Không lên quận, giá đất Củ Chi và Cần Giờ giảm mạnh

Theo Thanh Niên Việt, chị Hà (quận 2, TP. HCM) cho biết đã mua một nền đất thổ cư mặt tiền 350m2 tại Cần Thạnh (huyện Cần Giờ) từ năm 2019. Đầu năm 2022, mảnh đất này được định giá hơn 13,3 tỷ đồng, tuy nhiên, hiện chị đang phải rao bán với giá 11,2 tỷ đồng, tương đương với mức chung trên thị trường cho dễ sang nhượng. Tuy con số này chưa khiến chị Hà chịu lỗ (giá lúc mua khoảng 9 tỷ đồng) nhưng lợi nhuận cũng đã giảm đáng kể so với vài tháng trước. 

Cũng trên địa bàn, môi giới địa ốc đang rao bán sang tay hộ một nhóm nhà đầu tư lô đất diện tích 2.000m2 thuộc tuyến đường ven biển, giá được đưa ra từ 32 - 35 tỷ đồng và cần ra hàng gấp trước Tết Nguyên đán. Môi giới cho hay, đợt đầu năm 2022 các nền đất mặt tiền biển trên có giá bán không dưới 40 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện tại chủ đất cần bán gấp nên buộc phải bán lỗ đậm, giảm mạnh với kỳ vọng thoát được hàng nhanh. 

Theo ghi nhận của Batdongsan.com, có thể thấy từ giữa tháng 12/2022 tới nay, loại hình đất thổ cư trong dân, nhà liền thổ tại các dự án, đất nền riêng lẻ trên địa bàn 5 huyện ven TP. HCM có xu hướng giảm rõ rệt so với hồi đầu năm. Nhất là tại hai thị trường từng chứng kiến nhiều đợt sốt đất là Củ Chi và Cần Giờ. 

Tại đây, nhiều lô đất nền thổ cư có diện tích từ 100 - 150m2 đang giảm giá từ 15 - 20%, những lô đất diện tích lớn từ 500 - 2.000m2 còn được giảm giá tới 20 - 30% so với đầu năm 2022. 

Giá đất tại nhiều tuyến đường lớn trên địa bàn huyện Cần Giờ như Tắc Xuất, Giồng Ao, Lương Văn Nho của thị trấn Cần Thạnh hồi đầu năm có giá từ 38 - 50 triệu đồng/m2. Hiện nay đã được giảm từ 20 - 25%, còn khoảng 31 - 40 triệu đồng/m2.  

Tại xã Bình Khánh, những lô đất thổ cư đường Rừng Sác, Trần Quang Quờn, Hà Quang Vóc,... có giá giao dịch rơi vào khoảng 12,5 - 16 triệu đồng/m2, giảm khoảng 3 - 4 triệu đồng/m2 so với đầu năm 2022. Những khu đất mặt tiền đường Duyên Hải (xã Long Hòa) có giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2, giảm từ mức 30 - 37 triệu đồng/m2 trước đó vài tháng. 

Tương tự tại huyện Củ Chi, tình trạng giảm giá bán đất thổ cư và đất nền hiện nay đã giảm từ 20 - 25% so với đầu năm. Cụ thể, giá đất thổ cư mặt tiền đường thuộc xã Bình Mỹ có giá giao dịch từ 19-23 triệu đồng/m2 tùy vị trí, giảm khoảng 20% so với đầu năm. 

Có nhiều lô đất với diện tích lớn từ 500 - 2.000m2 hiện được rao bán từ 12,5 - 15,5 triệu đồng/m2 tùy vị trí, tức giảm ít nhất là 2 - 5 triệu đồng/m2, tương đương 15 - 25%. Một vài khu vực khác tại huyện Củ Chi như Tân Thông Hội, Nhuận Đức, Tân Phú Trung, An Nhơn Tây, Phú Hòa Đông, giá đất đều đang ghi nhận mức giảm là 10 - 25% tùy vị trí. 

Phần lớn các môi giới khu vực này thừa nhận mức giảm trên vẫn chưa ảnh hưởng tới lợi nhuận của người bán, chưa khiến họ lỗ vốn. Bởi trước đó, các khu vực này đều chứng kiến những cơn sốt đất khiến giá bán tăng mạnh. Có một số nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ vì mua ở giai đoạn đỉnh giá, nhưng đa phần là các nhà đầu tư lâu năm đã mua đất từ những năm 2019 - 2020. 

Theo số liệu của DKRA Việt Nam công bố, vào thời điểm đầu năm 2022, làm sóng tăng giá lên tới 15 - 25% tại huyện Củ Chi vì ăn theo thông tin quy hoạch lên thành phố. Nhưng cho tới hiện tại, giá đất nền nơi đây có xu hướng giảm từ 11 - 18%, nhà đất cũng giảm từ 13 - 25%. Cả thanh khoản và giá bán bất động sản tại đây đều giảm mạnh, hiện chỉ bằng 25 - 30% so với hồi đầu năm 2020.

Giới chuyên môn cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến cho giá bán và thanh khoản nhà đất tại các huyện ngoại thành TP. HCM giảm mạnh. Việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản cùng thông tin tạm hoãn đề xuất lên quận, thành phố của những huyện vùng ven khiến cho nền nhiệt trên thị trường này giảm mạnh.

Cuối tháng 11, UBND TP. HCM đã đề nghị các huyện ngoại thành không xin chủ trương lên quận/thành phố mà chờ đạt chuẩn rồi mới quyết định mô hình phù hợp với từng địa phương. Điều này đã khiến các nhà đầu tư đất Củ Chi, Cần Giờ từng mang hy vọng “ăn theo” hạ tầng giờ phải tính toán lại cơ cấu đầu tư dài hạn. 

Theo ý kiến của các nhà đầu tư lâu năm, biên độ giảm giá trên vẫn chưa ảnh hưởng đến giá gốc, nhà đầu tư vẫn có lời vì so với giá mua vào thì con số giảm chưa quá lớn. Đa số nhà đầu tư ôm đất tại hai huyện này là dân đầu tư lâu năm, nhóm này chỉ giảm lời, chia một phần lợi nhuận cho người mua sau. 

Rủi ro thua lỗ do giảm giá chỉ xảy ra với những người đầu tư ngắn hạn trong thời sốt nóng 2021 - 2022, phụ thuộc đòn bẩy tài chính và xuống tiền vào thời điểm giá đất đạt đỉnh. Rủi ro mà họ phải chịu là sự chênh lệch giá kỳ vọng và giá thị trường đang lớn dần. 

Trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng còn tăng cao, từ 12 - 15%/năm, theo nhiều chuyên gia, nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn trong việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư lúc này. Với những ai đã lỡ vay vốn ngân hàng, cần nhanh chóng cơ cấu lại dòng tiền, thoát bớt hàng để giảm áp lực lãi và thanh khoản cho ngân hàng. 

Dự báo cho thấy, thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn, thanh khoản chưa được cải thiện và khả năng cao lãi suất sẽ lại được điều chỉnh. Do đó, nhà đầu tư nên tính toán một cách thận trọng, có thể chọn cách giảm giá, cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận nếu muốn thoát hàng nhanh, tránh việc có thêm áp lực tài chính cá nhân.