Nghịch cảnh: Người muốn bán đất cắt lỗ, người sốt sắng chờ bắt đáy sau “sốt đất”

Nỗi lo “chôn” vốn

Khoảng thời gian đầu năm 2022, tại nhiều khu vực thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại. Theo đó, tình trạng sốt đất không còn dẫn đến tình trạng nhiều đầu cơ trước đó ôm đất, bây giờ muốn bán nhưng không tìm được đầu ra cho sản phẩm. Trước hiện trạng này, không ít người tỏ ra lo lắng nếu không bán nhanh, trường hợp thị trường diễn biến xấu hơn nữa sẽ dẫn tới việc vốn bị tồn đọng, thậm chí là lỗ sâu.

Theo tìm hiểu của phóng viên, không ít nhà đầu tư thời gian trước hoạt động bằng phương pháp dùng đòn bẩy tài chính, cộng thêm tâm lý không vững vàng, nay cần huy động vốn gấp hoặc mục đích chỉ muốn lướt sóng kiếm lời nhanh đến khi thị trường có dấu hiệu chững thì đây là nhóm đối tượng muốn “tháo chạy” đầu tiên.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, một số thị trường địa ốc đang có dấu hiệu chững lại do mức giá ở một số khu vực đang đứng ở mức cao đỉnh. Ngoài chịu những ảnh hưởng liên quan đến giá, các nhà đầu tư còn phải gánh thêm những tác động từ tính thanh khoản của thị trường. Chính những điều này mà mấy tháng qua, thị trường đã ghi nhận sự sụt giảm về số lượng giao dịch thành công.

Theo phân tích của các chuyên gia, nếu như mức giá cao như ở thời điểm này kéo dài thêm một thời gian nữa, người mua không đủ sức mua, nhà đầu tư sẽ phải đứng trước áp lực cắt lỗ. Hiện nay, thay vì mạnh tay xuống tiền mua các sản phẩm, người mua thường có tâm lý cẩn trọng, xem xét và cân nhắc rất kỹ. Hay thậm chí, họ còn chờ đợi thị trường sụt giảm về giá, lúc đấy mới chi tiền. Nên những nhà đầu tư còn đủ khả năng gồng gánh nợ lãi cần bình tĩnh chờ đợi. Còn các nhà đầu tư không còn sức để gánh nợ thì buộc phải cắt lỗ.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho biết, gần đây đã xuất hiện nhà đầu tư tìm cách rút lui khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay quá lớn và có không ít người đã buộc phải chấp nhận cắt lỗ. Trong khi một số nhà đầu tư chuyên nghiệp hoàn toàn có thể tìm thấy các sản phẩm giá tốt để mua, thì các nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm cần phải cảnh giác với những rủi ro không đáng có khi thị trường chững lại. 

Theo khuyến nghị của ông Quang, nhà đầu tư nên theo dõi, quan sát diễn biến của thị trường, nhất là những vấn đề liên quan đến thanh khoản, phải đặc biệt lưu ý. Bên cạnh đó, còn có những yếu tố khác như hiệu quả khai thác của sản phẩm và nguồn vốn đầu tư.

Hay theo như kinh nghiệm đầu tư của ông Nguyễn Chính Phương, Giám đốc đào tạo - Tập đoàn Nhà Phố Việt Nam, rủi ro kinh tế sẽ rất dễ xảy ra nếu như quyết định đầu tư phụ thuộc vào cảm xúc mà chưa tìm hiểu kỹ về sản phẩm. Trường hợp đầu tư bất động sản chưa có sổ đỏ, không nằm trong dự án quy hoạch thì nguy cơ mất trắng là rất lớn.

Theo lời khuyên của ông Phương, trước khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư cần xem xét tất cả yếu tố liên quan như tính pháp lý, mức lợi nhuận tối thiểu và tối đa ngay khi quyết định cũng như quy hoạch ở thời điểm hiện tại và tương lai và diện tích thực tế so với diện tích trên sổ đỏ."Trong đầu tư bất động sản, bình tĩnh quan trọng hơn thông minh. Đừng bao giờ mua đất do cảm xúc chi phối để cái giá phải trả không quá đắt", ông Phương chia sẻ.

Sốt sắng chờ bắt đáy sau sốt đất

Nhìn nhận thị trường một cách tổng quan, khi tình hình thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt lại mở ra cơ hội cho một số nhà đầu tư thương thảo được giá hời. Đánh giá thị trường bất động sản nhiều đợt sốt đất, nhiều ý kiến cho rằng, những người có nhu cầu bắt đáy chứng tỏ họ tiềm lực tài chính vững chắc, bởi đầu tư bất động sản là con đường đầu tư dài hạn, nhất là trong bối cảnh chuyển giao giai đoạn như hiện nay.

Anh Nguyễn Ngọc Nam, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, kể từ đầu tháng 4/2021, khi dịch bệnh bùng phát, anh đã bắt đầu suy nghĩ đến việc sẽ đầu tư vào kênh đầu tư bất động sản thay vì gửi tiền tiết kiệm bởi lãi suất khi gửi tiết kiệm rất thấp. Thế nhưng, đầu tư vào thời điểm nào, đầu tư ở khu vực nào thì anh tìm hiểu rất lâu và cân nhắc rất kỹ.

Theo quan sát của anh Nam, thị trường nhà đất ở mỗi khu vực sẽ có rất nhiều điểm khác nhau, thời gian qua có nơi vẫn ghi nhận mức tăng giá rất nhanh, thậm chí là "nóng sốt". Tuy nhiên, từ cuối tháng 4 năm nay, một số nơi đã rơi vào cảnh trầm lắng, giá giảm, nhưng mặt bằng giá vẫn còn quá cao để quyết định đầu tư vốn.

Cũng chính lúc thị trường hạ nhiệt, giá đất ngừng tăng ở một số điểm đã giúp cho giao dịch giữa người mua có lợi thế hơn trong thương thảo. "Tôi đang theo dõi diễn biến của thị trường bất động sản các vùng ven Hà Nội để đầu tư. Tôi không kỳ vọng quá lớn sẽ mua được lô đất "cắt lỗ" quá hời nhưng cũng không hy vọng sẽ mua phải đất giá cao”, anh Nam chia sẻ.

Không chỉ riêng anh Nam, nhiều nhà đầu tư đã sẵn sàng dòng tiền để chớp thời cơ bắt đáy các sản phẩm bất động sản khu vực vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận như: Bắc Giang, Hưng Yên,Vĩnh Phúc, Bắc Ninh,…

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang cho rằng, hiện tượng bán tháo cắt lỗ, thoát hàng thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra theo kiểu âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.“Thời điểm này, nhiều nhà đầu tư đang tận dụng cơ hội để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm từ 10-15% so với thị trường thì nên mua luôn. Cơ hội lúc này chỉ dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn”, ông Quang phân tích.