Nghịch lý diễn ra tại phân khúc nhà ở thấp tầng

Bùi Bích Hạnh

Tỷ lệ hấp thụ của phân khúc nhà ở thấp tầng khu vực Hà Nội đang giảm mạnh trong khi nguồn cung mới cũng trở nên khan hiếm.

Tỷ lệ hấp thụ của phân khúc nhà ở thấp tầng sụt giảm mạnh

Dựa trên báo cáo của Savills Việt Nam, nguồn cung nhà ở thấp tầng ở Hà Nội đã bị ảnh hưởng rất lớn do chịu tác động của làn sóng Covid lần thứ 4 và các đợt giãn cách kéo dài 3 tháng trong quý 3. Tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đã giảm tới 20% tính đến hết năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trên thị trường cũng chỉ còn 14% so với cùng kỳ năm 2020.

photo-1-16195175798871514382031-1642385005.jpeg
Nhà ở thấp tầng tăng giá nhưng lượt giao dịch thấp 
 

Lượng giao dịch bất động sản trong những tháng cuối năm 2021 chỉ đạt hơn 200 lượt, theo đó giảm tới 80% so với thời điểm đầu năm. Các giao dịch trong phân khúc phố, nhà liền kề đạt tới 74%. Số lượng giao dịch nhiều nhất nằm tại quận Hoàng Mai và quận Đông Anh.

Số lượng các dự án thuộc phân khúc cao cấp được giao dịch rất hạn chế. Những căn có giá dưới 5000 USD/m2 chiếm tới 51% giao dịch toàn thị trường. Trong khi các căn có giá trên 5000 USD chiếm 31% tổng giao dịch toàn thị trường. Các căn nhà thấp tầng có giá trên 7000 USD/m2 chỉ chiếm khoảng 18% giao dịch.

Nguồn cung mới trong phân khúc này chỉ đạt con số 225 căn giảm 47% theo năm. Nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 1088 căn và giảm tới 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Hoàng Mai là quận có tỷ lệ cung cấp nhà ở thấp tầng cao nhất trên địa bàn thành phố Hà Nội khi chiếm tới 84% tổng nguồn cung mới. 

Khu vực phía Tây thành phố sau nhiều tháng liền dẫn đầu về tỷ lệ cung cấp mới thị trường biệt thự/nhà liền kệ đã đột ngột mất đi vị thế khi nguồn cung giảm đáng kể. Tuy nhiên đây là khu vực được các chuyên gia kỳ vọng là sẽ sớm trở lại mạnh mẽ trong năm 2022.

Mặt bằng giá vẫn không có nhiều thay đổi khi các chủ đầu tư không có ý định giảm giá các sản phẩm. Giá sơ cấp thậm chí vẫn chứng kiến mức tăng đáng kể khi không có sản phẩm mới được chào bán trên thị trường. Theo đó giá sơ cấp trung bình nhà liền kề đã đạt con số là 5541. USD/m2, tăng 7% so với năm trước. Giá nhà phố đã đạt tới ngưỡng trên 9000 USD/m2 và tăng 38%/năm. Giá sơ cấp biệt thự có giảm nhẹ 2%/năm và đang ở ngưỡng 4853 USD/năm. Hàng tồn kho giá cao, nguồn cung hạn chế và tâm lý lo ngại của khách hàng đã khiến số lượng giao dịch sụt giảm mạnh ở phân khúc nhà thấp tầng. Thậm chí giao dịch trên thị trường thứ cấp vẫn còn có thể tăng cao hơn nữa trong năm 2022 khi mà chủ sở hữu không có nhu cầu bán. 

Thị trường nhà ở thấp tầng liệu có hồi phục trong năm 2022?

Năm 2022 nhiều khả năng vẫn sẽ là một năm khó khăn với thị trường nhà ở thấp tầng. Các nhà đầu tư vẫn chưa thể mạnh dạn xuống tiền khi mà dịch bệnh còn nhiều diễn biến khó lường, nền kinh tế chưa hồi phục hoàn toàn. Nhà liền kề/biệt thự vì thế rất khó cho thuê để kinh doanh buôn bán, hay làm homestay. Khả năng thu lời vì thế không cao. Vì vậy dù phân khúc nhà ở thấp tầng giá tăng nhưng số lượng giao dịch sẽ vẫn rất thấp.

Tuy nhiên điểm sáng của thị trường là Hà Nội sẽ có thêm những nguồn cung dự án mới khi mà dịch bệnh dần được kiểm soát tốt hơn. Nguồn cung mới chủ yếu sẽ ở Hoài Đức và quận Từ Liêm. Khu vực phía Tây tiếp tục dẫn đầu thị trường với 65% thị phần. Điều này giúp các nhà đầu tư có thêm những sự lựa chọn mới.

photo1640319128987-1640319129169522797236-1642385279.jpg
Nhà ở thấp tầng là lựa chọn của nhiều người
 

Nếu nhìn về tầm nhìn trung và dài hạn, phân khúc nhà ở thấp tầng vẫn sẽ là lựa chọn tối ưu đối với giới đại gia khi ngoài nhu cầu đầu tư còn là nhu cầu ở thực tế. Việc các ngân hàng giảm lãi suất cho vay để kích cầu thị trường cũng sẽ khiến nhiều người tính toán tới việc mua nhà và sở hữu nhà. Bất động sản nói chung và phân khúc nhà thấp tầng nói riêng vì thế sẽ là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên người mua nên cân nhắc đến khả năng tài chính của bản thân chứ không nên đầu tư theo kiểu đánh đổi.

Dự báo giá phân khúc nhà ở thấp tầng ở khu vực Hà Nội

Theo khảo sát, mức tăng giá nhà thấp tầng mạnh nhất nằm ở khu vực quận Hoài Đức, Hà Đông, Gia Lâm. Các khu vực này đang trong quá trình phát triển trở thành những khu đô thị mới hiện đại của thành phố Hà Nội. Triển vọng tăng giá và dự địa để phát triển còn nhiều nên nhà đầu tư đặc biệt quan tâm tới các khu vực này.

Tại một số quận như Nam Từ Liêm, Cầu Giấy và Long Biên mức giá cũng đã thiết lập mặt bằng mới. Tuy nhiên mức giá không nhanh và mạnh như các huyện xã vùng ven. Cụ thể tại huyện Gia Lâm, phân khúc nhà ở thấp tầng tại các khu đại đô thị mới xây đã tạo kỷ lục mới về giá. Các căn liền kề thấp tầng cách đây 2 năm có giá 17-20 tỷ/căn nay đã được chào bán ở giá 25-50 tỷ/căn.

Biệt thự liền kề ở khu Đặng Xá đã tăng 20-25% so với các năm trước với mức giá phổ biến là 15-25 tỷ/căn. Biệt thự khu vực thị trấn Trâu Quỳ có mức giá tăng từ 20-30 triệu/m2 so với cùng kỳ năm 2020. Hiện mức giá nhà thấp tầng ở khu vực này lên tới 130-140 triệu/m2.

Tại Hà Đông các căn thấp tầng, nhà liền kề diện tích 80m2 đã tăng từ mức trung bình 7 tỷ/căn lên 8-8,5 tỷ/căn. Biệt thự khu Dương Nội có giá tăng từ 10-20% tùy theo khu vực, vị trí và tầm view. Giá của các căn trong khu vực này hiện đang ở mức giá 20-25 tỷ đồng/căn.

Dù chịu nhiều ảnh hưởng của làn sóng dịch Covid nhưng phân khúc nhà ở thấp tầng có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên về khả năng giao dịch của phân khúc này vẫn còn là một ẩn số phụ thuộc vào sự hồi phục kinh tế sau khi dịch Covid được kiểm soát.