Hàng trăm triệu “bay theo làn gió” vì sập bẫy đặt cọc đất

Nguyễn Quỳnh Anh
Đặt cọc vốn là hành động nhằm bảo vệ quyền lợi của hai bên mua - bán khi thực hiện các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nhiều cái bẫy đã được tạo ra cũng dựa trên “tấm lá chắn này”. Dù với vai trò là người mua hay người bán, chỉ cần một phút lơ là cảnh giác, nạn nhân cũng có thể đánh rơi hàng trăm triệu…

Sập bẫy vì lòng tham

Ông Mạnh, một “tay buôn” đất lâu năm tại TP HCM chia sẻ, những hành vi lừa cọc bất động sản ngày càng tinh vi, nhà đầu tư rất dễ mất tiền nếu không có sự phòng bị. 

Đơn cử như, ông A có một miếng đất rao bán với giá 5 tỷ, mức giá rẻ hơn thị trường. Ông B thấy thông tin, quyết định đầu tư lướt sóng lô đất này. Sau khi đàm phán, B đặt cọc 500 triệu và hẹn 1 tháng sau sẽ đến chồng đủ tiền. Ngay sau đó, ông B rao bán bất động sản và lập tức có ông C hỏi mua với giá 7 tỷ đồng, sẵn sàng đặt cọc ngay 1 tỷ đồng. Vì số tiền cọc lớn nên ông B đã tin tưởng nhận cọc. 

Tuy nhiên khi đến hạn chồng tiền theo thoả thuận, A không đồng ý bán nữa, đồng thời đưa cho B 1 tỷ đồng (gồm 500 triệu tiền cọc và 500 triệu đền cọc). Rắc rối bắt đầu vì B không có đất để bán cho C, trong khi đã nhận cọc từ C. Dẫn đến B bắt buộc phải đền cọc cho C, số tiền tổng cộng 2 tỷ đồng (bao gồm tiền cọc 1 tỷ và đền 1 tỷ). Kết quả, dù ông B lấy được 500 triệu đồng từ ông A nhưng lại mất 1 tỷ đồng cho ông C, có nghĩa phi vụ lướt sóng này, ông B đã lỗ 500 triệu đồng.

Theo ông Mạnh, câu chuyện có hai trường hợp có thể xảy ra: Một là người A thực sự đổi ý không muốn bán; hai là A và C kết hợp với nhau lừa B. Nếu rơi vào trường hợp thứ 2 thì đây là kiểu lừa đảo cực kỳ tinh vi và nếu nhà đầu tư không tỉnh táo sẽ chắc chắn dính bẫy. Vậy nên nếu nhà đầu tư có ý định lướt sóng thì phải lưu ý: Luôn luôn nhận số tiền cọc của người sau thấp hơn số tiền đã cọc cho chủ đất.

“Trong trường hợp, chủ đất bắt tay với người mua lại đất để lừa cọc của nhà đầu tư, một khi đã vướng vào, chắc chắn không còn cách giãy giụa. Nhà đầu tư buộc phải có sự phòng bị. Ví dụ mình là người đi mua đất lướt cọc và đặt cọc cho người A 200 triệu, thì với người C, mình chỉ được phép nhận đặt cọc 100 triệu đồng thôi. Làm như vậy đảm bảo luôn luôn nằm trong vùng an toàn. Còn nếu mình nhận số tiền nhiều hơn số tiền mình cọc cho người A, chắc chắn khả năng mình đền cọc rất cao”, ông Mạnh chia sẻ kinh nghiệm.

bay-03-1664528191.jpg
Những hành vi lừa cọc bất động sản ngày càng tinh vi, nhà đầu tư rất dễ mất tiền nếu không có sự phòng bị.

Không chỉ người đi mua đất, ngay cả chủ đất cũng dễ dàng rơi vào “cái bẫy tiền cọc”. Ông Mạnh kể lại: “Có nhiều trường hợp chính chủ đất là người bị lừa với chiêu trò tương tự. Thực tế có rất nhiều trường hợp, chủ đất có một bất động sản bán cho X với giá thỏa thuận ví dụ là 2 tỷ đồng. X đặt cọc cho chủ đất 500 triệu đồng và hẹn 2 tháng sau sẽ công chứng hợp đồng mua bán, rồi thanh toán số tiền còn lại. 

Trong hai tháng đó, một người tên Y đến gặp chủ đất và đề nghị mua lô đất với giá 4 tỷ đồng. Thấy khoảng chênh quá lớn nên người chủ quyết định bán cho C, dù số tiền cọc trao tay chỉ vỏn vẹn 200 triệu đồng. Không chút nghi ngờ, chủ đất huỷ giao dịch với X và chấp nhận đưa cho X 1 tỷ (vừa trả cọc, vừa đền cọc phá hợp đồng). Càng không ngờ, đến thời hạn công chứng mua bán với Y, Y báo không mua nữa và chấp nhận mất cọc. Như vậy trong phi vụ này, chủ đất đã lỗ 300 triệu đồng.

Đây từng là cái bẫy phổ biến thời gian trước đây, một chiến thuật đánh vào lòng tham của chủ đất. Vì vậy, đối với chủ đất, nếu có ý định huỷ giao dịch với người đầu tiên (X) để bán cho người thứ hai (Y) với giá trị mua bán cao hơn, thì bắt buộc phải nhận số tiền cọc của Y lớn hơn X, như vậy đằng chuôi mới trong tay của người bán”.

Sập bẫy công chứng hợp đồng đặt cọc

Tuy pháp luật hiện không quy định công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng việc công chứng hợp đồng nêu trên sẽ đem lại sự yên tâm cho đôi bên, nhất là phía người mua, giúp giảm thiểu được các rủi ro như sổ giả, chủ nhà giả, bên bán nhận cọc nhiều người… 

Bởi lẽ, một khi hợp đồng đặt cọc được công chứng, người bán sẽ không có quyền đơn phương huỷ giao dịch. Việc huỷ hợp đồng chỉ diễn ra khi hai bên thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu. Nếu không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hoặc hủy hợp đồng cọc thì bất động sản liên quan sẽ không thể giao dịch cho người khác. Ngược lại, khi hợp đồng đặt cọc hết hạn, nếu người bán chủ quan không tiến hành thủ tục hủy hợp đồng thì rất có thể sẽ rơi vào cuộc chiến pháp lý kéo dài nhiều năm, nếu bên mua không thiện chí. 

bay-02-1664528191.jpg
Khi hợp đồng đặt cọc được công chứng, người bán sẽ không có quyền đơn phương huỷ giao dịch.

Nắm bắt kẽ hở này, nhiều cái bẫy được tạo ra nhằm vào những chủ đất không am hiểu pháp luật. Luật sư Tạ An, Công ty TNHH tư vấn đầu tư Starlaw cho biết đây chính là một dạng tranh chấp rất điển hình hiện nay.

“Khi ký hợp đồng đặt cọc có công chứng một thửa đất, hai bên mua - bán thỏa thuận thời hạn nhận chuyển nhượng là trong vòng 30 ngày. Thế nhưng đến ngày hẹn, mặc dù chủ đất đã liên hệ bên mua (bên B) rất nhiều lần, tuy nhiên bên B cố tình không liên lạc được hoặc dùng mọi cách hẹn ngày khác. 

Với tâm lý cần chuyển nhượng gấp và suy nghĩ “đất mình mình bán”, chủ đất đã tiến hành chuyển nhượng lô đất đó cho một người khác (bên C). Thế nhưng khi thực hiện ký kết, ngay lập tức, bên B đâm đơn khởi kiện, biến lô đất trở thành tài sản tranh chấp, không thể giao dịch mua - bán. Sau đó, bên B đã yêu cầu một khoản tiền rất lớn để tiến hành hủy hợp đồng đặt cọc ban đầu.

Đây là một mẫu chuyện điển hình tại văn phòng tư vấn luật. Rất nhiều chủ nhà ỷ y vào các điều khoản đền cọc và thời hạn trong hợp đồng mà quên mất huỷ hợp đồng đặt cọc cũng vô cùng quan trọng. Dẫn đến những tranh chấp kéo dài nhiều năm, tốn kém, trong khi đất thì không được bán.   

Để giải quyết vấn đề này khá đơn giản, tại thời điểm hết thời hạn ký hợp đồng đặt cọc, chủ đất chỉ cần dùng điện thoại nhắn tin cho bên mua của mình một thông tin vắn tắt là: “Hôm nay là hạn cuối cùng của hợp đồng đặt cọc, tôi hẹn anh/chị … giờ tại phòng công chứng… để tiến hành việc ký hợp đồng đặt cọc”, đồng thời mình thuê Thừa phát lại lập vi bằng tin nhắn đó. Sau đó, bên bán đến đúng văn phòng công chứng trong đúng thời gian đã hẹn và ngồi đợi cùng với Thừa phát lại. 

Qua thời gian đó, nếu bên mua không đến văn phòng công chứng, người bán có thể tiến hành chuyển nhượng cho người khác. Trong trường hợp, bên mua đâm đơn kiện, bên bán sẽ đưa những vi bằng, những thông tin, những bằng chứng cho thấy bên mua đã hết hạn hợp đồng đặt cọc nhưng không tiến hành ký chuyển nhượng theo quy định”, Luật sư Tạ An nói.