Gỡ khó về mặt pháp lý sẽ giúp thị trường bất động sản đi đúng hướng

“Cơn gió ngược” và cơ hội nhìn nhận lại thị trường

Việt Nam là một đất nước có nền kinh tế có độ mở rất lớn và có tính hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu. Khối FDI là khối chiếm tới 74% tổng giá trị xuất khẩu của Việt Nam. Năm nay, Việt Nam xuất siêu khoảng 11 tỷ USD, lần đầu tiên kim ngạch xuất nhập khẩu đạt 732 tỷ USD. Dự kiến tới năm 2025, chúng ta sẽ đạt tới mốc 1.000 tỷ USD. Đó là tham vọng rất lớn nhưng với điều kiện chúng ta phải vượt qua “cơn gió ngược” trong năm tới.

Theo ông Châu, trong toàn bộ bức tranh nền kinh tế bị tác động bởi COVID-19 và các cuộc khủng hoảng địa chính trị, trong lĩnh vực bất động sản vẫn có một lĩnh vực đến thời điểm này vẫn giữ được sự tăng trưởng đó là bất động sản công nghiệp. Dù giữ đà tăng trưởng nhưng lĩnh vực này sẽ vẫn phải đối mặt với nhiều rủi ro của năm 2023.

“Đối với nền kinh tế toàn cầu, ba khó khăn nói trên đều là những tác động từ bên ngoài. Vấn đề ở đây là sức chống chịu của nền kinh tế. Đó là nỗ lực của mỗi quốc gia”, ông Châu đánh giá.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, đối với Việt Nam, chúng ta mở cửa sớm từ tháng 3/2022 nhưng việc mở cửa bầu trời chưa đi đôi với thành quả chúng ta đạt được của năm 2022 nên chúng ta cần rà soát lại để tất cả động lực để thúc đẩy nền kinh tế của chúng ta phục hồi, tăng trưởng.

Năm 2020-2022 là giai đoạn bất thường của các nước trên toàn cầu do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19. Ông Châu dẫn chứng, năm 1918, chúng ta cũng có đại dịch kéo dài 3 năm và đã gây ra tổn hại rất lớn tại thời điểm đó và 100 năm sau, chúng ta lại đối mặt với đại dịch COVID-19.

“Giai đoạn 3 năm (2020-2022) là giai đoạn bất thường thì năm 2022 chúng tôi gọi là năm dị thường của nền kinh tế toàn thế giới trong đó có Việt Nam khi vừa thoát khỏi COVID-19 lại gặp xung đột địa chính trị. Những bất ổn này đã dẫn đến một loạt nguy cơ như lạm phát cao, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, suy thoái kinh tế, dẫn đến giảm tổng cầu trên toàn bộ nền kinh tế toàn cầu, từ đó tác động lớn đến kinh tế Việt Nam. Bởi chúng ta là đất nước hội nhập, có nền kinh tế phục vụ xuất khẩu rất lớn”, ông Châu nói.

Mặc dù vậy, theo Chủ tịch HoREA, Trung Quốc mới đây đã thay đổi chính sách zero COVID để mở cửa nền kinh tế. Trước đó, Trung Quốc mới dự định mở cửa với Hong Kong từ ngày 15/1/2023. Tuy nhiên, mới đây công bố của chính quyền trung ương Trung Quốc là ngày 8/1/2023 sẽ thay đổi đánh giá về COVID-19 sẽ không còn là dịch truyền nhiễm nhóm A mà chuyển sang nhóm B. Có nghĩa là sẽ mở cửa nền kinh tế. Khi mở cửa thì “cơn gió ngược” sẽ giảm thiểu đến mức tối đa và sẽ không còn là trở ngại cho sự phục hồi kinh tế của năm 2023 nữa. Đó là tin vui cho các doanh nghiệp chuyên xuất khẩu và cả thị trường bất động sản.

Nhìn lại “cơn gió ngược” đã qua, ông Châu cho rằng đây là cơ hội để chúng ta nhìn nhận, đánh giá lại và đưa ra các giải pháp phù hợp.

Ông Châu cũng nêu vấn đề về chỉ số PMI – chỉ số của nhà mua hàng trong tháng 11/2022 chỉ đạt 47,4 điểm, giảm so với 50,6 điểm của tháng 10. Trong khi chỉ số tối thiểu trên toàn cầu phải đạt 50 điểm nên mức PMI của tháng 11 của Việt Nam đang ở mức nguy cơ rơi vào suy thoái. Dấu hiệu này cần hết sức lưu ý để khắc phục trong thời gian tới. Nguyên nhân của điều này một phần xuất phát từ sự suy thoái của nền kinh tế toàn cầu. Vậy chúng ta cần làm sao để giảm thiểu và nền kinh tế của chúng ta có thể chống chịu được. Chống chịu dựa vào nội lực của chúng ta là chính.

Ông Châu chỉ ra nội lực của chúng ta đó là từ việc đất nước có thị trường 100 triệu dân, và chưa kể khoảng 5 triệu Việt kiều sống ở nước ngoài. Quy mô dân số lớn là điểm cộng rất lớn.

Yếu tố thứ hai là dân số vàng, số lượng tỷ lệ dân số trẻ chiếm tỷ lệ lớn. Việt Nam đang cố gắng tận dụng dân số vàng và tầng lớp trung lưu đang ngày càng lớn mạnh. Mục tiêu 5-10 năm nữa, chúng ta nâng tầng lớp trung lưu lên khoảng 55% dân số. “Lực lượng lao động trẻ và tầng lớp trung lưu là động lực để phục hồi và phát triển kinh tế”, ông Châu nhấn mạnh.

“Vá lỗ hổng” pháp lý sẽ giúp thị trường phát triển đúng hướng

Thị trường bất động sản đã gặp khó khăn từ tháng 1/7/2015 cho đến nay do vướng mắc về mặt pháp lý. Từ đó đến nay, rất nhiều chủ đầu tư đã bỏ tiền ra mua hàng trăm ha đất nhưng vẫn không được công nhận chủ đầu tư bởi không có đất ở 100%. Tới năm 2020 tức là sau 5 năm đấu tranh thì quy định của pháp luật mới sửa thành đất ở và các loại đất khác thì được công nhận chủ đầu tư.

“Vì thế, chúng tôi khắc họa lại khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản đó là khó khăn do vướng mắc các quy định của pháp luật. Tức là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của thị trường bất động sản, các dự án”, ông Châu thông tin.

Bên cạnh đó, theo Chủ tịch HoREA, từ 1/7/2015 cho đến nay chúng ta vẫn chưa bố trí được nguồn tiền hỗ trợ của ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất để người dân có thể mua được nhà ở xã hội với lãi suất Thủ tướng đã kí là 4,8% từ 2022 trở về trước và 5% bắt đầu từ năm 2023.

Trong lúc chúng ta phải vay bên ngoài để mua nhà ở xã hội thì 5% rất quý. Bởi vừa qua, người mua nhà khi vay lãi suất ngân hàng thấp nhất ở mức 9%, thậm chí nhiều ngân hàng còn ở mức cao hơn. Bên cạnh đó, HoRE cũng đã từng đề nghị hỗ trợ những người mới lập nghiệp có hỗ trợ về vốn để mua căn nhà đầu tiên nhưng vẫn chưa có chính sách.

“Để thị trường bất động sản phát triển bền vững chúng ta phải phát triển hướng về cầu thực trong đó không chỉ hướng về nhà vừa túi tiền mà cả các sản phẩm cao cấp phù hợp nhu cầu của người có thu nhập”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, bên cạnh những vướng mắc về pháp lý, thị trường bất động sản cũng gặp vướng mắc về mất cân đối sản phẩm. Ông Châu dẫn chứng, TP.HCM 80% là nhà ở cao cấp, 20% nhà ở trung cấp và không có nhà ở vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng rất khó, thị trường trái phiếu mở từ 2018 đến đầu năm 2022 nhưng thiếu sự kiểm soát dẫn đến phát triển không lành mạnh. Nhìn vào thị trường chúng ta lại đóng lại ngay nên chính sách giật cục đã ảnh hưởng rất lớn tới thị trường. Kể cả vấn đề tín dụng nếu room được mở sớm hơn cuối quý III/2022 hay đầu quý IV/2022 thì tác dụng sẽ tốt hơn rất nhiều. Tới ngày 5/12 chúng ta mới bắt đầu nới room, đưa lượng tiền khổng lồ 240 ngàn tỷ trong vòng tháng cuối năm rất gấp gáp.

Cũng theo ông Châu, chúng ta không nên bảo vệ tỷ giá bằng mọi giá. Chúng ta cần có điều chỉnh không giật cục.

Để giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản theo ông Châu, chúng ta cần đi từ giải quyết khó khăn của nền kinh tế để nền kinh tế tập trung vào thực của 100 triệu dân trong nước và đặt nền móng phát triển cho tương lai.

“Trung ương đã chỉ đạo tập trung tối đa nguồn vốn đầu tư công để phát triển hệ thống hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông. Chưa khi nào cả 11 tuyến của cao tốc Bắc Nam cùng được khởi công như vừa qua, kể cả các tuyến đường kết nối TP.HCM bằng cao tốc Mộc Bài, đường vành đai 2,3, tuyến Metro số 1, cầu Cát Lái,… rất nhiều dự án hạ tầng giao thông được triển khai. Điều này không chỉ phục vụ cho hiện tại mà còn hướng tới mục tiêu phát triển lâu dài. Thị trường bất động sản cũng sẽ được thụ hưởng những thành quả của phát triển hạ tầng", Chủ tịch HoREA nhận định.

Ông Châu cho biết thêm, dự kiến thu ngân sách nhà nước năm nay tăng 17%. Tuy nhiên, Bộ trưởng Bộ Tài chính nhìn nhận, từ tháng 7/2022 tốc độ thu ngân sách đã giảm dần. Điều này cũng phản ánh chỉ số PMI bị giảm. Điều này dẫn đến một số hệ lụy: thiếu đơn đặt hàng, thất nghiệp, mất việc làm, giảm việc làm,… Cùng với đó, tiền đồng bị sụt giá. Thứ ba là giá bán bị giảm do tổng cầu trên toàn cầu giảm. Thứ tư đó là niềm tin kinh doanh sụt giảm. Ông Châu đề nghị, cần có những động viên, công bố kịp thời để củng cố niềm tin trên toàn xã hội.

Năm 2023 sẽ là năm với sự phục hồi và tăng trưởng trở lại của nền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Trung Quốc nói riêng, cuộc chiến Nga – Ukraine cũng có dấu hiệu giảm nhiệt,…

Trong thời gian tới, để giải quyết vướng mắc về pháp lý, Ban chấp hành Trung ương đã có Nghị quyết 18 yêu cầu hết năm 2023 phải sửa đổi xong Luật Đất đai và một số Luật liên quan để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… 3 Luật này sẽ được thông qua trong cuối năm 2023 và có hiệu lực từ tháng 1/7/2024.

Cùng với đó là các góp ý liên quan đến các Luật Đấu thầu, Luật Giá. Ủy ban Thường vụ Quốc hội chủ trương đầu tháng 1/2023 sẽ họp kỳ họp bất thường lần thứ hai để giải quyết các vấn đề nóng và bất động sản cũng đã được đề nghị đưa vào trong nội dung kỳ họp.

Chính phủ trong 2 năm vừa qua đã tổ chức 18 cuộc họp chuyên đề về pháp luật. Chưa có nhiệm kỳ Chính phủ nào có nhiều góp ý để giải quyết nhiều vấn đề, trong đó có các chỉ đạo trực tiếp để giải quyết những vướng mắc khó khăn của thị trường bất động sản đến vậy.

“Chúng tôi tin rằng, những tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý sẽ tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn bền vững, hướng về nhu cầu thực. Khi đạt được mục tiêu đó thì thị trường sẽ phát triển đúng hướng, đáp ứng nhu cầu thực và người dân hoàn toàn có thể “mơ” về những căn nhà của chính mình”, ông Châu kết luận.