Làm thế nào để bất động sản giảm giá?

Nguyễn Ngọc Huyền

Đứng trước bối cảnh bất động sản liên tục tăng cao trong giai đoạn này đã khiến việc sở hữu nhà ở của đại đa số người dân đang gặp nhiều khó khăn. Nhiều chuyên gia cho rằng, những giải pháp cần được đưa ra để ngăn chặn đầu cơ và hướng dòng tiền vào việc kinh doanh sản xuất. 

Theo Tổ quốc, thông tin từ Bộ Xây dựng, hiện dự án nhà ở thương mại tại các vùng trung tâm những đô thị lớn gần như đã biến mất căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2. Bộ Xây dựng đánh giá, các sản phẩm mới hiện nay đều nằm ở phân khúc trung và cao cấp có giá khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2. 

Bộ Xây dựng cho biết, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tại các khu vực có quy hoạch, dự án đều có giá dao động trên 100 triệu đồng. Nơi đang có mức giá bán cao nhất là khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh với giá bán trên 200 triệu đồng/ m2 cho những lô đẹp ngoài mặt đường. Tại TP. Hồ Chí Minh, đất nền trong các dự án cũng có giá khá cao, giao động từ 70 - 125 triệu đồng/m2. 

lam-the-nao-de-bat-dong-san-giam-gia-1-1652095962.jpg
Chính phủ đang nỗ lực kiểm soát thị trường bất động sản

“Nhìn chung, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền đều tăng cao hơn so với căn hộ chung cư. Vào cuối tháng 3/2022, những tỉnh vùng ven Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh Thái Bình, Đà Nẵng, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đồng Nai,... lại có tình trạng tăng cả giá và lượng giao dịch đất nền. Một vài khu vực đã tăng lên 15 - 20% so với cuối năm ngoái” - Bộ Xây dựng thông tin. Cùng với những cơn sốt đất suốt thời gian qua, nhà đất tại Hà Nội liên tục đạt đỉnh. Khảo sát mới đây cho thấy, giá BĐS thuộc một số dự án tại huyện Hoài Đức đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Có những căn liền kề được rao bán đến hơn 200 triệu đồng/m2. 

Chẳng hạn, một căn liền kề mặt đường 30m thuộc dự án Hinode Park với diện tích 100m2, mặt tiền 5m được chào bán với giá 102 triệu đồng/m2. Căn shophouse diện tích 100m mặt tiền 5m có giá bán là 130 triệu đồng/m2. Căn đắt nhất của dự án nằm tại mặt đường 51m, diện tích 161m2 đang được chào bán 136 triệu đồng/m2, tương đương 22 tỷ đồng/ căn.

Không chỉ vậy, giá nhà đất quanh các khu đô thị cũng tăng giá chóng mặt. Đơn cử như khu đất dịch vụ ven tuyến đường vành đai 3.5, trước đó được rao bán với giá từ 70 - 90 triệu đồng/m2, đến nay đã qua mốc 105 triệu đồng/m2. Một căn nhà 30m2 với 4 tầng tại xã Vân Canh, huyện Hoài Đức được chào bán với giá 100 triệu đồng/m2. Một căn nhà 4 tầng khác tại ngõ đường 422B xã Vân Canh cũng đang bán với giá 60 triệu đồng/m2. Khoảng hơn 1 năm trước, giá đất trên địa bàn huyện chỉ dao động từ 30 - 40 triệu đồng/ m2.

lam-the-nao-de-bat-dong-san-giam-gia-2-1652095975.jpg
Nhiều sản phẩm khu vực vùng ven cũng đang được chào bán với mức giá rất cao

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, vì thị trường đang chênh lệch lớn về cung và cầu, mà theo quy luật cung - cầu đã khiến tình trạng giá nhà đất liên tục tăng trong suốt 5 năm qua. Thông qua chỉ số, giá nhà tại Việt Nam đang cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. 

Theo ý kiến từ ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, giải pháp cấp bách cần được thực hiện ngay là tăng thêm nguồn cung nhà ở thương mại và nhà ở xã hội để kéo giảm giá nhà và giúp thị trường BĐS bình ổn trở lại. Trong đó cần tháo gỡ các vướng mắc cho các dự án, nhà ở thương mại đang trong diện rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước. Sau đó để các chủ đầu tư được tiếp tục triển khai dự án hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng. 

Ông Châu đề xuất, nên cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi quỹ đất 20% thực hiện nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại sang một khu vực khác tương tương. Điều này nhằm bảo đảm nguồn cung nhà ở xã hội và phù hợp với thực tiễn. 

Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đồng ý với quan điểm này. Ông cho rằng, GDP của Việt Nam còn thấp nhưng giá BĐS lại liên tục tăng cao và nằm trong nhóm đắt hàng đầu thế giới. Thị trường BĐS trong nước đang đi lệch quy luật cung - cầu. Đồng thời, luật sư Tuấn kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ thông qua các quy định đánh vào vấn đề tài chính như thuế, phí, biện pháp kỹ thuật. 

lam-the-nao-de-bat-dong-san-giam-gia-3-1652095993.jpg
Cần phải "nắn" dòng tiền vào các hoạt động sản xuất kinh doanh

Theo phân tích từ PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế, gói hỗ trợ kinh tế hơn 300.000 tỷ đồng đã tác động mạnh tới nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Tuy nhiên nếu không cẩn thận thì một phần gói hỗ trợ sẽ lại chảy vào BĐS, chứng khoán giống như nhiều nước trên thế giới. Vào năm 2021, nền kinh tế diễn ra rất khó khăn nhưng cả thị trường BĐS và chứng khoán đều sốt nóng một cách bất thường. Vì vậy, việc kiểm soát tín dụng, nắn chặt dòng vốn chảy vào hoạt động sản xuất, kinh doanh thay vì các kênh đầu tư truyền thống là điều rất cần thiết.

Các chuyên gia đều đồng ý rằng, giá bất động sản tăng là điều xảy ra tự nhiên, phù hợp nguyên lý của thị trường tại những khu vực được đầu tư mạnh vào hạ tầng. Nhưng nếu tăng nóng để “ăn” theo quy hoạch, xây dựng hạ tầng, dự án thì lại trở thành điều bất thường của hoạt động đầu cơ. 

T.S Kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, để có giải pháp điều chỉnh cần ban hành luật đánh thuế tài sản, đánh thuế lũy tiến với các chủ sở hữu có từ hai BĐS trở lên. Từ đó, siết đầu cơ vào BĐS và đưa dòng tiền chảy vào sản xuất kinh doanh. “Đầu tư vào thị trường bất động sản đòi hỏi nhà đầu tư có nguồn tài chính lớn và nguồn vốn này có thể đến từ các ngân hàng. Tuy nhiên, với các chính sách về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, hiện nay các ngân hàng cũng đã có động thái siết lại mảng cho vay BĐS nhằm kiểm soát những rủi ro trong lĩnh vực này” - ông Ánh nói. 

Với một vài giải pháp trên, dù mới thực hiện trong thời gian không lâu nhưng rất nhiều kỳ vọng rằng, tình trạng bát nháo, sốt nóng trên thị trường BĐS hiện nay sẽ phần nào được khắc phục. Đối với người dân đang có nhu cầu mua nhà ở thực vẫn có thể tìm được một sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của mình nếu chịu tìm hiểu kỹ, thay vì chạy theo những lần “thổi giá” từ phía “cò” đất.