Lương 7 triệu/tháng, bao lâu mua được nhà ở xã hội?

Giấc mơ nhà ở xã hội của công nhân lương 7 triệu đồng/tháng

Tại một hội nghị gặp gỡ, đối thoại với công nhân lao động thủ đô năm 2023 vừa qua, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội - Ông Trần Sỹ Thanh cho biết, thành phố đang nỗ lực thúc đẩy tiến độ dự án để trong nhiệm kỳ này có thể khởi công được một số nhà ở xã hội theo kế hoạch, chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người lao động. Trong đó, Hà Nội cũng có chính sách riêng để công nhân với mức lương bình quân 7 triệu đồng/tháng có thể tiếp cận được với sản phẩm này. 

Khảo sát thực tế tại một số khu công nghiệp lớn của Hà Nội như KCN Thăng Long, KCN Bắc Thăng Long, KCN Sài Đồng A, Sài Đồng B, KCN Phú Nghĩa… hay tới cả những khu công nghiệp lớn của miền Bắc như Yên Phong, Quế Võ (Bắc Ninh), Hồng Hải, Vân Trung (Bắc Giang),… đều cho thấy công nhân có mức lương cơ bản dao động trong khoảng 4,8 - 5,3 triệu đồng/tháng. Nếu tăng ca đều thì dao động từ 8 - 10 triệu đồng/tháng.

Trong khi các chuyên gia tài chính bất động sản cho rằng, giá bán một căn nhà ở xã hội hiện nay sau khi cộng hết thuế phí sẽ có giá bán khoảng 16 - 22 triệu đồng/m2. Dù tiêu chuẩn diện tích sử dụng loại hình này là từ 25 - 70m2/căn, nhưng diện tích nhà thực tế tối thiểu phải từ 35m2 mới đủ không gian cho một gia đình cơ bản 3 người sinh hoạt. Vì vậy, số tiền mua nhà ở xã hội sẽ rơi vào mức 650 triệu đồng - 1,5 tỷ đồng/căn. 

Vì vậy với nhóm đối tượng đủ tiêu chuẩn về thu nhập để tiếp cận vay mua nhà ở xã hội (không thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên), việc tích lũy rơi vào khoảng 30 - 50% giá trị căn nhà và vay thêm 50 - 70% giống với người mua nhà ở thương mại thông thường sẽ là bài toán khó. Có thể hiểu rằng, mỗi công nhân phải tự nỗ lực để tích lũy được khoảng 20% giá trị căn nhà (tương đương 130 - 300 triệu đồng), sau đó vay thêm 80% tương đương 520 - 1,2 tỷ đồng mới có thể mua được nhà. 

Lương bao nhiêu một tháng mới đủ mua nhà ở xã hội?

Theo nhận định của chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, để tăng thâm khả năng vay mua nhà ở xã hội, giảm áp lực trả nợ ngân hàng mỗi tháng, thì người mua nên áp dụng thời gian vay trung bình là 20 năm (có tiền sớm thì trả sớm), với mức lãi suất ưu đãi đang là 8,2% trong 5 năm đầu, lãi suất thả nổi là 15 năm sau. 

Cụ thể, nếu người mua nhà vay 520 triệu đồng thì trong tháng đầu tiên của block 5 năm đầu (tháng đóng tiền nhiều nhất) thì người đi vay phải trả 2,2 triệu đồng tiền gốc và 3,6 triệu đồng tiền lãi, tổng tiền phải trả là 5,8 triệu đồng. Vào tháng cuối trong block 5 năm đầu (tháng phải đóng tiền ít nhất) thì người mua phải đóng 2,2 triệu đồng tiền gốc, 2,7 triệu đồng tiền lãi, tổng là 4,9 triệu đồng. 

Sau 5 năm, tổng số tiền nợ gốc họ phải trả là 132 triệu đồng, còn lại 388 triệu đồng. Lúc này, giả định lãi suất thả nổi trên thị trường ở mức cao như hiện nay (khoảng 11 - 14%/năm tùy ngân hàng) thì số tiền tháng đầu tiên trong block 15 năm còn lại sẽ phải đóng từ 8,8 - 6,8 triệu đồng và giảm dần vào những tháng tiếp theo. 

Trường hợp người mua vay 1,2 tỷ đồng, vào tháng đầu tiên trong block 5 năm đầu thì người đi vay phải trả 5 triệu đồng tiền gốc và 8,5 triệu đồng tiền lãi, tổng là 13,5 triệu đồng. Vào tháng cuối của block 5 năm đầu, người mua nhà phải đóng 5 triệu đồng tiền gốc và 6,4 triệu đồng tiền lãi, tổng là 11,4 triệu đồng. 

Sau năm năm, số tiền nợ gốc họ đã trả là 300 triệu đồng, còn lại 900 triệu đồng. Lúc này, giả định lãi suất thả nổi trên thị trường vẫn ở mức 11 - 14%/năm tùy ngân hàng, thì số tiền phải đóng vào tháng đầu tiên trong block 15 năm còn lại là từ 13,5 - 15,9 triệu đồng và được giảm dần vào những tháng tiếp theo.

Như vậy, một gia đình công nhân cơ bản 3 người (2 vợ chồng và 1 con) tại những khu vực có nhiều việc làm (như các thành phố lớn, khu công nghiệp) thì trung bình có mức chi tiêu tiết kiệm rơi vào khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, đã gồm chi phí cho tiền thuê nhà, tiền sinh hoạt, tiền học…; Cộng thêm một khoản phí dự phòng cho lúc ốm đau và những chi phí phát sinh như ma, chay, hiếu, hỉ thì tổng chi tiêu mỗi tháng vào khoảng 11 - 15 triệu đồng. Chưa tính tới khoảng chi phí nếu có thêm đứa con thứ hai và tiền gửi cho cha mẹ ở quê. 

Thực tế, với một gia đình 2 vợ chồng làm công nhân có 1 con nhỏ thì phải đảm bảo thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng mới đủ điều kiện vay mua nhà ở xã hội, đóng lãi và gốc cho ngân hàng. 

“Với mức thu nhập và chi tiêu như trên, cộng thêm khoảng 5,5 triệu đồng/tháng cần có để đóng lãi và gốc ngân hàng hàng tháng cho một căn nhà ở xã hội 35m2, thì hai vợ chồng phải có tổng thu nhập mỗi tháng ít nhất là 20 triệu đồng. Nếu dưới mức này sẽ rất khó vay mua nhà ở xã hội chứ đừng nói tới việc đáp ứng được điều kiện đi vay ngân hàng (khi vay vốn, họ phải tính trừ hao thêm một khoản dự phòng, không thể tính sát kiểu tháng nào hết sạch tiền tháng đó). Chưa kể tới các rủi ro trong công việc gây bất ổn tới thu nhập hàng tháng” - Vị chuyên gia chia sẻ.