Hà Nội: Đất ven đô lại ăn theo quy hoạch đường Vành đai 4, tăng giá không ngừng

Nguyễn Ngọc Huyền

Mới đây, thông tin về quy hoạch đường Vành đai 4 lại xuất hiện khiến giá bất động sản nhiều khu vực ven đô quanh dự án đã tăng giá. Nhà đầu tư bắt đầu chuỗi ngày đổ xô đi săn lùng đất…

Đất quê được hét giá hàng tỷ đồng

Theo Vietnamnet, trong đợt nghỉ lễ 30/4 - 1/5, tìm hiểu một số khu đất vùng ven Hà Nội sau khi nhận thông tin quy hoạch Vành đai 4 đã bắt đầu rục rịch tăng giá. Vợ chồng chị Lê Thị Mai (trú tại Ba Đình, Hà Nội) với số vốn hơn 1,5 tỷ đồng đã quyết định săn đất ven đô thị để ăn theo quy hoạch tuyến đường vành đai 4. Vừa qua, chị Mai lên Sóc Sơn tìm đất vì đây là điểm đầu của dự án.

dat-ven-do-an-theo-vanh-dai-4-1-1653472021.jpg
Các địa phương có tuyến Vành đai 4 đi qua ghi nhận giá đất "nhảy múa" liên tục

Theo giới thiệu của môi giới, vợ chồng chị Mai đã đi xem một vài lô đất, tuy nhiên đều có mức giá khá cao tại khu vực xã Minh Trí, Thanh Xuân, Hiền Ninh (huyện Sóc Sơn). Mức giá bán hiện đã tăng gấp 3 - 4 lần so với một năm trước. Các lô nằm dọc tuyến đường 35 có giá rao bán cao nhất khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Các lô nằm sâu trong ngõ cũng có giá khá cao như mảnh trong ngõ cụt, đường rộng 3m đang rao bán khoảng 8 - 9 triệu đồng/m2. Một số lô đất tại Minh Phú được rao bán với giá 6 triệu đồng/m2 vào cuối năm ngoái, đến tháng 3 vừa qua, lô đất này đã tăng lên 30 triệu đồng/m2.

“Nhân viên môi giới nói rằng nếu so với các huyện khác nằm cạnh đường Vành đai thì giá đất Sóc Sơn vẫn còn rẻ. Hơn nữa, dư địa tăng giá trong năm 2022 là rất lớn” - chị Mai kể lại.

Tại Nam Sơn hay Bắc Sơn, giai đoạn cuối 2020 đầu 2021, bất động sản khu vực này chỉ ở mức trên dưới 1 triệu đồng/m2, vì nằm gần bãi rác nên không ai quan tâm. Nhưng đến nay, lượng tìm kiếm bất động sản khu này rất lớn, giá đất theo đó tăng lên gấp đôi. Chưa kể, đất lâm nghiệp, đất rừng,... cũng được "cò" rao bán tràn lan. 

Không chỉ có quy hoạch dự án mà Sóc Sơn cũng đã nổi lên với hiện tượng homestay. Chỉ riêng đoạn gần Việt Phủ Thành Chương đã có hàng loạt biển hiệu rao bán đất ven đường. Tuy nhiên, nhận thấy những rủi ro có thể xảy ra nên vợ chồng chị Mai đã chuyển sang phía Thanh Oai, Thường Tín. 

dat-ven-do-an-theo-vanh-dai-4-2-1653472035.jpg
Đất tăng giá nhanh kéo theo nhiều rủi ro

Tại huyện Thanh Oai, một số lô đất qua tay môi giới đều đã tăng giá cao hơn mức giá gốc ngay khi có thông tin về tuyến vành đai 4. Một môi giới nhà đất tại đây cho hay, không chỉ nhà đầu tư mà nhiều người dân địa phương cũng tranh thủ gom đất rẻ để “chờ” dự án. Nếu muốn mua đất Thanh Oai hiện tại thì phải mua với mức giá tăng cao so với đợt trước Tết. 

Chị Hiền, một nhà đầu tư kỳ cựu chia sẻ, thời gian qua giá đất tại nhiều khu vực có tốc độ tăng theo ngày. Vào tuần trước, có lô đất rao 2,4 tỷ đồng thì ngay mấy hôm sau quay lại đã có người mua. Vì không còn nguồn hàng khác nên chị muốn trả 3 tỷ đồng để mua lại mảnh đất nhưng chủ mới không bán. 

Rủi ro tiềm ẩn 

Mặc dù tuyến đường Vành đai 4 vẫn chưa triển khai nhưng nhiều địa phương đã ăn theo dự án và tăng giá đất rất nhanh. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, hiện tượng giá đất tăng nhanh, thậm chí gây sốt đã xảy ra từ cuối năm 2021. Một số địa phương ven Hà Nội có giá đất nền tăng khá cao như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (tăng 45%), Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%),... Các chuyên gia đều cảnh báo, khi giá đất tăng quá nhanh “ăn” theo quy hoạch sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. 

Dự án đầu tư xây dựng tuyến Vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội theo phương thức PPP có điểm đầu tại Km3+695 trên đường cao tốc Nội Bài – Lào Cai (địa phận xã Thanh Xuân, Sóc Sơn, Hà Nội); điểm cuối trên đường cao tốc Nội Bài – Hạ Long (địa phận huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh). Tổng chiều dài dự án đầu tư xây dựng tuyến Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội là 111,2km, trong đó đoạn đi qua TP Hà Nội dài 58,2km (đi qua 7 quận, huyện: Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín và Hà Đông).

dat-ven-do-an-theo-vanh-dai-4-3-1653472052.jpg
Nhà đầu tư cần tỉnh táo để tránh rơi vào bẫy của "cò" đất

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản nhận định, đang có sự bùng nổ giá tại một số khu vực quanh dự án Vành đai 4 nhưng điều này chỉ mang tính chất tận dụng và lợi dụng các thông tin về quy hoạch để tạo “sóng” trên thị trường do đó sốt đất không phải sự thật. Nhà đầu tư đổ tiền vào bất động sản những địa phương này đều vì mục đích thu hồi lãi lớn, sản phẩm thanh khoản tốt hiện tại nhưng sẽ khiến những người mua cuối không bán được, phải tìm cách “cắt lỗ”. Do đó, một số đối tượng đã lợi dụng những thông tin quy hoạch tại các khu vực này để đẩy giá nhằm tạo “sóng” mới trong khi bản chất đây đều là thông tin cũ. Những nhà đầu tư mới, nhỏ lẻ, thiếu chuyên nghiệp rất dễ rơi vào cái bẫy này.

Thực tế, có những thông tin đầu tư thật “ăn theo” quy hoạch giai đoạn 2 cầu Vĩnh Tuy, cầu Trần Hưng Đạo,... bắc qua sông Hồng đã giúp bất động sản quanh nơi đây tăng giá thực. Tuy nhiên, việc này cũng chỉ mang tính nhất thời vì những khu vực có cầu đi qua sẽ tạo ra hệ thống hành lang, vành đai, những vùng đệm, vùng an toàn bảo vệ cầu nên sẽ chiếm mất không gian kinh doanh, buôn bán, không tạo ra giá trị cho BĐS.

Để chặn lại việc sốt đất, tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã yêu cầu mỗi địa phương phải tổ chức công bố công khai thông tin quy hoạch và tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng và các dự án BĐS quy mô lớn, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính,… tại địa phương nhằm minh bạch thông tin và ngăn chặn các tin đồn với mục đích đầu cơ, trục lợi.

Hiện tại, các địa phương cơ bản đã thực hiện việc đăng tải thông tin quy hoạch. Tuy nhiên vẫn còn một số khu vực vẫn chưa thực hiện hoặc đăng tải với số lượng hạn chế. Với những thông tin về quy hoạch, nhiều nhà đầu tư ăn theo có thể gặp rủi ro chôn vốn hàng chục năm như những bài học từ dự án mở đường trước đó.