Bất động sản Tp. Thủ Đức chưa bao giờ hết “nóng”

Bùi Bích Hạnh

Nói đến Thành phố Thủ Đức là nói đến diện mạo đô thị mới của Tp.HCM. Thị trường bất động sản tại đây luôn sôi động về nguồn cung lẫn giao dịch, mức giá biến động mạnh mẽ trong thời gian ngắn. Từ nay đến hết năm 2022, thị trường địa ở Thủ Đức dự báo sẽ còn nhiều biến động.

Giá bất động sản Thủ Đức luôn rất “nóng”

Thành phố Thủ Đức được thành lập cuối năm 2020, dựa trên cơ sở sát nhập 3 quận cũ là Quận 2, 9 và Thủ Đức với quy mô diện tích 211,56 km2. Giá bất động sản Tp.Thủ Đức năm 2021 đã tăng gấp 2-3 lần so với năm 2019. Đến nay, sự biến động về giá BĐS nơi đây vẫn chưa có dấu hiệu ngừng lại. Báo cáo thị trường nhà đất ở Tp.Thủ Đức đầu tháng 3/2022 ghi nhận, mặt bằng giá BĐS tại đây đã tăng từ 10-15% so với trước Tết tùy theo vị trí. 

img-4119-9095-1651055326.jpg
Giá bất động sản Thủ Đức tăng nhanh trong thời gian ngắn 

Báo cáo thị trường mới nhất của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, phần lớn các dự án căn hộ tại khu vực Tp.Thủ Đức đều có mức tăng giá lên đến 6%. Đáng nói, một số dự án căn hộ mở bán các giai đoạn tiếp theo được dự đoán sẽ tăng lên tới 15% nhờ vào sự thành công của các đợt mở bán trước đó và tiến độ xây dựng tốt.

Cũng theo Savills Việt Nam, tình trạng khan hiếm đất ở khu vực trung tâm và chi phí sử dụng đất cao cùng với sự cải thiện nhanh chóng về cơ sở hạ tầng giao thông kết nối với khu vực ngoài trung tâm sẽ động lực khuyến khích việc triển khai các dự án ở khu vực quận huyện, TP ngoài trung tâm. Đến cuối năm 2022, toàn thành phố Hồ Chí Minh dự kiến có 22.700 căn hộ mở bán. Trong đó, TP.Thủ Đức dẫn đầu nguồn cung khi chiếm 56% thị phần, tiếp theo là Quận 7 với 14%. Như vậy, thị trường bất động sản Tp.Thủ Đức không chỉ nóng về nguồn cung mà mức giá cũng chưa bao giờ hạ nhiệt. 

Mức độ quan tâm của người mua nhà đến bất động sản khu vực Tp.Thủ Đức đã tăng gấp đôi chỉ trong 3 tháng cuối năm 2021 ngay sau khi việc giãn cách được hoàn toàn gỡ bỏ. Điều này dẫn đến mức giá bán ở khu vực này tăng giá mạnh với mức tăng từ 6,8-8,4% tùy từng vị trí.

Tại phân khúc căn hộ chung cư, giá bán đã vượt qua ngưỡng 300 triệu đồng/m2 đối với sản phẩm hạng sang tại một số khu vực của Tp.Thủ Đức. Phân khúc căn hộ trung cấp có giá từ 50-100 triệu đồng/m2 dần dần trở nên phổ biến. Đáng chú ý là giá bất động sản ở khu vực này tăng “phi mã” bất chấp diễn biến phức tạp của dịch bệnh Covid-19. Ở thời điểm hiện tại, dù giá đã ở mức cao nhưng bất động sản bán trên thị trường sơ cấp vẫn chưa hề có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá bất động sản Thủ Đức liên tục ghi nhận lập kỷ lục mới, bất chấp thị trường biến động mạnh.

Đơn cử, lô đất 50m2 ở phường Long Trường Tp.Thủ Đức, trước Tết được rao bán với mức giá 2.6 tỷ đồng/nền, thì thời điểm hiện tại đã tăng lên 2.9 tỷ đồng/nền. Mặc dù có những lô đất nền chưa từng phát sinh giao dịch, nhưng giá bán vẫn tăng.

Theo các chuyên gia bất động sản lý giải, giá nhà ở Tp.Thủ Đức ghi nhận mức tăng cao hơn nhiều so với trước đây do ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau. Thứ nhất, việc thành lập “thành phố trong thành phố" đã kéo theo sự gia tăng về mức độ đầu tư, ngân sách vào hạ tầng giao thông, kỹ thuật, xã hội. Thực tế là trong những năm qua, trọng điểm đầu tư công của Tp.HCM luôn nghiêng về khu Đông với một loạt các dự án quy mô lớn, trong điểm. Một số dự án sẽ được hoàn thiện và đưa vào sử dụng trong năm nay như tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên, cầu Thủ Thiêm 2, bến xe miền Đông…giúp kết nối TP.Thủ Đức với trung tâm quận 1 trở nên dễ dàng hơn. 

brimnu-1940-1651743233.jpg
TP Thủ Đức đang trên đà phát triển mạnh mẽ

Ngoài ra, không thể không kể đến việc quy hoạch thành phố thông minh mà trọng điểm là trung tâm kinh tế tài chính Thủ Thiêm, khu công nghệ sinh thái thu hút chuyên gia nước ngoài và các quản lý cấp cao, khu công nghệ kỹ thuật cao. Đây sẽ là nguồn cầu vô cùng tiềm năng cho các sản phẩm bất động sản. 

Thứ hai, nguồn cung căn hộ tại Tp.Thủ Đức hiện nay vẫn còn rất khan hiếm. Nguồn cung căn hộ chào bán trên thị trường năm 2021 và quý 1/2022 đã sụt giảm mạnh và ở mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Tình trạng thiếu hụt sẽ còn tiếp tục xảy ra trong tương lai bởi số lượng dự án được phê duyệt triển khai rất ít, sẽ khiến mức giá bán căn hộ ngày càng tăng. 

Lực cầu tập trung vào các dự án giá 50 - 60 triệu đồng/m2

Cách đây 2-3 năm, bất động sản Tp.Thủ Đức vẫn có những sản phẩm nằm trong ngưỡng giá 40-50 triệu đồng/m2 tuy nhiên hiện tại mức giá này gần như đã biến mất. Trong bối cảnh giá thị trường biến động tăng chung, đã khiến các dự án ra mắt mới trong thời điểm hiện tại đều có sự điều chỉnh về giá. Thêm vào đó, các chủ đầu tư đều cố gắng nâng cấp sản phẩm dự án chất lượng hơn đáp ứng tiêu chuẩn của khách hàng khiến cho giá bất động sản khó hạ nhiệt. Sự cạnh tranh về chiến lược giá ngày càng trở nên khốc liệt ở thị trường địa ốc Tp.Thủ Đức.

gia-dat-khu-vuc-thu-duc-tang-giam-ra-sao-trong-nam-2021-1651055429.jpg
Căn hộ có mức giá 50-60 triệu đồng/m2 là hàng hiếm ở Tp. Thủ Đức

Cụ thể, trong những tháng đầu năm 2022, lượng tin đăng bán căn hộ chung cư ở Quận 2 tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ sau khi bị chững lại ở giai đoạn Tết. Nguồn cung căn hộ trong tháng 3 tăng 20% so với tháng 2/2022, tuy nhiên chưa đạt ngưỡng đỉnh trong giai đoạn tháng 12/2021. Tỉ lệ liên lạc thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư có xu hướng tăng cao, đạt mức trung bình 0.2 điểm, tăng mạnh so với số điểm trung bình hai tháng đầu năm. 

Với việc nguồn cung căn hộ bán ra và chuyển nhượng tăng nhanh trong giai đoạn hiện tại, kéo theo chỉ số nguồn cầu giảm, tính thanh khoản có tín hiệu tốt cho thấy trong vòng 2 tháng tới nhu cầu chốt mua căn hộ sẽ tăng cao. Mặc dù sẽ có nhiều dự án đang và sắp mở bán trong quý 1/2022, tuy nhiên sức hút phân khúc căn hộ chung cư tại Quận 2 vẫn chỉ tập trung vào các dự án đã hoàn thiện hoặc đã đi vào sử dụng được một thời gian dài. 

Tình hình thị trường cũng sẽ diễn biến tương tự ở Quận 9 và Quận Thủ Đức. Nguồn cung căn hộ tại khu vực Quận 9 và Quận Thủ Đức ghi nhận có sự phục hồi đồng đều trong tháng 3/2022 khi lần lượt tăng khoảng 16% và 23% so với cùng kỳ tháng trước, nhưng vẫn thấp hơn so với lượt tin đăng rao bán vào đầu năm khoảng 13% - 16%. 

Số lượng tìm kiếm căn hộ tại hai khu vực nói trên cũng tăng cùng chiều so với lượng cung của thị trường, với mức tăng trưởng so với tháng 2 lần lượt là 27% đối với Quận 9 và tăng 19% đối với Quận Thủ Đức. Điều này chỉ ra rằng nhu cầu cho phân khúc căn hộ chung cư ở cả hai khu vực nói trên vẫn rất lớn và nguồn cung hiện tại chưa thể đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Không chỉ có lượt quan tâm tăng mà lượt liên lạc thực tế để giao dịch mua bán cũng ghi nhận sự tăng tốc mạnh mẽ. Hiện tại tốc độ liên lạc để mua bán các căn hộ tại đây đang đạt mức tăng cao nhất trong vòng 6 tháng gần đây. Đáng chú ý, các dự án căn hộ nằm trong mức giá trung bình 50-60 triệu đồng/m2 nhận được sự quan tâm lớn nhất tại thị trường Tp.Thủ Đức. Đơn cử như dự án Urban Green đến từ chủ đầu tư Kusto Homes đã bán hết sạch 400 căn hộ ngay ngày đầu công bố. Giá căn hộ ở dự án này nằm trong ngưỡng 55 - 61 triệu đồng/m2. Mức giá này được xem là khá hấp dẫn ở khu vực Tp.Thủ Đức nên tỷ lệ hấp thụ tương đối cao. 

Đặt trong bối cảnh giá bất động sản Thủ Đức liên tục tăng cao, một số dự án cao cấp chạm ngưỡng 400 triệu đồng/m2 thì mức giá căn hộ nằm trong ngưỡng 50-60 triệu đồng được xem là khá “mềm”. Những căn hộ có mức giá dưới 60 triệu/m2 thu hút đông đảo khách hàng là nhà đầu tư cũng như những người có nhu cầu mua ở thực.

Những người có nhu cầu ở thực sẽ hiểu rằng đây là cơ hội hiếm hoi để an cư tại Tp.Thủ Đức. Trong khi đó, nhà đầu tư có niềm tin về lợi nhuận cao khi đánh giá được tiềm năng tăng giá tại khu vực này.

Giá nhà tại Thủ Đức còn tăng cao trong tương lai nhưng hạ tầng chưa tương xứng với mức giá

Theo nhận định của chuyên gia Colliers Việt Nam, có rất nhiều yếu tố có thể khiến giá BĐS tại Tp.Thủ Đức tiếp tục đà tăng trong tương lai.

Thứ nhất, Tp.Thủ Đức đã và đang được đầu tư xây dựng nhiều dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn, đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của thành phố như tuyến metro số 1 (10 ga trên địa bàn),  đường vành đai 4, bến xe Thủ Đức mới, tuyến đường cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đường cao tốc sân bay Tân Sơn Nhất – Long Thành…Với các công trình nói trên, Thủ Đức vừa dễ dàng kết nối với nhiều khu vực nội đô của Tp.HCM lại vừa là đầu mối giao thông quan trọng đi sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai hay Vũng Tàu.

Thứ hai, với sự hiện diện của các trung tâm công nghệ cao, khu công nghệ sinh thái, khu biệt thự nhà, phố, tòa nhà văn phòng…hiện đại, thiết kế đẳng cấp, tích hợp các gói giải pháp thông minh...Tp.Thủ Đức sẽ thu hút thêm nhiều đối tượng người dân thuộc các tầng lớp trung lưu. thượng lưu, các chuyên gia quốc tế đến sinh sống và làm việc, tạo nên lực cầu mạnh mẽ về bất động sản. 

Bên cạnh các thông tin về quy hoạch thì niềm tin của người có nhu cầu ở thực, nhà đầu tư và các chủ đầu tư vào tương lai bất động sản của Tp.Thủ Đức sẽ khiến giá nhà ở đây tăng nhanh. Các dự án lớn như trung tâm quốc tế Thủ Thiêm đã khiến cho niềm tin của người dân càng được củng cố vững vàng. Thêm vào đó tình trạng nguồn cung tiếp tục khan hiếm trên thị trường thì giá bất động sản tại đây sẽ càng tăng nhanh chóng. 

Tuy nhiên dù giá tăng cao nhưng cơ sở hạ tầng của Tp. Thủ Đức vẫn chưa xứng tầm với kỳ vọng của nhà đầu tư. Kết nối hạ tầng tại đây hiện nay vẫn chưa phù hợp để phát triển các dự án cao cấp với mức giá nằm trong ngưỡng 4.000-5.000 USD/m2. Trong bán kính 3km quanh khu vực hiện còn thiếu nhiều tiện ích cao cấp như bệnh viện, trường học, khu vui chơi, giải trí, mua sắm, dịch vụ tài chính... Chỉ hệ thống tiện ích nội khu của các dự án chưa nói lên được hết giá trị của những sản phẩm cao cấp. Đây là điều mà dự án Phú Mỹ Hưng đã được thực hiện được khá đồng bộ.

Để Tp.Thủ Đức phát triển toàn diện cần giải quyết triệt để được bài toán nâng cấp cơ sở hạ tầng, kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội nhưng bài toán khó nhất đặt ra với chính quyền thành phố là phát triển kinh tế, thu nhập bình quân.