Ngân hàng “gặp khó” khi thanh lý loạt bất động sản nghìn tỷ ở TP. Hồ Chí Minh

Mai Bảo Trâm

Nhiều ngân hàng cho biết, họ đang nhiều vướng mắc pháp lý khi làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp là bất động sản có giá trị lớn ở TP. Hồ Chí Minh.

Bùng nổ thanh lý bất động sản “giá rẻ”

Mới đây, ngân hàng VPbank đã phát đi thông báo thu hồi tài sản là căn hộ chung cư có diện tích sàn là 49,5m2 có địa chỉ tại số 7, đường số 14, Khu đô thị Him Lam, phường Tân Hưng, quận 7, TP. Hồ Chí Minh.

Đây là tài sản thuộc quyền sở hữu của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Xây dựng Hà Nam, thế chấp cho ngân hàng để vay vốn kinh doanh hơn 19 tỷ đồng. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, công ty này đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên toàn bộ khoản vay nêu trên đã bị chuyển sang nợ quá hạn với mức lãi suất nợ quá hạn. 

Mặc dù ngân hàng đã đôn đốc, yêu cầu trả nợ nhưng cho đến nay công ty này vẫn không thực hiện. Cho nên, ngân hàng đã tiến hành thu hồi và thanh lý tài sản theo quy định.

anh-1-1655938758.jpg
Một lô đất ở quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh đang được ngân hàng VPbank rao bán với giá rẻ hơn một nửa so với thị trường

Không chỉ riêng VPbank, hành loạt ngân hàng đang rao bán các tài sản nợ xấu là bất động sản tại quận Bình Thạnh, quận 5, quận 10, quận 12, huyện Nhà Bè. Trong đó, PVcombank cho biết, vừa qua mới phát đi thông báo bán đấu giá để thanh lý tài sản nợ xấu là một lô đất có diện tích 264,5m2 ở phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh. Trên thửa đất này có tài sản gắn liền là một căn nhà cấp 4 có diện tích sàn là 127,8m2. 

Đây là thửa đất thuộc quyền sở hữu của ông Hà Thượng Quốc, được sử dụng làm tài sản thế chấp cho khoản vay vốn kinh doanh tại ngân hàng VPcombank. Tuy nhiên, khách hàng không trả được nợ nên ngân hàng tiến hành bán đấu giá để thanh lý tài sản nợ xấu theo quy định.

Với loại hình đất ở đô thị có giá trị sử dụng lâu dài, PVcombank đưa ra giá khởi điểm cho thửa đất này là 6 tỷ đồng, tương đương gần 23 triệu đồng/m2.

anh-2-1655938759.jpg

Hàng loạt bất động sản nghìn tỷ ở TP. Hồ Chí Minh đang được các ngân hàng rao bán để thu hồi

nợ xấu

Tại huyện Nhà Bè, ngân hàng Sacombank cũng đang rao bán lô đất có diện tích gần 60.000 mư có tài sản gắn liền là nhà xưởng ở Khu công nghiệp Hiệp Phước, xã Long Thới. Bất động sản này do Công ty Cổ phần Thuộc da Hào Dương dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay của công ty. Mức đấu giá khởi điểm Sacombank đưa ra cho lô đất này là 500 tỷ đồng.

Một bất động sản có giá trị khác ở quận 11 cũng vừa được ngân hàng Sacombank rao bán với giá 122 tỷ đồng. Đây là tài sản thế chấp vay vốn của ông Trần Phong Xuân, nay đã ủy quyền cho Sacombank toàn quyết thanh lý để xử lý nợ.

Ngoài các bất động sản nói trên, nhiều ngân hàng đang tiến hành thanh lý hàng chục bất động sản có giá trị lớn ở TP. Hồ Chí Minh như lô đất 420,7m2 tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức với giá 17,1 tỷ đồng, nhà và đất 282 m2 tại phường 13, quận 3 giá 52,4 tỷ đồng, nhà và đất rộng 275,5 m2 tại phường 5, quận Bình Thạnh, nhà và đất 123,2 m2 tại phường 2, quận Tân Bình với giá 24 tỷ đồng,...

Chật vật thanh lý bất động sản thế chấp

Trong thời gian gần đây, các ngân hàng liên tục phát đi thông báo về việc thu hồi và thanh lý các tài sản bất động sản thế chấp. Tuy nhiên, việc thanh lý loại tài sản thế chấp này mất rất nhiều thời gian. Nhiều ngân hàng cho biết, nguyên nhân của vấn đề này là do họ đang gặp khó khăn, vướng mắc về mặt pháp lý.

Đại diện ngân hàng PVcombank cho biết, đối với tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, đây là những tài sản có giá trị lớn, quá trình tiếp nhận, xử lý phức tạp. Bởi lẽ, tài sản thế chấp này liên quan nhiều đến các cơ quan nhà nước và có nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành khác điều chỉnh như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản,…

Thực tế, PVcomBank đã tiếp nhận tài sản bảo đảm là dự án bất động sản  đang trong quá trình xây dựng dở dang vì bên bảo đảm (chủ đầu tư) không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án. Đối với dự án này, do PVcomBank là tổ chức tín dụng, không thể tiếp tục triển khai dự án nên cần có nhà đầu tư mới có đủ năng lực để tiếp tục thực hiện dự án.

anh-3-1655938758.jpg
Nhiều ngân hàng gặp khó khăn khi tiến hành thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản có giá trị lớn ở TP. Hồ Chí Minh

Bên cạnh đó, ngân hàng không được kinh doanh bất động sản nên các thủ tục pháp lý cần thiết để chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người mua tài sản sau này cũng cần phải có chủ đầu tư mới thực hiện. Khi PVcomBank tiến hành xử lý dự án bất động sản để thu hồi nợ thì gặp nhiều khó khăn vướng mắc về thủ tục mua bán, chuyển nhượng dự án. Đặc biệt khi khách hàng (chủ đầu tư cũ của dự án) không hợp tác, gây cản trở quá trình xử lý tài sản bằng cách gửi đơn thư khiếu kiện đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để ngăn chặn quá trình xử lý tài sản bảo đảm của PVcomBank.

Trước thực trạng trên, PVcomBank đã nhiều lần gửi văn bản báo cáo, xin ý kiến chỉ đạo, hướng dẫn đến các cơ quan, tổ chức tại các cấp có liên quan tuy nhiên do còn nhiều cách hiểu và các văn bản pháp luật khác chưa được đồng bộ, nhất quán với Nghị quyết số 42 nên đến nay, PVcomBank vẫn chưa xử lý được tài sản bảo đảm là dự án bất động sản đã tiếp nhận. 

Ngoài ra, nhiều ngân hàng khác còn cho biết họ đang gặp khó khăn khi thực hiện biện pháp nhận tài sản bảo đảm để cấn trừ nghĩa vụ nợ. Bộ Luật dân sự năm 2015 và Luật các tổ chức tín dụng 2010 có quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm là tổ chức tín dụng được quyền nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ nợ của bên bảo đảm.

Tuy nhiên tổ chức tín dụng chỉ được nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản trong 03 năm và phải bán để thu hồi nợ. Trong thực tế quá trình bán tài sản có thể bị kéo dài hơn 03 năm do các yếu tố khách quan của thị trường nên thời hạn nắm giữ tài sản trong 03 năm là không đủ, gây khó khăn cho tổ chức tín dụng.

Trước những khó khăn nêu trên, nhiều ngân hàng đã đề xuất các cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu đưa các nội dung về xử lý nợ xấu tại Nghị quyết 42/2017/QH14 và các nội dung sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh vào ban hành thành Luật chuyên ngành về xử lý nợ xấu hoặc đưa các nội dung này vào thành một phần của Luật các tổ chức tín dụng để có tính thống nhất và đồng bộ với các văn bản pháp luật chuyên ngành khác, giảm thiểu việc nhiều văn bản pháp luật có thể có sự trùng lặp về cùng vấn đề và cùng nội dung.