Khó thực thi quy định cắt 20% quỹ đất dự án xây dựng nhà ở xã hội

Nguyễn Ngọc Huyền

Một dự án bất động sản buộc phải có hai loại hình là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đang làm các chủ đầu tư khó khăn trong công tác vận hành, kinh doanh, khai thác. Có thể thấy, chính sách cắt 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội đang xảy ra nhiều bất cập và tranh cãi… 

Bất cập trong quá trình thực hiện

Theo Tiền Phong, trong Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, các chủ đầu tư có dự án phát triển đô thị với quy mô sử dụng đất dưới 10ha có thể lựa chọn giữa hai hình thức là: Dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, giao quỹ nhà ở tương đương; Hoặc nộp số tiền tương ứng với giá trị quỹ đất đó. Trong khi đó, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã siết chặt hơn về các quy định khi dự án bắt buộc phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. 

Cụ thể, các dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 2ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I, từ 5ha trở lên tại đô thị loại II và III thì phải dành ra 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Hơn nữa, Nghị định này loại bỏ cơ chế chủ đầu tư được thay thế bằng cách nộp tiền sử dụng đất cho 20% quỹ đất trong dự án. 

kho-thuc-thi-chinh-sach-cat-20-quy-dat-xay-dung-nha-o-xa-hoi-1-1649755439.jpg
Ngày càng thắt chặt chính sách dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - Phó giám đốc Khối Điều hành dự án TP. Hồ Chí Minh (Tập đoàn Novaland) nhận xét, việc bắt buộc phải sử dụng 20% diện tích của dự án để xây nhà ở xã hội sẽ làm tổng thể kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án bị xáo trộn, không đồng đều. Dẫn đến việc giảm hiệu quả đầu tư và phát triển dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp khi cung cấp các dịch vụ, tiện ích,...

Trước đây, khi đầu tư phát triển dự án, các doanh nghiệp thường chủ động đi mua đất và có quyền tự do kinh doanh cho phù hợp với quy mô và quy định, không thực hiện các hoạt động trái pháp luật. Vì vậy, hiện nay bắt buộc doanh nghiệp phải cắt ra 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội đang có phần khiên cưỡng. 

Ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đồng ý rằng, các pháp luật điều chỉnh việc phát triển xã hội hiện nay đang có nhiều bất cập, tạo ra những khó khăn cho các doanh nghiệp địa ốc, nhất là với các dự án phân khúc trung và cao cấp nằm tại khu vực trung tâm. Ông Dũng lấy ví dụ về một dự án chỉ có quy mô 2ha tại TP. Thủ Đức, chủ đầu tư phải bồi thường giá rất cao, trong khi đó tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội lại tính theo đơn giá nhà nước. Điều này khiến doanh nghiệp phải gánh khoản chênh lệch rất lớn. Kéo theo giá nhà thương mại chắc chắn sẽ bị đội giá lên cao. 

cat-20-xay-du-an-xay-nha-o-xa-hoi-1651733813.jpg
Ảnh: minh họa

Từ đó, ông Dũng cũng khiến nghị, với những khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì có thể cho họ lựa chọn phương án bố trí bằng quỹ đất khác tại các khu vực phù hợp để triển khai xây dựng nhà ở xã hội, hoặc thay thế bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Rất nhiều doanh nghiệp và các chuyên gia cũng cho rằng, không nên sử dụng quỹ đất có giá trị lớn để triển khai nhà ở xã hội. Bởi, nó sẽ làm dự án không phát huy được tối đa thế mạnh của khu đất. Hơn nữa, người có thu nhập thấp cũng khó hòa hợp, thích ứng được với môi trường trong các khu đô thị cao cấp. 

Hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội để tối ưu công năng cho dự án

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), nếu thực hiện như quy định hiện nay là rất bất cập và thiếu tính khả thi. Ông Châu cho biết, kể từ khi có quy định về điều tiết quỹ đất làm nhà ở xã hội tại Nghị định 100/2015, Nghị định 49/2021 đến nay, các chủ đầu tư dự án trong khu vực trung tâm đều không thực hiện quy định này. 

Chẳng hạn như một dự án tại Thủ Thiêm, sau khi trừ tiền giải phóng mặt bằng, các chi phí và ưu đãi khác thì trung bình mỗi m2 nhà ở xã hội sẽ từ 30 - 40 triệu đồng. “Như vậy, người có thu nhập thấp không thể mua nổi. Trong khi đó, các đối tượng mua nhà ở xã hội tại những khu vực đắt đỏ này sẽ phải trả thêm chi phí dịch vụ, tiện ích cao cấp có trong dự án” - ông Châu nói.  

kho-thuc-thi-chinh-sach-cat-20-quy-dat-xay-dung-nha-o-xa-hoi-2-1649755478.jpg
Nhà ở xã hội nên được xây dựng tách biệt với những phân khúc khác

Đối với ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thay vì áp đặt thực hiện thì nên điều chỉnh quy định sao cho phù hợp với thực tế. Để nhà ở xã hội có thể phát triển một cách thuận lợi nhất. Cụ thể, doanh nghiệp địa ốc có thể lựa chọn xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án hoặc hoán đổi quỹ đất này sang khu vực tại vị trí khác có giá trị tương đương, hoặc có thể thay thế bằng việc thanh toán tiền theo giá thị trường cho nhà nước. 

Theo ông Đính: “Trong trường hợp doanh nghiệp được phép nộp tiền thay vì triển khai cũng phải tách bạch khoản tiền chủ đầu tư hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc hạch toán riêng để sử dụng vào việc xây dựng nhà ở xã hội chứ không nên hòa chung vào nguồn vốn ngân sách như hiện nay”. 

Tại báo cáo của Sở Quy hoạch Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh về việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã cho thấy nhận định rằng, sự tồn tại song song hai loại hình nhà ở thương mại và nhà ở xã hội trong cùng dự án sẽ gây nhiều khó khăn trong công tác kinh doanh, vận hành và khai thác của các chủ đầu tư. 

Bên cạnh đó, việc phục vụ hai đối tượng có nhu cầu, thu nhập, sinh hoạt, trình độ,... khác nhau sẽ dẫn tới những mâu thuẫn trong việc cung cấp các tiện ích, dịch vụ trong dự án… Vì vậy, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP. HCM đề xuất phương án, với các doanh nghiệp có nhiều dự án đang triển khai trên cùng quận, huyện thì được phép chuyển đổi diện tích đất, tập trung vào một dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp địa ốc thuận lợi kinh doanh, khai thác và vận hành.