Luật sư Trần Đức Phượng: Cần tăng liều “thuốc hạ sốt” cho thị trường bất động sản

Thời gian qua, bất động sản đã trở thành một kênh đầu tư an toàn nhờ được hưởng nhiều lợi thế từ các chính sách. Kênh đầu tư này có thể đáp ứng được nhiều tiêu chí như giữ tiền an toàn, dễ thanh khoản và sinh lời tốt. Do đó, bất động sản nhanh chóng trở thành xu hướng được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, không phải ai cũng may mắn trong sốt đất và tăng giá ảo. Hệ lụy mà chúng để lại rất nghiêm trọng cho nền kinh tế xã hội, đặc biệt khi dịch bệnh Covid-19 vẫn đang để lại nhiều khó khăn. 

Để thị trường có thể đi đúng hướng, điều quan trọng là cần có sự tham gia, chỉ đạo kịp thời của những cơ quan quản lý trong lĩnh vực bất động sản. 

Công cụ quy hoạch cần được sử dụng một cách hiệu quả

Trong cơn sốt đất, từ khóa “quy hoạch” được mọi người nhắc đến nhiều nhất. Vấn đề mà các nhà đầu tư quan tâm đầu tiên là khu vực đó sẽ được quy hoạch ra sao; thế nhưng không phải mọi thông tin quy hoạch, quản lý cũng như sử dụng đất đai ở các địa phương đều rõ ràng, minh bạch. 

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc thổi giá bất động sản theo quy hoạch đã để lại hàng loạt những hệ lụy khó lòng giải quyết. Trong số đó có việc mặt bằng bị đẩy lên giá cao, không đúng với giá trị thực. Người mua nhà có nhu cầu thực lại không đủ sức mua, đa số chỉ là các nhà đầu tư “lướt sóng”, mua đi bán lại để ăn chênh lệch. Tình trạng này còn tiềm ẩn nguy cơ bong bóng và tồn kho bất động sản và nợ xấu ngân hàng. 

Điển hình phải kể đến cơn sốt đất ở huyện Hớn Quản (Bình Phước) sau khi một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc chuẩn bị quy hoạch đất ở địa phương nhằm xây dựng sân bay Téc-ních với diện tích lên tới 500 ha. Điều đáng nói, việc xây dựng sân bay không được coi là một bước ngoặt cho sự phát triển kinh tế của tỉnh. Ngoài ra, sân bay này mới chỉ dừng lại ở chủ trương.

Trong việc gia tăng giá trị bất động sản, tạo sức hút trên thị trường còn phải kể đến những yếu tố quan trọng khác như cung cấp đầy đủ những tiện ích xã hội (bao gồm trường học, bệnh viện, giao thông đi lại, cơ hội nghề nghiệp…). 

Ngay sau cơn sốt đất ảo tại Hớn Quản và sân bay Long Thành, giới đầu cơ và cò đất lại chuyển sang thổi giá đất ở một số khu vực tại TP.HCM với việc thành lập thành phố Thủ Đức cùng đề án chuyển một số huyện lên quận. Để có thể sớm ổn định tình hình và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp, các cấp chính quyền TP.HCM đã vào cuộc kịp thời và quyết liệt. 

Cụ thể, lãnh đạo TP.HCM trong thời gian qua đã thường chuyên chỉ đạo, chấn chỉnh và xử lý hiện tượng đầu cơ đất đai và phân lô tách thửa trái pháp luật. Theo Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM, tình trạng tạo sốt ảo bất động sản ngày càng căng thẳng, tạo điểm nóng dưới nhiều chiêu thức và diễn ra tại nhiều địa phương. 

Luật sư Phượng cho rằng, nếu muốn kiểm soát thị trường bất động sản thì chính quyền cần công khai, minh bạch cũng như thường xuyên cập nhật hàng loạt những thông tin về quy hoạch đô thị, lập dự án và kế hoạch sử dụng đất. Ngoài ra, chính quyền cũng cần tiến đến việc thành lập Trung tâm thông tin về thị trường bất động sản, từ đó có thể cơ chế kiểm soát và đánh giá công khai thông tin của chính các cơ quan Nhà nước cũng như tổ chức liên quan, tránh để những đối tượng đầu nậu, cò đất đồn thổi thông tin không xác thực.

Đặc biệt, các cơ quan báo chí cũng cần tăng cường việc truyền thông và thông tin định hướng, giúp người mua và những người có nhu cầu thực về bất động sản có hiểu biết kỹ càng hơn, có thể tự bảo vệ bản thân, tránh được tình trạng tiền mất tật mang. 

Cần tăng liều “thuốc hạ sốt” cho thị trường bất động sản

Theo luật sư này, hiện tượng sốt đất đã cho thấy nhiều hành vi vi phạm, thậm chí còn có hiện tượng thao túng và chèn ép một cách có tổ chức với những người sử dụng đất có nhu cầu giao dịch, bao gồm: Quấy rối trên điện thoại, xóa thông tin, lấy thông tin nhưng lại đăng tải sai lệch…

TTXVN dẫn lại chia sẻ của Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, những hành vi vi phạm đều có những chế tài xử lý đúng theo quy định của pháp luật. Đồng thời, luật sư cũng nêu quan điểm rằng: “Cần tăng cường kiểm tra và xử lý các vi phạm, đặc biệt trong lĩnh vực thông tin và hoạt động kinh doanh bất động sản không đúng quy định, không đúng thông tin, bất thường, sai mục đích, trốn thuế, rửa tiền...” 

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, hiện nay Việt Nam vẫn chưa sử dụng cũng như khai thác những công cụ chống đầu cơ đất phát huy được hiệu quả tối đa. Cụ thể, Việt Nam vẫn chưa ban hành sắc thuế chống đầu cơ bất động sản bằng việc đánh thuế những người có nhiều nhà đất, việc cho vay cũng chưa có những chính sách tín dụng chặt chẽ. Vì thế, các cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng lại những chính sách về thuế, từ đó điều chỉnh thị trường một cách hiệu quả.

Trong đó, chắc chắn không thể bỏ qua việc áp dụng mức thuế riêng dành cho những hoạt động giao dịch mua bán kinh doanh, những giao dịch của người sử dụng. Bên cạnh đó, cần sửa đổi các quy định về mức thuế thu nhập cá nhân dành cho bất động sản theo chiều hướng tăng mức thuế, từ đó hạn chế được tình trạng đầu cơ và thổi giá. Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, 2 thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM cần đặt việc “sốt đất” trở thành nhiệm vụ trọng tâm, tránh để lây lan ra toàn thị trường.

Tại các địa phương khác, cơn sốt đất chỉ mang tính thời điểm và cục bộ. Tại đây, việc cắt sốt đất có thể thực hiện thông qua 3 phương pháp, bao gồm: Tạm dừng việc cho chuyển mục đích sử dụng đất bởi quy hoạch kỳ tới vẫn chưa được phê duyệt; cho giải tán các chợ cóc bất động sản được lập ra bởi các cò đất; đề nghị báo chí vào cuộc, đăng tải những thông tin rõ ràng, chính xác về tình trạng quy hoạch và những rủi ro có thể gặp phải, tránh tạo nên hiệu ứng đám đông. 

Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước cũng cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạm thời sẽ không cung cấp tín dụng cho việc kinh doanh bất động sản, từ đó ngăn chặn được tình trạng nổ bong bóng bất động sản và khủng hoảng tài chính. Đồng thời, tạo dựng được những dự án đô thị lớn và thông minh, có thể gắn kết với công nghiệp, tạo nên môi trường an toàn và rộng lớn giúp nhà đầu tư có thể yên tâm rót tiền. 

Đáng chú ý, theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Bộ đã tham mưu Thủ tướng Chính phủ tiến hành chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát thị trường bất động sản, có thể kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi và đối tượng lợi dụng thông tin như quy hoạch hoặc nâng cấp đơn vị hành chính và chủ trương đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn, đặc biệt là hệ thống đường giao thông... để làm giá và đẩy giá bất động sản lên cao, thu lợi bất chính.

Đồng thời, Bộ Xây dựng đã và đang tích cực nghiên cứu xây dựng, trình Chính phủ nhiều cơ chế và chính sách để có thể đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cho những người có thu nhập thấp, quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, giảm thiểu sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm hàng hóa của thị trường này, tăng nguồn cung và đáp ứng được nhu cầu thật của thị trường. Bộ Xây dựng cũng sẽ nghiên cứu trình Quốc hội và Chính phủ nhiều cơ chế, chính sách trong lĩnh vực nhà ở, thị trường bất động sản.

Cách đây không lâu, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có công văn về việc chấp thuận kế hoạch kiểm tra của năm 2021 của những đơn vị trực thuộc. Điều này đồng nghĩa với việc, Tổng cục Quản lý đất đai sẽ tiến hành kiểm tra về trách nhiệm quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai tại 26 tỉnh, thành phố trong năm 2021. Riêng tại khu vực Hà Nội, Tổng cục Quản lý đất đai sẽ kiểm tra về việc chấp hành pháp luật đất đai trong việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời Tổng cục cũng tiến hành kiểm tra việc quản lý sử dụng đất tại một số dự án và công trình không đưa đất hoặc chậm đưa đất vào sử dụng.

Những động thái của các ngành chức năng được nhiều người kỳ vọng có thể cải thiện việc quản lý đất đai một cách đáng kể, từ đó góp phần kiểm soát giá đất, giúp bình ổn thị trường bất động sản. Điều đáng nói, đây cũng là một trong những yếu tố để kiểm soát thị trường bất động sản, giúp thị trường này không đi chệch hướng.