Phần tăng thêm giá trị của đất không do người sử dụng đất mang lại mà do các chính sách của Nhà nước (chuyển mục đích sử dụng đất, quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng…) phải thuộc về Nhà nước và xã hội. Việc Nhà nước điều tiết giá trị tăng thêm này ngoài việc đảm bảo sự công bằng xã hội còn có ý nghĩa rất lớn trong việc chống đầu cơ đất đai. 
Các chuyên gia cho rằng, để có được những giá trị tăng thêm trên, toàn xã hội và Nhà nước phải rất tốn kém trong việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần cho kinh tế xã hội phát triển. Tuy nhiên, tại Việt Nam, việc điều tiết giá trị tăng thêm này hiện chưa hiệu quả, còn nhiều bất cập.
Bình luận về vấn đề này, PGS-TS Ngô Thị Phương Thảo, Trưởng Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho biết, giá trị tăng thêm từ đất có thể hiểu là phần chênh lệch giữa giá trị hiện tại so với giá trị ban đầu của đất đai mà do những thay đổi về vị trí của đất đai hoặc do sự tác động của con người trong quá trình quản lý và sử dụng đất.

Theo đó, giá trị tăng thêm từ đất có thể do đầu tư của người sử dụng đất hoặc không do người sử dụng đất mang lại (mà do chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước).
Bà Ngô Thị Phương Thảo chia sẻ, việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất được hiểu là việc phân chia phần lợi ích tăng thêm từ đất. Việc điều tiết giá trị tăng thêm hiệu quả sẽ góp phần khuyến khích đưa đất đai vào sử dụng, khuyến khích người sử dụng đầu tư vào đất đai. Như vậy sẽ tối đa hóa được giá trị gia tăng của đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách, đảm bảo công bằng xã hội và tạo lập thị trường đất đai và bất động sản lành mạnh, bền vững. 
GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, giá trị của đất luôn gắn liền với mục đích sử dụng đất. 
“Giá trị đất đai tăng lên khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ các hoạt động mang lại sức sinh lợi thấp (như nông nghiệp, công viên cây xanh…) sang sử dụng cho các hoạt động sinh lợi cao (như đất ở, đất kinh doanh thương mại dịch vụ…) thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra”, ông Cường nêu ví dụ.

Theo ông Hoàng Văn Cường, quyết định của cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội mới cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản; có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ không có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao và mang lại lợi ích lớn cho người sở hữu bất động sản do được hưởng địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại.

PGS-TS Ngô Thị Phương Thảo cho rằng, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Theo Hiến pháp và Luật Đất đai hiện hành, Nhà nước giữ vai trò quyết định trong việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất thông qua hệ thống chính sách pháp luật. 
Theo đó, lần đầu tiên việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất ở Việt Nam được quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và được khẳng rõ hơn tại Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, vẫn chưa có những quy định và hướng dẫn cụ thể để phân biệt đâu là phần giá trị tăng thêm do đầu tư của Nhà nước hay do đầu tư của người sử dụng; đồng thời chưa có cơ sở để phân chia tỷ lệ bao nhiêu cho Nhà nước, bao nhiêu cho nhà đầu tư và bao nhiêu cho người sử dụng đất. 
Do vậy, bà Thảo cho rằng phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại (mà từ các dự án phát triển kinh tế - xã hội, phát triển cơ sở hạ tầng, quy hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất) trong thời gian qua chưa được điều tiết một cách hiệu quả.

Nêu cụ thể hơn, PGS-TS Ngô Thị Phương Thảo chỉ rõ, đối với các dự án đầu tư hạ tầng chỉnh trang đô thị, toàn bộ phần lợi ích tăng thêm do đầu tư chỉnh trang đô thị thì chỉ có người dân liền kề được hưởng lợi. Trong khi đó nhà nước không thu lợi được gì, diện mạo đô thị không được cải thiện, người phải di dời trước thiệt hơn người di rời sau, khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. 
Ngoài ra, ở các dự án đổi đất lấy hạ tầng (BT) cũng xảy ra tình trạng vi phạm pháp luật về ngân sách nhà nước, xây dựng, quản lý đất đai, đấu thầu, đầu tư công, quản lý tài sản công và gây ra nhiều thất thoát tài sản công, “ẩn chứa” tham nhũng.

Một hệ lụy khác là tình trạng đầu cơ đất đón trước quy hoạch, chờ dự án triển khai làm giá đất tăng để kiếm lợi đã làm sai lệch thị trường đất đai. Đẩy giá đất tăng không phù hợp với giá thị trường.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc xác định giá đất quy đinh phải phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, trong thực tế việc xác định giá đất quy định còn thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường làm ảnh hưởng đến thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất... 
Ngoài ra, giá đất quy định thấp cũng tác động đáng kể đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi trong trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh xác định giá đất.
Thêm vào đó, Việt Nam chưa hình thành được hệ thống các dữ liệu và thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường để phục vụ công tác định giá; một số khu vực đã hình thành bản đồ giá trị hoặc bước đầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nhưng độ tin cậy là không cao. Những vấn đề trên gây khó khăn trong việc định giá đất. 
Ông Hà nhấn mạnh, việc áp dụng các phương pháp định giá đất mang lại sự chênh lệch về kết quả khá lớn, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị gia tăng lớn (do được hưởng lợi thế thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng). Đây là hạn chế có ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng. Những bất cập này đã làm cho hoạt động điều tiết của Nhà nước chỉ mới dừng lại ở tầm nhận thức mà thiếu hiệu quả thực tiễn. 

Theo các chuyên gia, vấn đề điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất đầu tư mang lại cho đến nay vẫn đang thiếu những công cụ tài chính cần thiết. 
Về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, hiện được tính dựa vào giá trị quyền sử dụng đất tính thuế và thuế suất. Tuy nhiên, khả năng điều tiết giá trị tăng thêm của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp rất thấp do mức thuế suất thấp và giá đất tính thuế là bảng giá đất theo quy định được áp dụng trong thời gian 5 năm kể từ khi ban hành nên giá tính thuế, không thể theo kịp sự thay đổi của giá thị trường. Trong khi đó, mức thuế này ở Indonesia là 0,5%, tại Hàn Quốc là từ 0,2% – 0,5%, cao hơn mười lần ở Việt Nam.
Với thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả quyền sử dụng đất), ông Nguyễn Thanh Hà cho hay, theo quy định hiện hành được tính với mức thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng. Với cách thu cào bằng này, người có thu nhập và không có thu nhập (tức bị lỗ) từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn phải nộp thuế như nhau. 

Với thuế thu nhập doanh nghiệp, ông Hà cho hay loại thuế này được áp dụng đối với các tổ chức kinh doanh có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả quyền sử dụng đất). Khác với thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản (và quyền sử dụng đất) được tính trên lợi nhuận có được từ hoạt động chuyển nhượng với mức thuế suất áp dụng từ 1.1.2016 là 20%. 
Như vậy, thuế thu nhập doanh nghiệp là loại thuế thể hiện chức năng điều tiết giá trị tăng thêm rõ nhất trong các nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất. Tuy nhiên, loại thuế này chỉ áp dụng đối với chủ thể là tổ chức sản xuất kinh doanh chứ không phải tất cả các chủ thể sử dụng đất và phần giá trị tăng thêm phải chịu thuế này không được phân biệt cụ thể đâu là do người sử dụng đất đầu tư mang lại và đâu là do các tác động khác.
Theo PGS-TS Ngô Thị Phương Thảo, hiện nay Nhà nước mới sử dụng các công cụ như tiền sử dụng đất), tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất...) để thực hiện các chính sách tài chính. Còn chính sách, điều tiết giá trị tăng thêm chưa có quy định cụ thể để thực hiện.
Do đó, bà Thảo cho rằng trong thời gian tới cần thực hiện tốt chính sách thuế để điều tiết phần giá trị tăng thêm này. Trước hết cần đánh thuế luỹ tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất tuỳ theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch. Chính sách này sẽ có tác dụng hạn chế tình trạng đầu cơ đất khi nắm trước được thông tin quy hoạch, thông tin triển khai các dự án đầu tư làm lành mạnh hoá và bình ổn giá cả thị trường đất đai, tạo cơ hội tiếp cận đất đai thuận lợi cho những người có nhu cầu sử dụng đất.
Đồng thời, theo bà Thảo, để điều tiết giá trị tăng lên do thay đổi các điều kiện của đất đai, cần áp dụng thu thuế sử dụng đất tăng theo sự gia tăng giá trị mảnh đất người sử dụng đang chiếm giữ để điều tiết giá trị địa tô chênh lệch mang lại do Nhà nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng làm giá trị của các mảnh đất liền kề tăng lên.

“Những người không có khả năng khai thác có hiệu quả đất đai có giá trị cao, ở những vị trí đắc địa, có khả năng sinh lợi cao buộc phải chuyển giao đất đai cho người sử dụng đất có hiệu quả để có nguồn thu nộp thuế đất thông qua các phương thức cho thuê đất hoặc bán cho người có khả năng sử dụng hiệu quả hơn. Đây chính là biện pháp buộc người dân phải đưa đất đai vào sử dụng, tránh tình trạng đầu cơ đất, chiếm giữ đất đai ở các vị trí có lợi thế. Nhờ đó, đầu cơ đất đai giảm, cung đất đai tăng lên là cơ sở để giảm giá đất đô thị”, bà Thảo nêu.

Bà Ngô Thị Phương Thảo chia sẻ, các chính sách thu từ giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng mang lại là giống nhau nhưng ở mỗi nước lại có tên gọi khác nhau.
Các nước châu Mỹ La tinh như Colombia, Peru, Argentina áp dụng hình thức thuế/phí đối với giá trị tăng thêm của đất; Hàn Quốc áp dụng thuế quy hoạch đô thị và Nhật Bản áp dụng thuế quy hoạch thành phố.
Ví dụ, Đài Loan từ những năm 1970 đã có “thuế giá trị gia tăng về đất” được thu trên tổng giá trị tăng thêm của đất (phát sinh không do lao động của người sử dụng đất) tại thời điểm chuyển nhượng mà trước đó đã xác định giá trị cụ thể. Mức thuế suất càng cao nếu giá trị gia tăng của đất càng lớn. Hàn Quốc và đặc biệt là Trung Quốc cũng đặt ra loại thuế giá trị tăng thêm của đất (land value increment tax) để thực hiện việc điều tiết này.
Ông Nguyễn Thanh Hà cho rằng căn cứ để tính toán lợi ích do dự án mang lại dựa trên: mức độ gia tăng giá trị từ dự án do khả năng tiếp cận giao thông dễ dàng; lợi ích mang lại từ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị tối ưu hóa khả năng tiếp cận hạ tầng đô thị và hợp lý hóa việc sử dụng không gian công cộng; việc thay đổi mục đích sử dụng đất (như chuyển đổi sang mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, sản xuất, kinh doanh hay thương mại, dịch vụ); giá trị thị trường của nhà, đất lân cận; kết nối của dự án với quy hoạch tổng thể của đô thị; thuận lợi trong di chuyển; xây dựng các khu đô thị mới; chỉnh trang đô thị; và khôi phục các khu vực bị xuống cấp.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng về kinh nghiệm quốc tế, cần áp dụng hệ thống định giá nhiều lần như ở các nước để xây dựng bản đồ giá trị đất trước khi điều chỉnh quy hoạch và thực hiện dự án; bản đồ giá đất sau khi kết thúc dự án và bản đồ giá đất thể hiện giá trị tăng thêm của đất để tính toán mức độ điều tiết.
Định giá đất cụ thể tối thiểu để xác định mức giá sàn cho nhà đầu tư khi giao đất phát triển dự án; sau khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng xác định phần chênh lệch giá trị tăng thêm thực tế của dự án thông qua kết quả kiểm toán và định giá đất sau khi dự án kết thúc để điều tiết phần giá trị tăng thêm thực tế.