Mặt bằng bán lẻ TP.HCM: Đã đến lúc chuyển mình?

Chuyên gia Savills Việt Nam đánh giá các nhà bán lẻ và chủ đầu tư TTTM tại Việt Nam đang trong giai đoạn thích nghi với những thay đổi mạnh mẽ này và xây dựng những kế hoạch kinh doanh dài hạn hơn.   

Trong quý 1/2023, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP.HCM tăng 4,7% theo năm, đạt 264 tỷ VNĐ. Trong đó, doanh thu bán lẻ hàng hóa chiếm 62%, tăng trưởng 9,1% theo năm. Sức mua mặc dù cải thiện nhưng bị áp lực bởi chỉ số tiêu dùng với mức 4,5% trong quý này. Chỉ số tiêu dùng tăng cao sẽ dẫn đến giá thành tăng, và ảnh hưởng đến sức mua của người tiêu dùng. 

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, trong năm 2023, nhiều thương hiệu mới đang có kế hoạch mở rộng với triển vọng phát triển tích cực trong dài hạn nhờ sự tăng trưởng dân số vững chắc và quá trình phục hồi kinh tế. Các thương hiệu với nhu cầu thuê diện tích lớn như Kohnan và Uniqlo đang mở rộng đến các thành phố vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương. 

Công suất cho thuê giảm nhẹ 

Ở góc độ mặt bằng bán lẻ cho thuê, báo cáo thị trường quý 1/2023 của Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho thấy công suất thuê toàn thị trường đạt 92%. Công suất ở mức cao 92% ổn định theo quý và giảm nhẹ -0,4 điểm phần trăm theo năm. 

Một trong những xu hướng đáng chú ý là khách thuê tiếp tục bỏ trống và không gia hạn thêm hợp đồng tại các dự án ở ngoài trung tâm. Theo phân tích của Savills, nguyên nhân chính của vấn đề này đến từ lượng khách qua lại thấp tại những mặt bằng có vị trí thuê không tốt, cùng với đó là chính sách marketing và quản lý không hiệu quả từ chủ đầu tư.
Theo thống kê của Savills, ngành hàng ăn uống chiếm 30% diện tích bị bỏ trống, ngành hàng thời trang chiếm 21%, ngành vui chơi giải trí chiếm 20% và ngành giáo dục chiếm 6%.

Dự kiến trong 2023, 6 dự án mới sẽ cung cấp tổng diện tích cho thuê 124.000 m2. Tuy nhiên, tiến độ xây dựng của nhiều dự án mới bị đình trệ và sự thận trọng ngày càng tăng của khách thuê có thể khiến các thương hiệu mới trì hoãn kế hoạch gia nhập thị trường trong thời gian tới.

Các dự án mới như Vincom Megamall Grand Park và Central Premium Plaza đã hoãn kế hoạch khai trương từ nửa đầu năm 2023 sang nửa cuối năm nay. Tại các dự án ở khu vực ngoài trung tâm với tỷ lệ lấp đầy thấp, các chủ nhà đang đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ để thu hút khách thuê mới. 

Thời điểm phù hợp để thay đổi

Đặc biệt, mới đây, nhà vận hành khối đế bán lẻ Parkson đã chính thức rút khỏi thị trường Việt Nam sau 18 năm kinh doanh phát triển tại đây. Đánh giá về xu hướng này, bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills Việt Nam cho rằng ô hình kinh doanh của Parkson hay còn gọi là department store đã thể hiện sự thiếu hiệu quả của mình tại thị trường Việt Nam từ cách đây gần 10 năm. 

Tuy nhiên, có một thực tế là, sau dịch COVID-19, việc người tiêu dùng giảm mua sắm, khách thuê cũng phải cân đối lại hiệu quả kinh doanh với chi phí thuê mặt bằng nên nhiều thương hiệu đã rút khỏi các trung tâm thương mại. Điều này cũng không riêng gì tại TP HCM. 

Vì vậy, quyết định này của Parkson không phải là điều quá bất ngờ mà phản ánh đúng tình của thị trường bán lẻ hiện tại. Cụ thể, các dự án trung tâm thương mại lúc này không còn quá ưu tiên cho thuê đến các diện tích lớn. Thay vào đó, họ ưu tiên chào thuê đến nhiều sự đa dạng ngành hàng, cung cấp đa dạng trải nghiệm mua sắm cho người tiêu dùng tại Việt Nam hơn”, bà Phương Quyên phân tích. 

Bên cạnh đó, vị chuyên gia của Savills cũng chia sẻ: “Những thói quen mua sắm mới ngày càng tác động rõ rệt đến hiệu quả kinh doanh của các thương hiệu, điều này khiến các trung tâm thương mại phải xây dựng chiến lược phát triển dài hơi, lên kế hoạch 3-5 năm để tiếp cải tiến mặt bằng hiện hữu, đón chào những thương hiệu quốc tế mới gia nhập vào Việt Nam. Khi một TTTM có thương hiệu nổi tiếng mới sẽ tạo ra sức hút và đặc trưng riêng, khiến cho dự án của mình khác biệt so với các đối thủ trong khu vực.”

Khẳng định về xu hướng này, bà Marie Hickey, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Bất động sản Thương mại Savills UK cũng khẳng định việc các không gian bán lẻ đang chuyển mình từ cửa hàng truyền thống sang một không gian để khách hàng trải nghiệm nhiều hơn. Trong bối cảnh số hóa như hiện nay, vai trò của các cửa hàng vật lý đang được những thương hiệu định vị lại thành điểm đến kết hợp giữa mua sắm, thư giãn và giải trí. 

Còn theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội cho rằng hiện nay các khách thuê mặt bằng bán lẻ không còn mở rộng tràn lan như trước, mà tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa. Bên cạnh đó, việc kiểm soát chặt phòng cháy chữa cháy hiện nay, đặc biệt cho khối khách bán lẻ, vô hình trung yêu cầu khách thuê cần thẩm định mặt bằng kỹ hơn, tránh trường hợp sau khi thi công nội thất xong sẽ khó phê duyệt dẫn đến phải đóng cửa.

Cũng theo bà Minh, với khối đế trung tâm thương mại việc cho thuê lẻ riêng từng khách sẽ khó thu hút được các nhãn hàng lớn, vì vậy cần có chiến lược xây dựng danh mục khách thuê chuyên nghiệp. Những dự án thiếu đi bài toán này khó hút được khách thuê trong việc chốt mặt bằng.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cho rằng, trung tâm thương mại không chỉ là nơi tập trung tất cả các ngành hàng, vì vậy, để tồn tại cần cân nhắc, biến thương mại điện tử trở thành kênh bán hàng, một cánh tay nối dài.

Người tiêu dùng đến đây họ có thể quyết định mua ở trung tâm thương mại nhưng đơn hàng phải được giao về nhà. Hoặc trường hợp người tiêu dùng đã chốt đơn online nhưng phải làm sao đó liên kết được với trải nghiệm hiện có của họ trong trung tâm thương mại.