Meey Land
Làm thế nào để đa dạng nguồn vốn bất động sản, giảm thiểu rủi ro "domino"?
Theo Thanh niên Việt, vài năm trước, nguồn vốn liên quan tới thị trường bất động sản - Hai kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn hoạt động rất tốt. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại đã chững lại, nhất là dòng chảy của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang bị "tắc nghẽn".
Vốn ngoại trở thành “điểm tựa” mới của thị trường bất động sản khi kênh huy động vốn trong nước “bế tắc”
Giữa bối cảnh các kênh huy động vốn trong nước từ vay ngân hàng cho đến trái phiếu doanh nghiệp bị siết chặt, thị trường bất động sản đang dần chuyển hướng về dòng vốn FDI như một điểm tựa mới, đem lại những tia hy vọng cho các nhà đầu tư.Nguồn vốn eo hẹp, hàng loạt startup công nghệ phải sa thải nhân sự
Các hãng công nghệ đã từng thi nhau mở rộng phạm vi hoạt động vì lo sợ sẽ bị đối thủ vượt mặt. Thế nhưng, giờ đây họ đang phải cắt giảm hàng loạt nhân sự để có thể tiết kiệm chi phí.Doanh nghiệp phát hành trái phiếu để huy động vốn: 3 đề xuất của Bộ Tài chính để minh bạch thị trường
Bộ Tài chính đề xuất một loạt giải pháp để vừa phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vừa khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trái phiếu một cách minh bạch, lành mạnh, hiệu quả.
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, rủi ro trên thị trường vốn hiện tại là sự không đa dạng, khi chỉ tập trung vào tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp dù thực tế có tới 5 loại hình khác nhau.
“Chúng ta phải phát triển thị trường vốn để có nhiều quỹ đầu tư hơn, quỹ hưu trí, quỹ tiết kiệm” - ông Lực nhấn mạnh. Nhìn nhận về giải pháp, ông Lực cho biết, trước mắt phải giải quyết được 2 vấn đề lớn đang gây bức xúc hiện nay.
Thứ nhất là giảm thiểu rủi ro tới từ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trong thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua bằng cách tạo điều kiện tối ưu nhất để các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng có thể tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và hoàn thiện tốt nghĩa vụ trả nợ. Phải có các ứng xử phù hợp thì mới giảm thiểu được rủi ro "domino" có thể xảy ra.
Thứ hai, cần có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung - cầu trên thị trường bất động sản. Theo đó phải nhanh chóng tháo gỡ các rào cản pháp lý. "Chẳng hạn như chúng ta đang có 429 dự án condotel tồn đọng trong thời gian qua, nếu tháo gỡ được vướng mắc thì sẽ thu về khoảng 30 tỷ USD. Nhìn về dài hạn, phải hoàn thiện thể chế tối ưu cho thị trường bất động sản" - Ông Lực nói.
Bên cạnh cạnh đó, chuyên gia cũng nhấn mạnh cần phải quan tâm, cải thiện mạnh mẽ, thực chất thủ tục hành chính, đặc biệt là với những quy trình, thủ tục đất đai, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đấu giá, đấu thầu. Tiếp đó là minh bạch hóa thông tin, quy trình và nâng cao hiệu quả sự phối hợp giữa các bộ, ngành, địa phương liên quan.
Cuối cùng là cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh cho doanh nghiệp. Trước nhất là với các quy định về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đấu giá, đấu thầu.
Đối với vấn đề tài chính bất động sản, theo ông Lực, đây là thời điểm quan trọng để thúc đẩy hình thành những định chế tài chính mới, nghĩa là tổ chức tài chính bất động sản mới. Chẳng hạn như quỹ đầu tư tín thác bất động sản – REIT; Quỹ tiết kiệm nhà ở; Cơ quan tái cho vay tái Thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia); Quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập, gồm cả bất động sản.
Bên cạnh đó, nên thí điểm thêm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, hay như huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án địa ốc, cần phân chia bất động sản thành các phân khúc khác nhau nhằm xác định được mức độ rủi ro khác nhau.
Nhìn nhận bức tranh của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và nhất là thị trường bất động sản hiện nay, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, vấn đề đang được bàn luận rất nhiều là về tăng trưởng nóng, thiếu minh bạch và bất đối xứng cao. Hoặc là cả những vấn đề về tài chính, lãi suất của những dự án quá cao trong khi sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Bên cạnh đó còn xuất hiện tình trạng "3 không": Không tài sản bảo đảm; Không bảo lãnh; Rủi ro sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại, dự án bất động sản, doanh nghiệp phát hành và giới kinh doanh đầu cơ bất động sản, năng lực giám sát quản lý không theo kịp với sự bùng nổ của thị trường trái phiếu.
Ông Thành cũng nhấn mạnh về vai trò tích cực của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đến nay ghi nhận tổng quy mô trái phiếu doanh nghiệp là 1,5 triệu tỷ đồng, tương đương với quy mô của thị trường trái phiếu Chính phủ.
"Trong thời gian gần đây, nếu không có trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường bất động sản khó khăn hơn rất nhiều. Riêng năm 2021, phát hành trái phiếu doanh nghiệp vượt quá tín dụng mới cho vay trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng thương mại" - TS Thành nhìn nhận. Như vậy, khi không có trái phiếu doanh nghiệp thì nguồn vốn trung và dài hạn của các doanh nghiệp nói chung và chủ đầu tư bất động sản nói riêng sẽ rất khó khăn.
Ông Thành kiến nghị: “Chúng ta phải coi thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một phần hữu cơ của thị trường vốn mà Việt Nam thực sự mong muốn phát triển. Đó là thông điệp của Việt Nam gửi đến thế giới, đặc biệt là thế giới doanh nghiệp. Bên cạnh đó phải tăng cường tính kỷ luật của thị trường đồng thời không hình sự hóa các quan hệ kinh tế”.
Về vấn đề các ngân hàng thương mại, tín dụng, trái chủ… TS. Thành cho rằng, thực tế ngân hàng không siết tín dụng bất động sản mà cho vay có chọn lọc hơn dựa trên sự đánh giá các phân khúc bất động sản, nhu cầu thực của người dân và xã hội, nhận biết được những vấn đề phức tạp, khó khăn của các dự án điển hình và một số dự án lớn cần quan tâm.
Theo chuyên gia, các doanh nghiệp để xảy ra sai phạm thì phải bị xử lý, nhưng cũng cần rút ra bài học là trước khi xử lý sai phạm thì phải đánh giá những tác động có thể xảy ra của việc xử lý đó đối với thị trường và xã hội. Điều này rất quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lợi chính đáng cho các nhà đầu tự, đặc biệt là với các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
