến nhà đất tăng giá.

Ngoài ra, thời gian qua giá đất trúng đấu giá tại hầu hết các địa phương đều cao, cùng với đó là các yếu tố tố lạm phát, giá cả hàng hóa, chi phí vận tải, vật liệu xây dựng,… đều tăng. Trong khi đó, một số ngân hàng dự kiến tiếp tục siết tín dụng BĐS.

Vì vậy, các chuyên gia khuyến cáo ở thời điểm hiện tại, người mua cần tỉnh táo xem xét kỹ lưỡng vị trí, pháp lý với mức tăng giá của lô đất muốn đầu tư có hợp lý không. Và cần xác định đầu tư lâu dài vì với bối cảnh thanh khoản kém như hiện tại, khả năng chôn vốn là khá cao.

Đặc biệt, khi giá bất động sản tăng nhanh, bị “thổi” lên quá cao sẽ gây nhiều hệ lụy. Làm “méo mó” thị trường, khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, thiếu bền vững. Các “cơn sốt” chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, nhưng hậu quả để lại là rất lớn, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên mức cao, người mua sau kẹt dòng tiền, trong khi nhà ở cho người có nhu cầu ở thực lại quá xa vời…

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thực tế giao dịch trên thị trường thấp bởi giá đã bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm. Các nhà đầu tư, người mua cũng đã tính được giá trị ở mức độ nào là hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua sản phẩm đã bị thổi giá quá cao, yếu tố này đã dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Ông Đính cho biết, nguồn cung hiện đang rất khan hiếm, lợi dụng tình trạng này nhiều đầu cơ, môi giới tiếp tục đẩy giá lên, nhiều chỗ đẩy giá quá cao nên không có người mua. Những người có nhu cầu thực đều tìm đến những khu giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín. Do đó, nếu dự án đáp ứng được những tiêu chí về giá cả, pháp lý thì vẫn có thanh khoản tốt.

Thanh Thư