Mặt bằng cho thuê ở Hà Nội vẫn tăng giá bất chấp ảnh hưởng của dịch Covid

Bùi Bích Hạnh

Tại trung tâm các thành phố lớn, giá cho thuê trung bình ở các tầng trệt và tầng một đã ghi nhận mức tăng giá nhẹ. Trong khi giá mặt bằng thuê ở các trung tâm thương mại vẫn giảm do tỷ lệ trống cao,

 

Tại trung tâm các thành phố lớn, giá cho thuê trung bình ở các tầng trệt và tầng một đã ghi nhận mức tăng giá nhẹ. Trong khi giá mặt bằng thuê ở các trung tâm thương mại vẫn giảm do tỷ lệ trống cao, các đơn vị cung cấp mặt bằng muốn giữ chân khách hàng và hỗ trợ khách trong mùa dịch. 

Thị trường mặt bằng thuê vẫn ảm đạm 

CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo mới về thị trường bán lẻ Hà Nội. Theo đó thị trường này vẫn đang tiếp tục chịu những ảnh hưởng nặng nề bởi những tác động của làn sóng dịch Covid-19. Thị trường cũng không ghi nhận sự xuất hiện thêm của các dự mới trong thời điểm cận Tết. Các dự án mở mới mặt bằng bán lẻ hoặc khai trương đã bị trì hoãn do dịch bệnh khiến nguồn cung cho thuê mặt bằng giảm sút mạnh mẽ trong năm 2021. 

e-mat-bang-cho-thue-ha-noi-1633766755843817275579-1642393105.jpeg
Mặt bằng cho thuê ế ẩm nhưng vẫn tăng giá nhẹ
 

Mặc dù thành phố Hà Nội đã chuyển sang trạng thái “bình thường mới” và khích lệ các doanh nghiệp phát triển kinh tế nhưng ngành bán lẻ vẫn “dậm chân tại chỗ”, chưa phục hồi. Giá chào thuê mặt bằng tầng trệt, tầng một chưa gồm thuế VAT, phí dịch vụ tại các khu trung tâm thương mại vẫn ghi nhận sự giảm giá mạnh mẽ. 

Tỷ lệ trống ở các mặt bằng này cũng khá cao do doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ không đủ tiền tiếp tục thuê gian hàng. Nhiều đơn vị cung cấp mặt bằng cũng muốn hỗ trợ khách thuê khi dịch diễn biến phức tạp cũng dẫn đến giảm giá thuê. Giá chào thuê trung trung bình của tầng trệt, tầng một ở các quận trung tâm hiện đạt 24 USD/m2/năm. Như vậy mức giá đã giảm 0,2% tính theo quý và ghi nhận giảm 3,3%/năm. 

Mặc dù sau khi kết thúc đợt giãn cách thành phố có ghi nhận sự xuất hiện của một số cửa hàng mới nhưng tỷ lệ mặt bằng trống ở các khu vực trung tâm vẫn khá cao hiện ở 16,8%. Các mặt bằng cho thuê nằm ở trung tâm thương mại ở Long Biên hoặc xa hơn là Hà Đông, Nam Từ Liêm vẫn tiếp tục có tỷ lệ bỏ trống rất cao, lên tới 40-45%. 

Trong khi đó, giá chào thuê mặt bằng tầng một nhà phố ở khu vực trung tâm đã chứng kiến mức tăng nhẹ, đạt 106 USD/m2/tháng tức 2,3 triệu/tháng. Mức giá cho thuê mặt bằng này đã tăng 1,9%/năm so với cùng kỳ thời điểm 2020. Dù giá tăng nhưng số lượng giao dịch thuê mới không tăng khi tỷ lệ trống đạt 12,9%. Tỷ lệ trống mặt bằng thuê đã tăng khoảng 2% so với giai đoạn cuối 2020. 

z1965513011602da80bbecaa7ccc76ab59f36942359bb6-15942562050231394235806-crop-15942562126551822767900-1642393152.jpg
Thị trường mặt bằng cho thuê có thể hồi phục vào 2022
 

Trước diễn biến khó lường của dịch Covid, các đơn vị cho thuê và khách hàng thuê đều phải tìm cách thích ứng với trạng thái “bình thường mới”. Theo đó các chủ doanh nghiệp lớn cung cấp mặt bằng thuê đã bắt đầu triển khai các chính sách cho thuê linh động, trả tiền thuê theo tháng hoặc hỗ trợ phí dịch vụ, chia nhỏ mặt bằng thuê. Các khách thuê chủ động trong việc sắp xếp, cơ cấu mô hình kinh doanh hiệu quả hơn đủ sức trụ vững qua thời kỳ dịch bệnh. 

Đơn cử một số cửa hàng cung cấp dịch vụ ăn uống, cà phê bắt đầu chuyển sang hình thức bán trực tuyến, ki-ốt lưu động để tiếp cận nhiều khách hàng hơn. Các siêu thị, cửa hàng mua sắm tiện lợi, siêu thị mini giảm mặt bằng diện tích thuê cố định. Thay vào đó các doanh nghiệp gia tăng điểm bán hàng để mở rộng mạng lưới bán hàng. 

Thị trường mặt bằng bán lẻ kỳ vọng hồi phục trong năm 2022

Mặc dù trải qua một năm 2021 đầy biến động khó khăn, nhưng sang đến năm 2022 thị trường bán lẻ được kỳ vọng có nhiều biến chuyển tốt hơn. CBRE nhận thấy thị trường đang có nhiều dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ. Lưu lượng khách tham quan mua sắm tại các cửa hàng mặt phố trung tâm và các siêu thị, trung tâm thương mại đã tăng mạnh. Qua đó các nhà đầu tư kỳ vọng cũng kỳ vọng các dự án bán lẻ mới có thể triển khai thành công trong năm 2022 khi mà nhu cầu tiêu dùng có thể phục hồi. 

Dự báo giá thuê mặt bằng trung bình được kỳ vọng tăng 1,5 - 2% trong tương lai. Khi doanh số bán lẻ được phục hồi cũng là lúc mặt bằng cho thuê ngành bán lẻ biến chuyển.

Sau khi các quy định về giãn cách xã hội dần dần được gỡ bỏ cùng với chiến dịch tiêm chủng mở rộng đang được triển khai sẽ khiến cho thị trường bán lẻ ổn định hơn trong năm tới. Đây sẽ là yếu tố tích cực tác động đến giá bất động sản cho thuê cũng như kích thích các doanh nghiệp cung cấp thêm nhiều nguồn cung mới trên thị trường.

Nhiều khách hàng từ bỏ việc thuê mặt bằng cửa hàng

Bên cạnh những tín hiệu lạc quan, tích cực, nhiều chuyên gia cũng lo ngại về làn sóng “tháo chạy” khỏi thị trường bất động sản cho thuê của các khách hàng doanh nghiệp nhỏ. Chị Minh (Hà Đông, Hà Nội) hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh mỹ phẩm, đồ gia dụng Nhật Bản loay hoay nhiều tháng liền mà chưa tìm được mặt bằng cho thuê ưng ý.

Căn shophouse chị “chấm” có giá thuê tới 100 triệu/tháng. Ngay cả khi đã thương lượng giảm đôi chút mức giá này vẫn quá cao so với mức lãi kinh doanh ước tính hàng tháng. Không thể kham nổi, chị đành tìm đến các mặt bằng cho thuê truyền thống có giá phải chăng hơn kết hợp bán hàng online. 

Cùng hoàn cảnh nói trên là anh Tuấn chủ cửa hàng kinh doanh vật nuôi ở đường Láng. Dịch bệnh khiến kinh tế giảm sút, nhu cầu chăm sóc vật nuôi cũng không còn như trước khiến anh lâm vào tình cảnh khó khăn trong kinh doanh. Tuy nhiên giá mặt bằng thuê cửa hàng không giảm thậm chí chủ nhà còn đang có ý định tăng giá mặt bằng. Điều này khiến anh buộc lòng từ bỏ mặt bằng thuê ưa thích để tìm đến nơi khác có giá rẻ hơn.

Thực tế đa khi nhận thời gian qua dù việc kinh doanh nhiều ngành nghề lĩnh vực không hiệu quả, ế ẩm nhưng chủ nhà vẫn đòi tăng tiền thuê nhà sau khi giảm một vài tháng. Điều này khiến nhiều đơn vị kinh doanh buộc lòng trả mặt bằng hàng loạt. Tình trạng tăng giá hàng loạt gây ra hiện tượng “ảo giá ”, “ngáo giá” khu cung cầu không gặp được nhau. Nếu không sớm có biện pháp điều tiết thị trường thì lượng giao dịch cho thuê có thể sẽ sụt giảm mạnh.