“Manh nha” có thông tin lên quận, bất động sản khu Tây TP.HCM “sôi sùng sục”, nhà đầu tư “nín thở” chờ lịch sử lặp lại như khu Đông

Bùi Bích Hạnh

Một số chuyên gia bất động sản đánh giá, bất động sản khu Tây Sài Gòn mang hình bóng của bất động sản khu Đông một vài năm trước. Mỗi lần có thông tin quy hoạch hành chính là giá bất động sản lại tăng cao thêm một bậc.

Giá đất Hóc Môn, Củ Chi tăng mạnh trong thời gian ngắn

Trong những ngày vừa qua, bất động sản tại khu vực huyện Hóc Môn, Củ Chi của Tp.HCM xảy ra tình trạng “bão” giá, từ đất nền lẻ thổ cư cho đến đất vườn, đất nông nghiệp, đất vườn đều tăng nhanh chóng. 

Theo đề xuất của Sở Nội vụ Tp.HCM, ba huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè sẽ được "nâng cấp" lên thành quận (hoặc thành phố thuộc thành phố) trong giai đoạn năm 2021-2025; trong khi hai huyện Củ Chi và huyện Cần Giờ có lộ trình lên quận chậm nhất là vào thời điểm năm 2030. Thông tin này liên tục được nhắc đến trong các cuộc hội thảo, họp trong thời gian gần đây khiến cho thị trường bất động sản khu vực này liên tục đội giá trong thời gian ngắn. 

Thời điểm cuối tháng 2/2022, thông tin huyện Củ Chi được đưa thẳng lên thành thành phố đã lập tức gây xôn xao dư luận và được chia sẻ rộng rãi trong các hội nhóm, công đồng mua bán, kinh doanh bất động sản. Với đề xuất nêu trên, Củ Chi được quy hoạch định hướng xây dựng thành “đô thị xanh”, “đô thị sinh thái” và sẽ trở thành trung tâm kinh tế - văn hóa - du lịch ở phía Tây của thành phố Hồ Chí Minh. Các dự án, kế hoạch gồm có xây dựng trung tâm hậu cần và các cảng vận chuyển hàng hóa, phát triển các khu vui chơi, dịch vụ, du lịch giữ chân du khách, hình thành các khu công nghiệp công nghệ cao.

hinh-2-1604651291-1499-1604816775-1651640342.jpg
Bất động sản khu Tây mang dáng dấp của bất động sản khu Đông 

Từ thông tin nói trên, thị trường bất động sản ngay lập tức có sự biến động. Lượng tin đăng bán trung bình đã tăng gấp 3 lần cho thấy nguồn cung của thị trường khá dồi dào. Các loại hình đất đai đều ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ kể từ cuối năm 2021. Đáng chú ý, quý 2/2022 ghi nhận phân khúc đất công nghiệp và đất nền dự án có sức bật vượt trội. Trong đó, đất thổ cư có sự biến động mạnh mẽ nhất về giá bán. Các chỉ số quan tâm và số lượt người lạc để thực hiện giao dịch cho hai loại hình đất nền dự án và đất nông nghiệp đều tăng nhanh chóng trong tháng 3/2022. 

Trong khi đó, tình hình tương tự cũng diễn ra tại huyện Hóc Môn. Lượng tin đăng rao bán đất đai ở khu vực huyện này bắt đầu tăng mạnh từ giai đoạn tháng 11/2021 và tháng 12/2021 (lần lượt tăng 300% và tăng 500% so với giai đoạn tháng 10/2021). Nguyên nhân của việc này đến từ hai yếu tố: thị trường hoạt động trở lại sau thời gian dài giãn cách và thông tin Hóc Môn sẽ lên quận trước 2025 vào thời điểm 11/2021. Sự tăng trưởng thể hiện rõ nhất ở đất nông nghiệp và đất thổ cư. 

Số lượt liên lạc tăng ổn định theo thời gian đã khiến cho giá bán bất động sản trong 3 tháng đầu năm 2022 tiếp tục có xu hướng tăng mạnh. Ngoài thông tin quy hoạch lên quận, hai địa phương trên cũng được UBND Tp.HCM liên tục tổ chức các chương trình hội thảo xúc tiến đầu tư, kêu gọi đầu tư vào 55 dự án với số vốn lên tới 285.000 tỷ đồng. Điều này đã giúp cho thị trường thị trường bất động sản ở khu vực này trở nên vô cùng nhộn nhịp. Từ đất thổ cư, đất thổ cư xen lẫn đất nông nghiệp, đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm…đều được chủ sở hữu rao bán rầm rộ.

Củ Chi cũng là địa phương ghi nhận lượng tìm kiếm thông tin đứng đầu khu vực. Theo đó, khu vực xã Bình Mỹ và xã Nhuận Đức là nơi có lượt tìm kiếm thông tin tăng trưởng mạnh ngay sau Tết Nguyên đán. So với 4 tuần trước Tết, lượng tìm kiếm bất động sản ở xã Nhuận Đức tăng 210% và xã Bình Mỹ đã tăng 152%. Giá bán trung bình của một mảnh đất 200m2 ở khu vực Huyện Củ Chi nằm trong ngưỡng 3,4-3,5 tỷ đồng/lô (tương đương 17,5 triệu đồng/m2). Nhiều môi giới nhận định, hiện tại không thể mua được đất có diện tích 80-100m2 với giá 2-2,5 tỷ đồng ở Hóc Môn. Lý do là bởi những khu đất có tuyến đường nhựa mới mở đều đã tăng giá gấp đôi so với thời điểm vài năm trước đó. 

Giao dịch đất đai tại khu Tây khiêm tốn, đang bị “đẩy giá” lên quá cao

Dù giá đất nền tại khu vực Hóc Môn, Củ Chi có xu hướng tăng cao nhưng tỷ lệ liên lạc để thực hiện giao dịch vẫn duy trì được sự tăng trưởng ổn định kể từ tháng 10/2021 đến nay, không xuất hiện nhiều sự đột biến.

Dù giá đất Củ Chi, Hóc Môn tăng mạnh nhưng thực tế giao dịch thành công khá khiêm tốn. Điều này cũng tương tự với hiện tượng “sốt đất” ở Thủ Thiêm sau thương vụ đấu giá 4 lô đất. Đất tại Thủ Thiêm giá neo cao nhưng số lượng giao dịch thực tế khá hạn chế.

bai-2-thanh-nguyen-1651640407.jpg
Dù giá tăng nhưng giao dịch BĐS khu Tây không nhiều 

Câu hỏi đặt ra là liệu bất động sản khu Tây Sài Gòn có lặp lại lịch sử của bất động sản khu Đông, khi mỗi lần xuất hiện thông tin quy hoạch là giá bất động sản lại “sôi sùng sục”. Một số chuyên gia nhận định, bất động sản khu Tây có nhiều điểm tương đồng với khu Đông khi hễ rộ lên thông tin quy hoạch là bất động sản lại tăng giá một bậc. Tuy nhiên khác với khu Đông, bất động sản khu Tây chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông xứng tầm với mức giá. 

Những lô đất có mức giá xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 đều có vị trí ở những con hẻm heo hút, vắng vẻ, thưa thớt dân cư. Nhiều con đường dẫn vào các dự án bất động sản bị xuống cấp trầm trọng với rất nhiều ổ gà, mỗi khi mưa xuống đường xá trở nên lầy lội, nhếch nhác. Bất động sản khu Tây đang đi sau khu Đông một bước như mức giá vẫn bị đẩy lên quá cao. 

Theo các chuyên gia bất động sản, không loại trừ các đầu nậu, cò đất đã lợi dụng thông tin quy hoạch từ các cuộc họp để “thổi” giá, làm loạn thị trường bất động sản ở Hóc Môn, Củ Chi. Đất Hóc Môn, Củ Chi dậy “sóng” trong thời gian qua là do thông tin quy hoạch lên thành phố/quận và UBND TP.HCM đẩy mạnh kêu gọi đầu tư vào 55 dự án ở hai huyện này. Tuy nhiên các dự án nói trên chỉ mới ở giai đoạn kêu gọi vốn, chưa có nhà đầu tư nào thực sự tham gia vào cũng chưa có sự quy hoạch rõ ràng. Vì thế, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng nhất là đối với những người mua “lướt sóng”, tránh để rơi vào tình trạng tiền mất tật mang.