Kịch bản 3 tháng cuối năm 2022 cho nhà đầu tư bất động sản

Tâm lý "con chim sợ cành cong"

Nhu cầu mua nhà mọi năm thường tăng cao vào dịp cuối năm. Bởi đây là thời điểm người dân đã tích trữ được một khoản tiền đáng kể sau cả năm làm ăn. Đây cũng là thời điểm người lao động nhẩm tính số tiền thưởng tết được nhận và cũng là lúc một lượng kiều hối đáng kể được chuyển về quê nhà. 

Tuy nhiên, tình hình kinh tế sau dịch bệnh khiến nhiều kế hoạch thông thường thay đổi. Từ giữa năm, thị trường bất động sản gặp sóng gió sau khi chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực. Các chủ đầu tư và các nhà đầu tư nhỏ lẻ vấp phải khó khăn khi không thể tiếp cận được nguồn vốn từ các ngân hàng. Nhiều dự án tạm dừng triển khai, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng bị đình trệ.  

Nhu cầu tìm mua bất động sản đã giảm mạnh những tháng gần đây. Theo công bố của trang batdongsan thì số lượng khách tìm mua nhà đất trong quý III/2022 đã giảm từ 10 đến 20 % (tùy tỉnh thành) so với quý trước. 

Do khó khăn trong việc tiếp cận vay vốn, trong quý III, có khoảng 4.100 căn hộ được chào bán, nguồn cung căn hộ mới giảm 56% theo quý. Trong đó, tỷ lệ căn hộ trung cấp chiếm 75%, căn hộ bình dân chiếm 16%, căn hộ hạng sang là 7%, căn hộ cao cấp 1% và siêu sang chiếm 1%. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực có cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.

Lượng căn hộ được tiêu thụ cũng giảm 54% với quý trước, với 4.150 căn tiêu thụ. Tuy vậy, giá sơ cấp trung bình rơi vào khoảng 66,7 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý. 

Nguồn cung mới của thị trường nhà liền thổ là 450 căn, tổng lượng căn được tiêu thụ là 270 căn. Giá sơ cấp trung bình khoảng 293 triệu đồng/m2. Như vậy, tính theo quý, giá nhà liền thổ tăng 29,7% và tính theo năm thì giá đã tăng gấp đôi. 

Theo ghi nhận, nhu cầu thị trường chậm lại trong tháng 7 và tháng 8 và có dấu hiệu phục hồi từ đầu tháng 9 đến nay. Điểm tựa dòng vốn FDI đã vực dậy tinh thần của nhà đầu tư. Bất động sản thu hút trên 3,5 tỷ USD vốn đầu tư FDI, chiếm 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký,  so với 9 tháng cùng kỳ năm 2022, con số đã tăng gần gấp đôi (1,8 tỷ USD).

Trong những tháng cuối năm, áp lực lạm phát gia tăng vẫn là mối quan tâm lớn mặc dù thời gian qua lạm phát được kiểm soát tốt và Việt Nam tiếp tục thuộc nhóm các nước có mức tăng lạm phát thấp so với mặt bằng chung. Dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam vẫn nhận được đánh giá khả quan từ các tổ chức trong nước và quốc tế. GDP 9 tháng năm 2022 đạt mức cao nhất của 9 tháng trong suốt 10 năm qua, tăng 8,83% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Đầu tháng 9, Ngân hàng Nhà nước đã cấp thêm hạn mức tín dụng trong khoảng từ 0,7 - 4% tùy theo từng ngân hàng. Sau tin này, người ta mong thị trường bất động sản sẽ ấm trở lại, hoặc giao dịch sẽ vì thế mà sôi động hơn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, việc nới room tín dụng hiện nay mới có tác dụng tác động tâm lý. Thị trường có thể phục hồi chứ chưa thể tăng tốc. Bởi thị trường bất động sản sau một thời gian ngấm đòn chưa thể có bước đột phá. 

Thêm vào đó, tồn tại tâm lý lo ngại thị trường bất động sản có kịch bản xấu. Các chủ doanh nghiệp chưa trả hết nợ cũ đã phải đối mặt với lãi suất tăng thì thị trường đã khó chồng thêm khó.

Làm gì khi giai đoạn “tiền dễ” đi qua?

Mặc dù luôn đánh giá bất động sản là một kênh đầu tư hấp dẫn và có niềm tin ở thị trường bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản - cho rằng, đây là giai đoạn nhà đầu tư cần cân nhắc, thận trọng. Việc lựa chọn phân khúc, dự án, chủ đầu tư… là yếu tố quyết định. Vị chuyên gia này cũng lưu ý, trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư nhỏ lẻ tuyệt đối tránh xa đòn bẩy tài chính để đầu tư. 

Ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing cho rằng thị trường bất động sản từ giờ tới cuối năm vẫn giữ nhịp giao dịch hiện tại. Khả năng có đợt bùng nổ là không thể và ngược lại, kịch bản lao dốc không phanh cũng không thể xảy ra. 

Dành lời khuyên cho nhà đầu tư, Tổng giám đốc Winhousing chia sẻ, nhà đầu tư có thể tìm săn những bất động sản với dòng tiền nhàn rỗi của mình. Tuy nhiên, ông Thắng cũng lưu ý nhà đầu tư không nên sử dụng hết số tiền nhàn rỗi mà nên dự trù một khoảng 40% tổng tài sản để cho những cơ hội đầu tư bất ngờ. Đặc  biệt, đây không phải là thời gian để nhà đầu tư mua lướt lại mà cần mua gom từ chủ đầu tư từ những giai đoạn đầu, để khi chủ đầu tư bán hàng ra, nhà đầu tư có thể chốt lãi. 

Trong trường hợp mua nhà để ở, người mua cần thận trọng tính toán khả năng chi trả trong trường hợp quyết định sử dụng vốn vay ngân hàng. Chuyên gia này đưa ra một mức vay có thể chấp nhận được là 60% tổng giá trị bất động sản kèm theo điều kiện. Đó là thu nhập hàng tháng của gia đình phải đảm bảo sao cho phần tiền trả cho ngân hàng chiếm nhiều nhất 30% thu nhập. Để phòng tránh rủi ro, nhà đầu tư cũng có thể vay ngân hàng để đầu tư nếu có sẵn tài sản tương đương 60% giá trị bất động sản và số tiền trả ngân hàng mỗi tháng ở mức 20% thu nhập.  

Có suy nghĩ cẩn trọng hơn, chuyên gia đầu tư bất động sản tại TP HCM, Lê Quốc Kiên cho rằng nhà đầu tư chỉ nên vay 30% giá trị bất động sản và tuyệt đối không dùng nhiều đòn bẩy tài chính cùng một lúc. Đồng thời, việc cần làm trong thời điểm tình hình kinh tế đang khó khăn là tăng khoản dự phòng vì thực tế, giai đoạn “tiền dễ” đã đi qua. 

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, kịch bản duy nhất cần làm lúc này là cấu trúc lại sản phẩm đánh đúng vào tâm lý thị trường cho giai đoạn cuối năm 2022 và năm 2023 như các dự án nhà ở xã hội.