Lãi suất giảm, thị trường bất động sản thêm cơ hội phục hồi

Phạm Khánh Hòa
Thông cáo điều chỉnh giảm 1 điểm % nhiều loại lãi suất điều hành và giảm 0,5 điểm % lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND đối với khách hàng vay để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế là tín hiệu được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản sớm kích hoạt lại thanh khoản. 

Đây là động thái rõ ràng cho thấy việc bám sát nghị quyết của Quốc hội, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng. Đặc biệt là nội dung Nghị quyết số 33/N1-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước (NHNN) một số nhiệm vụ quan trọng nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản. Đồng thời thể hiện tính chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp hài hòa, hợp lý, chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác nhằm góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thị trường tiền tệ, phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp, người dân để hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế.

Cụ thể, từ ngày 15/3/2023, lãi suất tái cấp vốn giữ nguyên ở mức 6%/năm, lãi suất tái chiết khấu giảm từ 4,5%/năm xuống 3,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với TCTD giảm từ 7,0%/năm xuống 6,0%/năm.

Đồng thời, NHNN cũng quyết định giảm lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của TCTD đối với khách hàng vay để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế quy định tại Thông tư số 39/2016/TT-NHNN từ 5,5%/năm xuống 5,0%/năm; lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của Quỹ tín dụng nhân dân và Tổ chức tài chính vi mô đối với các nhu cầu vốn này giảm từ 6,5%/năm xuống 6,0%/năm.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, lãi suất cho vay tăng cao trong thời gian qua đã ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường BĐS. Khi người mua phải tính đến vấn đề thu chi và không xuống tiền mua. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS chịu tác động mạnh từ khó khăn ở kênh trái phiếu và không tiếp cận được tín dụng vì lãi suất.

“Người mua nhà họ đều có một khoản tiền nhất định, còn lại sẽ sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, lãi suất cao khiến người mua không dám vay mua. Do đó, sức mua sụt giảm nghiêm trọng kéo theo các doanh nghiệp bị ảnh hưởng về dòng tiền”, ông Điệp nói.

Do đó, với mức lãi suất cho vay giảm như hiện tại sẽ kích thích người mua nhà, nhà đầu tư mạnh tay xuống tiền. Đặc biệt, xu hướng lãi suất cho vay bất động sản sẽ khó tiếp tục tăng và thả nổi ở kịch bản 15-20% khiến người mua bất động sản an tâm.

Hạ lãi suất thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển mạnh. Bởi, hiện nay sức cầu trên thị trường vẫn đang rất tốt, đặc biệt ở phân khúc phục vụ nhu cầu thực.

Sau này, khi mặt bằng lãi suất chung có điều kiện giảm thì sẽ tác động tích cực đối với tất cả các bên vay. Đồng thời, doanh nghiệp có thể huy động vốn mới (vay nợ, phát hành trái phiếu) với lãi suất thấp hơn, vừa góp phần tăng khả năng trả nợ, giảm rủi ro nợ xấu, giảm chi phí đầu vào, vừa tạo điều kiện giảm giá đầu ra tương ứng, qua đó kích thích tiêu dùng.

Các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường sôi động đến đâu sẽ phụ thuộc vào mức độ lãi suất giảm. Tức, lãi suất giảm càng nhiều thị trường bất động sản sẽ càng bật dậy mạnh. Việc các ngân hàng đề cập tới hạ lãi suất là tin vui cho thị trường.  

Trước những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản thời gian qua, TS. Cấn Văn Lực - Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia có cái nhìn lạc quan hơn khi cho rằng, thị trường sẽ phục hồi vào cuối năm 2023.

Theo ông Lực, với doanh nghiệp bất động sản, việc hạ lãi suất giúp họ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất thấp, ổn định để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Với khách hàng mua bất động sản, những nhà đầu tư sẽ giảm áp lực “gánh lãi” và nhất là nhóm nhà đầu tư đang phải đứng trước lựa chọn cắt lỗ khi không thể trả được nợ ngân hàng. Bên cạnh đó, nhóm khách hàng có nhu cầu mua ở thực sẽ có quyết định nhanh, xuống tiền. Như vậy, các nút thắt trên thị trường được tháo gỡ và bất động sản đi vào hoạt động ổn định.

Khi thị trường bước qua giai đoạn trầm lắng, phân khúc bình dân, nhà ở xã hội sẽ phục hồi trước tiên nhờ yếu tố nhu cầu của người dân Việt Nam rất lớn kèm theo những hỗ trợ tín dụng từ Chính phủ. Minh chứng rõ ràng nhất là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dự kiến sẽ được phân bổ hỗ trợ những người mua nhà ở xã hội vừa được thông qua.

Để đưa thị trường vực dậy, thời gian tới, nhà đầu tư cần chú ý một số yếu tố như: vấn đề chủ trương, chính sách. Có thể thấy chính sách của cơ quan quản lý hiện nay đóng vai trò quan trọng. Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn để tái cấu trúc các nghĩa vụ thanh toán ngắn hạn; vướng mắc pháp lý hiện tại có được dần tháo gỡ hay không.

Yếu tố thứ hai là các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý hay không. Doanh nghiệp nào hướng đến phân khúc bình dân, nhà ở xã hội, tỷ trọng đòn bẩy thấp, khả năng thanh toán đảm bảo, đẩy đủ năng lực phát triển và quản lý dự án sẽ có lợi thế trong thời gian tới.

Tiếp nữa là yếu tố giải ngân đầu tư công. Đây được xem là một trong những cứu cánh quan trọng đối với thị trường bất động sản hiện nay. Giải ngân đầu tư công trong ngắn hạn sẽ hỗ trợ dòng tiền lưu thông trong nền kinh tế. Về dài hạn sẽ tạo ra sự kết nối giữa các thành phố cấp 2, hạ nhiệt thị trường bất động sản tại thành phố lớn.